Евгения Иванова Все статьи автора
11 мая 2021, 07:00 16616

Ушли на реконструкцию: где будут строить элитное жильё в Петербурге

Фото: Коньков Сергей

Земельных участков под элитное жильё в центре Петербурга становится всё меньше. Будущее сегмента — в освоении менее очевидных локаций и реставрации исторических зданий и памятников, уверены эксперты.

В 2020 году на рынок вышло всего несколько проектов. С учётом ажиотажного спроса, связанного с пандемией и ослаблением курса рубля, свободного предложения в элитных новостройках осталось крайне мало. Такой расклад подстёгивает девелоперов к запуску проектов, однако многие компании сталкиваются с дефицитом ликвидных объектов под них.

Холдинг Setl Group купил землю на Лиговском под новый проект

Холдинг Setl Group купил землю на Лиговском под новый проект

24380
Иван Ершов

Исторически главная премиальная локация для Петербурга — "золотой треугольник", ограниченный Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки. В прошлом году здесь было заявлено сразу несколько сделок. Так, ГК "Ярд" договорилась с Альфа-Банком о покупке имущественного комплекса на Конюшенной площади, 2, а московская компания "Ланселот" приобрела проект премиум-апартаментов напротив Спаса на Крови. В "золотом треугольнике" осталось несколько объектов для девелопмента, но высокие ценники пока не дают собственникам шансов на продажу.

Практически исчерпал себя в этом контексте и островной премиум. Единственная площадка, на которую ещё могут рассчитывать строители на Крестовском, — участок под дельфинарием, закрывшимся в прошлом году. Несколько лет назад на открытые торги попала дача принца Ольденбургского на Каменном острове, после этого в свободном предложении объектов для развития в этой локации не предлагалось. Лимиты Петровского, который, кстати, редкие участники рынка относят к "высшей лиге", также практически исчерпаны, а оставшуюся "промку" уводить с острова пока не планируют.

Сегодня большая часть элитных проектов сконцентрирована в таких локациях, как Петровский остров и Петроградская сторона, Крестовский остров и Центральный район, но свободные пятна здесь найти крайне сложно, подтверждает директор группы "Аквилон" Виталий Коробов. "Готовых качественных предложений с документацией — единицы. В основном остались непростые варианты с массой обременений и прогнозируемых сложностей, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — В ход пошли уже даже варианты с "богатой и непростой историей" типа участка с бывшим недостроем гостиницы “Северная Корона” на набережной Карповки, который недавно приобрела ПСК".

"Бизнес-класс постепенно осваивает новые для себя территории, не ограничивается одними только центральными районами. Это процесс не быстрый, так как элитный покупатель в отношении местоположения очень консервативен, традиционная статусность локации для него очень важна, так же как видовые характеристики, близость к зелёным массивам, к воде. Эти требования не меняются годами, и участков, удовлетворяющих им, действительно немного", — согласен Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.

Новые элитные проекты, ожидаемые к выводу на рынок в 2021 году
Новые элитные проекты, ожидаемые к выводу на рынок в 2021 году

По словам Евгения Кулагина, директора департамента инвестиционного развития AAG, районы под элитный сегмент сегодня — Петроградский, Центральный, частично — Василеостровский и Московский, в других рассматриваются точечные места. Предложение здесь более разнообразно, в том числе за счёт бывших промышленных площадок. "Развитие зон серого пояса сегодня является тенденцией, мы проявляем интерес к таким местам", — говорят в "Группе ЛСР".

Вариант для тех, кто не воспринимает центр города вне давно принятых границ, — реконструкция и приспособление для современного использования исторических зданий. "Это наиболее перспективный путь развития сегмента элитной недвижимости. Санкт-Петербург — город-музей под открытым небом, и многим постройкам в центре при грамотном экономическом подходе можно вернуть первозданный облик, — уверена Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". — В старинных особняках и доходных домах можно запроектировать элитное жильё или апартаменты премиум-класса, однако перед покупкой актива необходимо оценить существующие планировки и статус предмета охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП".

"Всё зависит от градостроительных возможностей использования зданий, так как охранные ограничения в памятниках в принципе могут поставить крест на этой идее, в исторических зданиях ситуация гораздо проще, но тоже ограничена", — напоминает Евгений Кулагин.

Справедливость зависла: площадки и детские сады в новостройках пересмотрят

Справедливость зависла: площадки и детские сады в новостройках пересмотрят

553
Иван Ершов

"Реконструкция требует особых компетенций. Сейчас мало компаний, которые могут ею заниматься и которым это интересно экономически. Поэтому таких проектов пока не может быть много. Не все даже уникальные памятники удаётся спасти, многие годами стоят полуразрушенными. Что уж говорить о рядовой исторической застройке, из которой на 90% состоит городской центр и которая тоже с каждым годом массово ветшает", — отмечает Эдуард Тиктинский. Реконструкция сложна не только технически: трудно бывает точно спрогнозировать даже объём предстоящих работ, оценить внутреннее состояние здания. Многие детали выясняются уже "в процессе" — что означает новое проектирование, новые затраты. "Мы буквально недавно сами "проходили" это, например, при реконструкции Левашовского хлебозавода", — говорит глава холдинга RBI.

"При реализации таких проектов необходимо учитывать множество факторов. В первую очередь сложности при строительстве, вызванные состоянием здания. Необходимо очень аккуратно укреплять старый фундамент и стены, чтобы избежать обрушения не только самой реконструкции, но и прилегающих домов. Непростой вопрос в аварийных домах центра города с инженерией. Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети, — перечисляет Алексей Тюлькин, директор по продажам "Альфа Фаберже". — Сложно создавать в проектах реконструкции новую инфраструктуру. Участки, на которых находятся такие здания, очень скромные по площади. Сами дома стоят впритык друг к другу. Болезненным вопросом является парковка. Организовать её в центре сложно и дорого. Места для наземной парковки просто нет, а делать подземный паркинг под уже построенным домом непросто и бывает опасно".

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама