Власти готовят постановление правительства, делающее более прозрачной процедуру получения земли без торга для застройщиков. Документ содержит критерии социальных и инвестиционных объектов. Вторые, например, должны приносить от 5 млн рублей налогов в год или создать минимум 250 рабочих мест.
Получить в аренду земельный участок от государства под строительство без торгов можно будет при условии, что на нем возведут объекты, которые принесут муниципалитету минимум 250 рабочих мест или от 5 млн рублей налогов за год. Аналогичные преференции получат строители социальных объектов. Проект постановления правительства, разработанный Минэкономразвития, проходит процедуру общественного обсуждения. Для того, чтобы он заработал в Петербурге, потребуется дополнительный городской закон.
Получить землю без торгов строители могли и раньше — с июня этого года. Принятые тогда поправки в Земельный кодекс, рассказывают строители, должны были решить проблему проведения двойных конкурсов: отдельно на проект, отдельно — на землю. Однако размытые формулировки инвестиционных условий требовали индивидуального подхода чиновников к каждому проекту. Блок грядущих изменений дает четкие критерии, по которым тот или иной проект можно записать в льготные группы, объясняют девелоперы.
Под инвестиционный проект получить землю без торга, начиная с марта следующего года, можно будет, если тот строится по государственной целевой программе, либо в перспективе сможет соответствовать одному из трех условий. Первое — это жилье, которое отдадут или сдадут по социальному найму гражданам, лишившимся дома из-за чрезвычайной ситуации. Второе — сданный объект поможет на 1% и более увеличить в муниципалитете число рабочих мест, однако их минимальное количество должно быть не меньше 250. И, наконец, третье — объект сможет на 1% (но не менее 5 млн рублей) увеличить ежегодные поступления налогов в казну муниципалитета.
Что касается социально-культурных объектов, то те должны соответствовать хотя бы одному из двух критериев. Их статус должен быть федеральным или региональным, либо они должны решать задачи государства в области развития спорта, культуры, здравоохранения, социальной защиты или образования, туманно сказано в проекте.
"Эта норма фактически устанавливает критерии предоставления земли. Ранее мы могли опираться на достаточно размытые формулировки: объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты. Теперь эта неопределенность устраняется", — говорит председатель совета директоров O2 Group Виктор Осокин.
Это похоже на инвестиционные условия, практика которых ранее была достаточно распространенной. Когда Fort Group строила жилой дом на Крестовском острове в 2006 году, одним из условий было предоставить 5 тыс. м2 при расселении общежития, вспоминает управляющий партнер компании Максим Левченко. "Другое дело, что к тем, кто получил земли без торгов, всегда будут вопросы: а почему именно они. Все-таки конкурсы — наиболее оптимальный вариант определения арендатора", — говорит Максим Левченко. Что касается объектов, которые могут соответствовать новым инвестиционным условиям, то им, по мнению Максима Левченко, вполне отвечают торговые центры. Розница — это и рабочие места, и генератор налогов, и инвестиции в недвижимость, говорит эксперт.
В последнее время власти всерьез взялись за поиски новых источников пополнения местных бюджетов. Однако в отличие, скажем, от муниципального сбора, введение которого на прошлой неделе одобрила Госдума, мера по введению льгот на получение земли выглядит скорее пряником, нежели кнутом. Однако, как утверждают эксперты, применительно к Петербургу такие нововведения практически не изменят ситуацию.
"Относительно Петербурга цифра в 5 млн — это смешно. Даже на реконструкцию или строительство небольшого объекта капитальные затраты таковы, что в бюджет они принесут куда больше 5 млн рублей, тут даже считать ничего не нужно, — комментирует генеральный директор НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов. — Бюджетные отчисления строительного комплекса Петербурга в целом оцениваются почти в 30 млрд рублей".
В Петербурге, по словам Алексея Белоусова, эта норма пока не будет работать еще и из-за особенностей бюджетного законодательства. Что бы ни делал на территории муниципалитета города инвестор, сам муниципалитет от этого ничего не получит. Пока из постановления следует, что речь идет о доходах городского бюджета, в 2014 году 1% от них это — 4 млрд рублей. Таких инвесторов в принципе единицы, подчеркивает эксперт. Выход для Москвы и Петербурга он видит в принятии городских законов, которые бы скорректировали инвестиционные параметры под местные реалии. В Ленобласти же изменения будут работать, как и во всей России.
Что касается дальнейшего использования объекта и его пользы для бюджета, то к застройщику это уже не относится, говорит специалист. Построив, например, гостиницу и передав ее управляющей компании, застройщик отходит от дел. Вопросы ее функционирования не входят в компетенцию строительной компании. В проекте постановления этот вопрос также не уточняется.
Еще одна причина несущественного влияния на рынок Петербурга в том, что речь в постановлении идет именно о земле в федеральной собственности, тогда как в Петербурге основная часть участков, представляющих реальный интерес для инвесторов, сосредоточена в собственности города, подчеркивает юрисконсульт ГК "Эталон" Иван Градковский.
"Постановление, в основном, рассчитано на предоставление земельных участков под коммерческие функции. Цель вполне понятна — дать возможность построить побольше объектов коммерческого назначения, а как следствие — повысить налоговые поступления в бюджет, — отмечает Иван Градсковский. — Остается один вопрос — каким образом будут определять, кому можно отдать участок под цели, заявленные в постановлении, а кому нет".
