По данным IBC Real Estate, к концу 2025 года совокупный объём готовых площадей light industrial в Петербурге и Ленобласти составил 83 тыс. м2. Nikoliers фиксирует чуть больше — 84 тыс. м2. Для сравнения: это около 1,3% от общего складского предложения агломерации. Рынок по существу только формируется.
Активный период роста пришёлся на 2023–2024 годы, когда ввели около 67 тыс. м2 — почти 80% от нынешнего объёма предложения, по данным IPG.Estate. Однако этот всплеск не решил проблему дефицита: запросы бизнеса росли быстрее, чем девелоперы успевали строить.
Дефицит затронул и аренду, и продажу помещений — прежде всего в городской черте. Внутри КАД качественных объектов, по оценке партнёра IPG.Estate Филиппа Чайки, насчитывается не более четырёх–пяти.
“
"Хороших, прозрачных производственных площадей на рынке мало. Многие объекты либо морально устарели, либо находятся не в тех локациях, которые сегодня интересны бизнесу", — поясняет директор по продажам индустриальной недвижимости ООО "Бриз" (оператор технопарка L618) Артём Чесноков.
В сегменте продажи ситуация выглядит ещё менее стабильной. Большинство компаний стремятся купить готовые здания, однако предложение таких объектов ограничено.
“
"Сейчас очень много запросов от промышленных предприятий на площади от 3 до 10 тыс. м2. Но требования могут быть крайне специфическими: кому–то нужно потребление воды 100 м3 в час, кому–то — сразу 3 мегаватта электрической мощности, кому–то — 5 тыс. м2 в одном уровне и участок земли около 3 гектаров", — говорит Артём Чесноков.
Цена аренды
Ставки аренды растут неравномерно. По оценкам Филиппа Чайки, объекты внутри КАД за год подорожали на 10–15%: ставки сейчас — 1350–1500 руб. / м2 в месяц (16–18 тыс. рублей в год) с НДС и эксплуатационными расходами. За КАД рост скромнее — около 5%, до 1000–1200 руб. / м2 в месяц.
Средние ставки по агломерации ниже. По данным IBC Real Estate, аренда существующих и строящихся объектов стоит около 12 тыс. руб. / м2 в год без НДС и операционных расходов. NF GROUP фиксирует по классу А — 11 900 руб. / м2 в год без НДС, по классу В — 10 500 рублей.
Цены продажи в городской черте — 140–180 тыс. руб. / м2 с НДС, за КАД — 100–120 тыс. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена продаж в 2025 году зафиксировалась на уровне 116 260 руб. / м2 без НДС — без изменений относительно 2024 года.
Старший консультант Nikoliers Кирилл Вечер предупреждает: фактические ставки сделок, как правило, на 7–10% ниже запрашиваемых. "До конца года существенного роста ставок мы не прогнозируем, поскольку текущий уровень близок к верхней границе платёжеспособности арендаторов", — указывает он. Филипп Чайка видит ту же картину: компании занимают площади, которые не вполне отвечают техническим требованиям, — лишь бы дешевле.
Портрет арендатора и покупателя разделяется по локации. Внутри города — преимущественно дистрибьюторы и компании торгового сектора; за КАД — производственники: металлообработка, электроника, пищевая промышленность, полиграфия.
Генеральный директор "Профит Лэнд" Константин Соловьёв, развивающий индустриальный парк "Порошкино" на севере Петербурга, фиксирует чёткое разделение: "Покупатель — производственная компания по сборке готовых узлов, небольшой штат, работает на b2c. Арендатор — крупная компания со сложными производственными цепочками, высокотехнологичным оборудованием и штатом от 100 до 300 человек, работает на b2b".
Типичный запрос арендатора — блок от 500 до 1 тыс. м2 с нагрузкой на пол 3–5 тонн / м2, нулевым уровнем пола и возможностью установить кран–балку. "Основные запросы сейчас находятся именно в этом диапазоне. Как правило, речь идёт о встроенных блоках или площадях с антресолями. Если производство более тяжёлое — появляются дополнительные требования", — констатирует Артём Чесноков.
Закрыть крупные потребности за счёт готовых зданий невозможно — их просто нет. Поэтому такие запросы уходят в формат built–to–suit — строительство под конкретного заказчика. Девелоперы в свою очередь смещаются от аренды к продаже.
“
"Готовые здания и стандартные решения уже не позволяют полностью удовлетворить запросы рынка", — признаёт Артём Чесноков.
Планы на год
На 2026 год заявлен ввод от 63 тыс. м2 (IBC Real Estate) до 69 тыс. м2 (Nikoliers) новых площадей. Если прогноз реализуется, рынок вырастет почти вдвое. Однако руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин оговаривается: на фоне замедления деловой активности в 2025 году планы по строительству могут быть пересмотрены, а фактический ввод окажется меньше заявленного.
Константин Соловьёв настроен оптимистичнее. По его оценке, арендные ставки продолжат расти в диапазоне 15–20% в год. "Появление новых производств, укрупнение действующих, увеличение износа старых помещений, уход площадей с рынка в пользу жилого строительства — всё это будет увеличивать спрос", — уверен он. В "Порошкино" ставка уже составляет 1 тыс. руб. / м2 без НДС и за 2025 год выросла на 20%.
Кирилл Вечер существенного роста ставок до конца года не ожидает. Рынок вплотную подошёл к потолку платёжеспособности арендаторов, и дальнейший рост возможен только вместе с восстановлением спроса.
Формат продолжает развиваться, но петербургские темпы заметно уступают московским. Объём рынка — 84 тыс. м2 — остаётся ничтожно малым для агломерации такого масштаба.
Пока девелоперы выбирают осторожность, бизнес занимает то, что есть, — и ждёт.
