Аналитический обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга с мая по июль 2021 г.
Статистика порталов недвижимости показывает, что стоимость за м2 стабилизировалась, перестала расти. В июне мы впервые в 2021 году увидели небольшой, но отрицательный индекс средней стоимости за м2, он составил "– 0.11". Среднюю стоимость за м2 портал оценивает 175 т. рублей.
По мнению специалистов "ПИА Недвижимость" покупательский интерес к недвижимости на вторичном рынке сильно сократился. Этому способствовало несколько факторов.
Во–первых, у многих людей сильно снизился средний размер дохода. Особенно это ощущается в сегменте новостроек "Комфорт" и "Комфорт +"
Во–вторых, произошел значительный рост цен на вторичном рынке недвижимости. Напомним, за предыдущий год, цены в среднем выросли на 20–25%! Это однозначно рекорд.
Помимо скачка цен, в октябре 2020 г. – феврале 2021 г. отмечался рекордный спрос. Количество сделок на вторичном рынке увеличилось на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Значительное количество покупателей, которые откладывали вопрос приобретения недвижимости до лучших времен, решились и стали экстренно искать варианты для покупки.
Стоит отметить влияние аномальной жаркой погоды. Это вызвало отток значительной части населения за город, к морю, в отпуск. Вопрос приобретения недвижимости отодвинулся на второй план или отложился на время отпуска.
Что мы наблюдаем за последние три месяца
— Существенный спад количества звонков по объектам на рекламных площадках. Звонки резко снизились даже по самым ликвидным вариантам квартир.
— Снижение количество авансов по объектам. Потенциальные покупатели перестали спешить и выбирают объекты под покупку гораздо больше времени.
— Повышенная конкуренция на рекламных площадках. В связи со снижением покупательской активности, старые объявления "зависли" в размещении. Общий объем предложений и вариантов в продаже вырос, особенно в районах массовой застройки.
— Стоит отметить, что по нашей статистике более чем в 90% реальная стоимость продажи квартиры отличается от рекламной стоимости. Реальный процент торга на квартиры в этот период составил 3–5% от стоимости.
Что делать, когда рынок остывает, а продавать нужно
Несколько рекомендаций, которые помогли нашим клиентам продать объекты в ограниченные сроки.
— Отслеживайте динамику по количеству просмотров объявлений и количеству звонков в личном кабинете, либо договоритесь, чтобы агент отправлял вам эту информацию любым удобным способом. Эти два фактора говорят об интересе к объекту и являются предпоказателями быстрого поиска покупателя.
— Не упускайте возможности показать объект, если показы проходят с вашим участием. В данный период каждый потенциальный клиент действительно очень важен. Иногда мы сталкиваемся с ситуациями, когда собственники по своей инициативе переносят просмотры на несколько дней вперед и тем самым теряют потенциальных покупателей.
— Старайтесь готовить квартиру к показам. Если вы проживаете в ней, перед показами старайтесь наводить порядок. Мы всегда стараемся, чтобы наши квартиры в рекламе были самые красивые и привлекательные. Используем услуги предпродажной подготовки, заказываем профессиональную фотосъемку. Важно, чтобы объект при показе соответствовал первому впечатлению.
— Доверьте показы объекта специалистам, это поможет убрать "личный" фактор. Если есть возможность, абстрагируйтесь от показов. У нас часто происходили ситуации, когда собственников обижали замечания потенциальных покупателей по качеству ремонта, или состоянию объекта. Ингода, даже доходило до того, что собственник отказывался продавать квартиру именно этому покупателю. А ведь часто, резкие замечания на тот или иной счет носят просто желание поторговаться, только выражать это желание все могут по–разному. Наши специалисты по показам могут взять все переговоры на себя.
— Обсуждайте динамику продажи объекта с агентом. Он должен регулярно давать обратную связь по показам, если они происходили без вас, держать вас в курсе динамики по звонкам, ценовым предложениям конкурентов. Иногда в самом процессе продажи квартиры нужно пересмотреть стратегию. Допустим, на момент оценки была одна конкурентная среда, прошло несколько недель, и все изменилось. Важно регулярно мониторить обстановку: что с конкурентами, не снизили они стоимость, какие появились новые объявления, по какой цене. Вы должны четко понимать, насколько ваше рекламное объявление по квартире в "рынке". Иногда стоит сработать на опережение, если сроки поджимают. Все конкуренты стоят по одной цене, можно попробовать выставить на 30–50 тысяч рублей ниже. Особенно этот метод работает по районам массового предложения, где очень плотная конкуренция.
— И последнее. Если все-таки покупатель нашелся быстро, а такое бывает, не пугайтесь! У нас очень часто происходят ситуации, когда только вышли в рекламу, поступило несколько звонков, прошли просмотры и нашелся покупатель. Готовы брать! Но вместо радости, что продажа произошла быстро, клиент начинает переживать, "не продешевил ли". Отказывает в продаже. Что происходит потом? В 90% продажа затягивается на 2–4 месяца и окончательная цена соответствует первоначальному ценовому предложению. Эффект новизны нужно умело использовать и не терять потенциальных покупателей, которые долго искали объект именно в данной локации или доме.
Материал подготовила Маргарита Дратвиньски, руководитель отдела продаж ПИА Недвижимость.
