Инвестиционный девелопмент вместо спальных районов

Мы реализуем один из немногих проектов КУРТ в Ленинградской области, инициированный частным бизнесом. В городских ПЗЗ тоже прописан ряд территорий комплексного устойчивого развития, частных из них — всего две. Городские проекты комплексного освоения территорий направлены по большей части на решение социальных проблем, а не на улучшение качества городской среды. Под проектами комплексного освоения подразумевается создание масштабных спальных районов. Но это в корне неверно. Комплексность подразумевает огромное количество объектов, сопровождающих и дополняющих жилую застройку. А устойчивость развития территории значит, что эта локация не превратится в очередные каменные джунгли с ежедневной маятниковой миграцией.

Развитие участка должно опираться на независимую и успешную экономическую модель. После ввода объектов в эксплуатацию территория не должна "вымирать" и висеть мертвым грузом на плечах бюджета. Она должна быть не только местом ночлега, но и точкой приложения труда. То есть проект КУРТ должен подразумевать и деловую, и социальную, и культурную активность проживающих, предполагать создание сообществ, грамотное административное муниципальное управление. КУРТ — это инвестиционный девелопмент, в этих двух словах заключены две значимые и разноплановые задачи.

Первая — долгие инвестиции, что подразумевает формирование долгосрочных кредитных портфелей, адаптированных под проекты, не имеющие аналогов. Вторая задача — комплексность, то есть синхронизация разноплановых задач девелопмента, предполагающая, что на строительный период будет приходиться не более 40% всего времени реализации проекта, а 60% занимает сложнейший подготовительный процесс. Сегодня ни у одного инвестора нет мотивации гнаться за статусом КУРТ, потому что эта красивая аббревиатура не дает бизнесу никаких преференций. Например, никак не помогает в сложном процессе получения проектного финансирования. Учитывая нынешние требования по работе с эскроу–счетами, КУРТы с их огромной финансовой нагрузкой попадут в самую сложную ситуацию.

Прекращение потока денег от клиентов, работа на кредитах — все это приостановит реализацию КУРТов по всей стране, если сейчас не дать определенных льгот для таких проектов.

Сегодня нужно разрабатывать принципиально иные требования к комплексному развитию территорий — законодательные, градостроительные, финансовые. Нужно детально разбираться с вопросами разграничения собственности и зон ответственности в границах КУРТ, с вопросами коммунального обеспечения, синхронизации ввода инфраструктурных объектов в эксплуатацию. И отдельно нужно заняться сокращением сроков согласовательных процедур для КУРТ. Только согласования граддокументации, прохождение экспертизы, получение техусловий на огромный проект занимают не менее 3–4 лет — а еще нужно разработать концепцию развития территории, сделать экономические модели по каждому из процессов, обсчитать огромный массив данных. Без господдержки изначально очень правильный посыл механизма КУРТ останется просто строчкой в Градкодексе.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens