В редакции "Делового Петербурга" прошел круглый стол, на котором девелоперы и представители власти обсудили проблемы развития индустриальных парков. Девелоперы отмечают неясные перспективы стратегического развития двух регионов и отсутствие государственных приоритетов. Все это происходит при относительном затишье на рынке, когда за крупных резидентов разворачивается серьезная конкуренция.
Руководители индустриальных парков предлагают создать "единое окно", которое станет связующим звеном между девелоперами, властью и монополистами. Хотя пока на поддержку властей им рассчитывать не приходится. Ленобласть построит собственный индустриальный парк, Петербург также намерен вкладывать бюджетные средства в развитие промышленных площадок. Кроме того, законодательство города и области не предполагает понятных льгот для бизнеса, развивающего индустриальные парки.
Еще одна проблема, которую отмечают девелоперы, — это неясные перспективы стратегического развития двух регионов и отсутствие государственных приоритетов. Все это происходит при относительном затишье на рынке, когда за крупных резидентов разворачивается серьезная конкуренция.
Вадим Смирнов, глава управления развития территорий
комитета по промышленной политике и инновациям
Смольного:
"Действительно, в Ленинградской области более гибкое законодательство в плане предоставления земельных участков, и земля там дешевле, чем в Петербурге. Это и притягивает инвесторов. Кроме того, в городе очень немного свободных участков, которые можно было бы предоставить целевым назначением. Есть и определенные ограничения по объему инвестиций для получения льгот — не меньше 800 млн рублей.
Тем не менее наш главный козырь — это ресурсы. Мы идем по пути инженерной подготовки промышленных территорий за счет бюджета, и это тоже играет серьезную роль в привлечении инвесторов".
Максим Кисельников, первый заместитель председателя
комитета экономического развития Ленинградской области
:
"Для частных индустриальных парков есть закон о поддержке резидентов, но, надо признать, он не действует из–за отсутствия соответствующей нормативной базы. В перспективе мы планируем сделать этот закон работоспособным. Кроме того, правительство Ленобласти изучит другие возможности и инициативы по поддержке девелоперов, работающих над созданием промышленных площадок. Подготовка инфраструктуры требует серьезных вложений, и мы прекрасно понимаем это. Со своей стороны мы создаем собственный областной индустриальный парк. Полагаю, что инвесторам, особенно иностранным, будет спокойнее и комфортнее работать с государственной структурой.
Проблема в том, что бизнес не тратит деньги на инженерную инфраструктуру, пока нет понятных резидентов, а понятных резидентов не появляется, пока нет инфраструктуры. Это некий замкнутый круг, в котором отдельные площадки находятся уже не первый год".
"Сейчас работает координационный совет города и области, куда может обратиться любой девелопер. Техусловия "Водоканал" старается выдавать в течение 5 дней, договор на подключение — за 10 дней. Если происходят какие–то изменения, это, как правило, связано с тем, что объект размещается на территории Ленинградской области и надо дополнительно прорабатывать технические решения".
"Когда инвестор приходит в индустриальный парк, он хочет иметь определенность по планам развития, в том числе и по мощностям. Даже если есть технические условия по подключению к электроэнергии, например, но нет точки присоединения на площадке, — это всегда проблема.
Если изначально нет мощностей, то сразу плывут и сроки, и бюджеты у инвесторов, которые не хотят ждать подключений, согласований и прочего. Для девелоперов выход один — покупать сразу полную электрическую мощность. Но, безусловно, это сумасшедшие деньги, которые придется долго окупать".
Владимир Вишневский, управляющий директор "ВТБ Капитал Управление активами":
"Есть колоссальная проблема жизнедеятельности индустриальных парков. Мы создаем продукт, который не инкорпорирован в российское законодательство, — это инженерно подготовленный участок с наличием ресурсов. В российском законодательстве такого не существует.
Много сложностей возникает в связи с тем, что естественные монополисты и городские комитеты не совсем понимают, что такое индустриальный парк, по каким правилам он живет, как обеспечить процедуры согласований.
Мы готовим инициативу и выйдем с ней в комитет по промышленности и инновациям. Необходимо сформировать "единое окно", которое оказывало бы административную поддержку индустриальным паркам и было бы связующим звеном между инвесторами, властью и монополистами".
"Девелоперы не могут и не готовы нести финансовые затраты на всю потенциальную мощность, которая может быть востребована на их территориях. В итоге вопросы решаются локальным или лоскутным методом. То есть приходит резидент, который готов вкладываться во все, и для него принимается одна схема. Для следующего резидента — другая. Естественно, это приводит к удорожанию подключения.
Но мы как сетевая компания не готовы брать на себя риски будущих инвестиционных проектов. У нас нет ресурсов, чтобы вкладывать свои средства, тем более непонятно — придут ли туда в итоге абоненты и как будут возвращаться вложения. До заключения договоров присоединения мы стараемся оценить стоимость той мощности, которая будет приобретена на этом участке земли, и потенциальные сроки подключения.
В 2010 году средний срок подготовки договора на технологическое присоединение составлял 180 дней, а сейчас — 26 дней. Мы будем стараться еще больше сокращать сроки. Такие объекты теперь относятся к департаменту перспективного развития, где готовятся технические решения".
Денис Гладыш, директор проекта "Уткина Заводь девелопмент":
"В Ленобласти уже долгое время работает комитет по инвестиционной политике. Туда мы и обращаемся по всем вопросам. Например, у всех парков есть внутренние дорожные сети. При этом никто не понимает, как именно их содержать и главное — за чей счет. Мы пытаемся выработать некую систему расчета и уже обращались в правительство региона с предложением сделать это совместно".
"Мы просто не умеем расчетливо, по–хозяйски расходовать бюджетные деньги. На финансирование развития инфраструктуры в чистом поле уходят гигантские бюджетные средства. Мы же потратили на индустриальный парк "Звезда" немногим более 100 млн рублей, и в течение года он начал действовать, потому что вся инженерная инфраструктура уже была готова.
В свое время мы планировали запустить этот проект совместно с городом для нужд малых и средних промышленных предприятий, но, к сожалению, правительство оказалось не заинтересовано. Очень важно иметь формализованную в документах и непрерывно актуализируемую промышленную политику, где должны быть определены приоритеты, в рамках которых легче было бы работать и инвесторам, и девелоперам, и промышленному бизнесу.
Кроме того, в городе, к сожалению, на сегодня абсолютно исчерпан кадровый ресурс. Легче присоединиться к мощностям, чем найти квалифицированные кадры для предприятия".
Максим Слав, заместитель директора ООО "Фед-Иммобелен":
"Сейчас в "Федоровском" предполагается до тысячи рабочих мест. И проблем с кадрами, я полагаю, не будет. В связи с удачным расположением кадровый вопрос решится с помощью местных жителей из Тосненского района и окрестностей. Людям уже не хочется торчать часами в пробках и тратить уйму времени, чтобы добраться, например, с юга на север. Благодаря индустриальным паркам в Ленобласти местные жители обеспечены работой. Причем за те же деньги, которые могли бы заработать в городе".
"По рынку ходит в лучшем случае десяток относительно крупных клиентов, которых все знают и пытаются завлечь на свою территорию. Небольшие клиенты выбирают площадку по цене.
Рынок действительно слабый, вялый, и это во многом обусловлено состоянием экономики. Во время рецессий, когда нет уверенности в будущих доходах, инвестировать в строительство новых предприятий могут только стратеги. Либо же это предприятия, которые работают на быстром обороте (как правило, торговля). Но они берут помещения в аренду, а не выкупают в собственность. Безусловно, есть много небольших компаний, которые выбирают участок, основываясь на цене".
Михаил Тюнин, рукводитель отдела складской, индустриальной недвижимости
Knight Frank St Petersburg
:
"По моим наблюдениям, у резидентов нет четких предпочтений, где размещаться: в Петербурге или Ленинградской области. При выборе площадки прежде всего рассматривается ее готовность. Таких немного. А бизнес надо делать здесь и сейчас, поэтому ищут территории, на которых можно запуститься в кратчайшие сроки. Этим можно объяснить успех площадки "Звезда", "ЮИТ" и других.
Кроме того, последние годы показывают, что запросы компаний от 3 тыс. м2 ушли далеко за 10 – 15 тыс. м2. Как правило, при таких запросах готовые площади предложить трудно.
Что остается делать? Только строиться самим. Хотя сейчас производство стандартизируется и прекрасно упаковывается в стандартную коробку, близкую по параметрам к классу А".
Андрей Иванов, начальник отдела по работе с инвесторами филиала "ОЭЗ" в Петербурге:
"У нас технико–внедренческая зона, и в рамках федерального закона довольно жестко установлены критерии ее функционирования. Проект резидента должен предусматривать научную, разработческую составляющую и дополнительно в рамках бизнес–плана возможность организовать производство. Причем поправки в законодательство об организации производства были внесены только в 2010 году. До этого момента в ОЭЗ предполагались исключительно инновации. Практика показала, что это не настолько востребовано, как хотелось бы.
Земельные участки у нас практически на 100% распределены между резидентами, несмотря на то что выбор потенциальных инвесторов ограничен по отраслевому признаку в связи с нормативными ограничениями".
"Для начала властям надо выработать приоритеты, и тогда девелоперам станет понятно, на что ориентироваться. Областная администрация уже начала разрабатывать стратегию развития. При этом речь идет не только о территориях, прилегающих к городу, но и об отдаленных районах.
Город тоже активно занимается долгосрочным планированием. Мне кажется, это необходимо совместить, потому что Петербург и Ленобласть сегодня — это одна агломерация.
Потенциал, безусловно, у обоих регионов огромный. Но при этом надо понимать, какие в мире есть тенденции в развитии промышленности, наукоемких производств, что будет востребовано через 5 – 15 лет. Исходя из долгосрочного стратегического планирования мы сможем понять, чего от нас хотят иностранные инвесторы и что мы им сможем предложить через несколько лет".
Александр Лазуков, управляющий индустриальным парком "Мариенбург":
"Рынок не очень активен. Это связано со стагнацией экономики, а следовательно, с дефицитом как собственных оборотных средств, так и банковских, процентная ставка на которые слишком велика для основной массы потенциальных резидентов. В итоге свободных денежных средств у инвесторов нет и развитие производств идет не так быстро, как хотелось".
"Если сравнивать с двумя предыдущими годами, то сегодня наблюдается бум спроса на площадки в индустриальных парках. Это связано с дефицитом складских площадей. В кризисный период девелоперы перестали рассматривать рынок индустриальной недвижимости как объект для инвестирования. Теперь резиденты активно покупают землю, чтобы разместить на ней свои складские площади. Сегодня бизнесменов интересуют человеческие ресурсы, ценовой фактор и удаленность от города (желательно не более 40 км). Остальное уже считается не слишком удобным с точки зрения логистики и кадров. При этом инвестиционные льготы не имеют никакого значения в принципе".
