Изменение концепции

По словам коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, апартаменты в Петербурге чувствуют себя очень уверенно. "Сегодня апарт–отели появляются даже в портфеле тех девелоперов, которые раньше занимались только классической недвижимостью", — комментирует Екатерина Запорожченко.

Интерес застройщиков к этому сегменту объясняется как минимум одной вполне очевидной причиной — постоянно растущим спросом в среде частных инвесторов. "Если еще 3 года назад проекты апартаментов у инвесторов и покупателей вызывали вопросы, то сегодня этот сегмент стал более понятен конечному потребителю, который уже осознает преимущества формата, его отличительные особенности и ценность, — говорит директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева. — Сегодня проекты апартаментов в большинстве случаев рассматриваются как активы с высокой доходной привлекательностью и доступным порогом входа".

В течение 2017 года рынок апартаментов вырос чуть ли не в 2 раза — и по предложению, и по спросу. По подсчетам компании Knight Frank, в течение прошлого года прирост продаж составил 30%, которые велись в 35 комплексах, что составляет примерно 5500 апартаментов и более 380 тыс. м2. Еще 15 проектов находятся в стадии строительства. В их числе находятся три комплекса бизнес– и премиум–класса на 39,4 тыс. м2 продаваемых площадей. "В новом предложении их доля мала — менее 10%. Тем не менее количество таких проектов увеличивается", — отмечает коммерческий директор Royal Park Елена Громова.

По другим нормам

Управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев прогнозирует, что к концу года рост предложения составит не менее 150% в течение ближайших 2 лет, однако по факту большинство из них никогда не станут отелями. По словам эксперта, девелоперы стали массово строить отели, которые на самом деле являются обычным жильем, поскольку в Петербурге стало крайне сложно утвердить градостроительную документацию, а также выдержать постоянно растущие требования по социальной инфраструктуре, стоимость которой отражается на конечной цене квартиры. Кроме того, добавляет руководитель направления долевого строительства корпорации "Адвекс.Недвижимость" Ольга Морозова, земельные участки, не подразумевающие жилой застройки, стоят на порядок дешевле. "На снижение себестоимости апарт–проекта существенно влияет и то, что апартаменты строятся по другим санитарным правилам и нормам, чем у жилья, в частности, имеют более низкий уровень инсоляции и звукоизоляции", — поясняет Ольга Морозова.

По словам Ильи Андреева, одновременно с фальшивыми апартаментами на рынке появилось несколько объектов, которые действительно были запроектированы и изначально спланированы именно как классический доходный дом. Более того, в последнее время на петербургском рынке четко обозначилась тенденция перехода проектов апарт–отелей от концепции "псевдожилья" к инвестиционному продукту. "Часто бывает, что на стадии строительства девелопер принимает решение привлечь профессиональную УК или создать собственную и меняет концепцию своего продукта. Например, в III квартале объект может продаваться как некое жилье, а в IV — уже как нормальный профессиональный отель типа апарт", — поясняет Илья Андреев. Подобные метания застройщиков являются результатом их анализа рыночной ситуации, которая в последнее время показывает стабильный спрос не только со стороны инвесторов, но и со стороны арендаторов. "Совершенно очевидно, что в Петербурге формат апартаментов как альтернатива гостиницам и арендным квартирам нашел своего потребителя, — убежден генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон–Бунтз. — В среднем заполняемость апартаментов в течение года составляет 70%. В горячий сезон вакансии в апарт–отелях не превышают 15%".

Согласно наблюдениям генерального директора сети апарт–отелей YE’S Александра Погодина, 76% арендаторов апарт–отелей — это физические лица, оставшиеся 24% снимают коммерческие структуры. "Наибольшей популярностью петербургские апарт–отели пользуются у иностранцев, которые составляют 38% всех арендаторов, чуть более 30% приходится на петербуржцев, 13% гостей — это москвичи, еще 17% — приезжие из других регионов России. Самым высоким спросом пользуется долгосрочная аренда сроком от 6 месяцев до года", — рассказывает Александр Погодин.

Сокращение разницы

Сегодня апартаменты представляются многим участникам рынка одним из наиболее перспективных сегментов на рынке недвижимости. И не только из–за того, что доходность сервисных апартаментов выше в 1,5–2 раза, чем прибыль от сдачи в аренду жилья, и более короткой окупаемости. Как рассказала Екатерина Запорожченко, вложения в апартаменты можно отбить за 5–7 лет. По мнению Ольги Морозовой, значительно важнее то, что после вступления в силу законопроекта об отмене долевого строительства инвестиции в первичное жилье станут нерентабельными, поэтому единственное, во что сегодня есть смысл вкладываться на первичном рынке, — это апартаменты. "По крайней мере, сейчас, когда юниты в апарт–отелях на 20–30% дешевле обычных квартир", — убеждена Ольга Морозова. По словам эксперта, после принятия законопроекта о регулировании рынка апартаментов неизбежен скачок цен на этот вид недвижимости. "Правовой статус апартаментов, которые де–юре являются коммерческим помещением, будет изменен на жилой, благодаря чему собственники получат возможность постоянной регистрации и получения социальных услуг. И, как только это произойдет, существующая на сегодняшний момент разница по сравнению со стоимостью квартир сократится", — убеждена Ольга Морозова.