Доля инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга в 2020 году увеличилась и продолжит рост: упавшая в последние годы доходность от этого вида частных вложений всё же оказывается выше доходности по банковским вкладам или ценным бумагам.
После перехода застройщиков на эскроу–счета доходность вложений в строящееся жильё сократилась, поскольку необходимость обслуживать кредиты заставила девелоперов выводить на рынок квартиры без "котлованных" скидок. До изменения в законодательстве, купив квартиру на начальном этапе строительства и перепродав после завершения проекта, можно было заработать 15% годовых, сегодня доходность сократилась до 10%.
Заработать на перепродаже стало сложно в том числе из–за роста числа желающих вложиться в недвижимость.
"Большинство инвесторов покупают сейчас такие квартиры с целью сохранить сбережения, и только отчаянные оптимисты — с целью приумножить", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1".
По мнению Руслана Сухий, руководителя фонда коллективных инвестиций "Рентавед", в следующем году на перепродаже можно будет заработать ещё меньше — 6–10% годовых, а можно и вовсе остаться в нуле.
Участники рынка указывают на другие возможности. Роман Корякин, руководитель Единого центра инвестиций, ратует за переуступки. По его расчётам, квартиру по договору цессии можно найти на 5–25% дешевле, чем у застройщика. "А если использовать ипотечное плечо или рассрочку от физлица, можно выйти на доходность 35–50% годовых и даже выше", — уверяет он.
Ещё один вариант — приобретение "убитой" квартиры в центре города, ремонт и перепродажа. По словам Руслана Сухий, в этом случае можно заработать 15–30%. Но не только на этом. "Прибыльны сегодня точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой", — говорит эксперт. А вот в проекты массовой застройки желающим получить серьёзный доход он вкладываться не советует.
Случайные вложения
Доля инвестиционных сделок, как правило, плохо поддаётся статистике. Как поясняет Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп", узнать реальную цель приобретения можно только со слов покупателя.
В последние 2–3 года доля инвестсделок оценивалась в 25–30%. А по итогам 2020 года она ещё подросла. Руслан Сухий оценивает её в 53,4%. В то же время, по его словам, часто инвесторы совершали эмоциональные и не очень обдуманные покупки квартир.
"Многие, поддавшись панике, стали инвесторами, можно сказать, случайно", — соглашается Роман Корякин. По его расчётам, доля сделок выросла незначительно — на 4–6 процентных пунктов, а в некоторых компаниях даже снизилась. Так, в СК "Инвестторг" в последние месяцы она опустилась до 5–10%, в то время как обычно составляла 40–50%.
Но большинство застройщиков всё–таки говорят о росте. Например, в "Л1" доля инвестиционных покупок составляла обычно 20%, по итогам года выросла на 5 п. п.
Ирина Соловьёва, коммерческий директор Санкт–Петербургского территориального управления группы "Эталон", оценила рост инвестиционных сделок до 10 п. п. "Интерес к инвестициям в недвижимость подогрела ипотека с низкой ставкой, а также новости о налогообложении банковских депозитов и снижении доходности вкладов до 3–4%. Дополнительной мотивацией послужил и рост цен на недвижимость", — уточняет она.
Ольга Ульянова, кроме того, указывает на сегмент апартаментов, предназначенных именно для частных инвесторов. "Пока доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок не превышает 2–2,5%, что связано с российским менталитетом: россияне не готовы открывать все свои доходы перед государством, для них неочевидна выгода стороннего управления", — объясняет она.
Частных инвесторов не испугало и введение эскроу–счетов. Наоборот, реформа стимулировала рост интереса к недвижимости, отмечает Роман Корякин.
"Инвестиции в недвижимость, реализуемую по новой схеме финансирования, позволяют минимизировать риски покупателя и дают уверенность, что объект будет построен в срок", — подчёркивает Ирина Соловьёва.
Перспективы роста
Сегодня частные инвесторы столкнулись с проблемой. В течение 2020 года на волне высокого спроса предложение сократилось, в первую очередь ушли ликвидные квартиры. Однако сейчас предложение, по прогнозам, будет подрастать.
"В январе ситуация несколько улучшилась после открытия продаж в нескольких новых крупных проектах", — отмечает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг".
В то же время, уверена Ирина Соловьёва, хотя недвижимость будет по–прежнему привлекательна для инвесторов, найти ликвидный и высокомаржинальный объект станет сложнее.
Прогнозы по росту доли инвестиционных сделок разнятся. Например, Анастасия Новгородская полагает, что в ближайшие годы доля инвестсделок будет стабильной — 10–15% в общем объёме первичного рынка.
"В ситуации, когда цены на недвижимость достигли максимума, а рынок переходит на проектное финансирование, доля сделок будет сохраняться на невысоком уровне", — поясняет она.
Но есть и более оптимистичные прогнозы. "Косвенную поддержку рынку окажет налогообложение банковских депозитов, которое будет стимулировать дополнительный инвестиционный спрос на жилую и встроенную коммерческую недвижимость", — полагает Ирина Соловьёва.
Роман Корякин в числе факторов увеличения доли инвестквартир называет трудности перехода на эскроу. Чтобы схема прижилась, потребуется ещё 5–7 лет.
"Сегмент будет прирастать за счёт не только частных инвесторов, но и крупных компаний. Они смогут использовать надёжное жильё для диверсификации инвестиционного портфеля", — добавляет он.
Также не стоит забывать про ипотеку с государственной поддержкой. Банки чуть снизили требования к заёмщикам, и участники рынка ожидают много дефолтов. В результате этого на рынок могут хлынуть залоговые квартиры. Аукционы по продаже залогового жилья также можно использовать для инвестиционных сделок.
