Поселки и пародии

Ситуация с предложением на рынке менялась вслед за метаниями застройщиков.
Так, в начале 2009-го девелоперы пытались подтолкнуть резко
упавший спрос снижением цен. За первые два месяца прошлого года
продавцы сократили запросы на 10-15%. Причем реально

во время переговоров можно было сторговать до 30%, а
то и больше. Есть примеры проектов («Коккорево», «Суходольское» и др.), где цены
снизились вдвое.

«Пожалуй, не было компаний, которые бы в то время не снизили цены. Причем
переписывали ценники Андрей
Бочков заметно: многие фирмы – сразу на 30%, иногда – пополам. Для
покупателей начинать общение с продавцами вопросом о скидке стало хорошим тоном.

Если компания не проявляла гибкость, разговор не продолжали», –
вспоминает генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест» Андрей Бочков.

В это же время застройщики (как старожилы, так и новички) почти не
выводили на рынок новые проекты: ждали, как будет развиваться ситуация
дальше. За январь-февраль прошлого года предложение пополнилось
лишь тремя малоэтажными комплексами («Золотая долина» от
компании «Созвездие», «Поселок в Зеленогорске» от «ПромМонолитИнвест» и
«Северный Эдем» от Nord Union).

К весне, похоже, скидочный ресурс застройщики исчерпали. Или
убедились, что ощутимого прироста покупателей снижение цен не дает. Девелоперы,
конечно, все еще готовы были идти на уступки при виде реального покупателя,
однако все активнее практиковали разнообразные акции: в подарок
клиенту сулили яхты, бани, автомобили и пр. Все больше продавцов готовы были
вести бартерные сделки, принимая в зачет любое имеющееся жилье (среди таких
можно назвать «ПулЭкспресс Групп», «Родекс Северо-Запад», «Флагман» и др.).
Однако и этот подход не привел к долгожданному всплеску продаж.
Что не удивительно: реализовать квартиры на городском рынке стало весьма
непросто, а сдавать в зачет недвижимость с существенным дисконтом покупатели не
хотели. В марте 2009 года рынок пополнился еще тремя новыми проектами («Песчаный
берег» и «Святое озеро» от компании «Северо-Западный строительный трест» и
«Новые Борницы» от одноименного ДНП).

Новые продавцы на смену старым

С апреля прошлого года на рынке проявились две

противоположные тенденции. С одной стороны, начали
массово уходить с рынка заявленные проекты: у владельцев
подошли к концу накопленные за благополучное время ресурсы, а найти новые
кредиты стало весьма проблематично. В это время были официально приостановлены
продажи в поселках «Английские предместья» от компании «ТехноЛайн», «Золотая
Бухта» (совместный проект ЗАО «Окстрой» и «Содружество»), «Солнечный» от
девелоперской компании OMG Development, Lake’sBerry Club от компании Setvill и
«Всеволожский дом» (застройщик СК «Строй-Эксперт»). В нескольких малоэтажных
комплексах об уходе с рынка не объявляли, однако перестали отвечать на звонки и
свернули какую-либо видимую активность (коттеджный поселок «Аннино», «Ропшинская
усадьба» и др.). Эти проекты так и не вернулись на рынок до сих пор. Однако

в то же время на рынок посыпались новые предложения:
«Малоэтажный комплекс во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Отрадное»,
«Приветнинское», «Лемболово-парк», «Хвойный», «Марвело» плюс несколько
мини-поселений от группы компаний «Терра».
Ситуация повторилась в мае: ушло с
рынка четыре проекта, зато вышло около десяти новых. А в июне приостановили
реализацию пять поселений, зато презентовали сразу два десятка новых проектов.
Еще 10 малоэтажных комплексов появилось в июле. В августе, казалось, поток новых
поселений истощился, однако ненадолго. За осенние месяцы на рынке появилось не
меньше двух десятков новых проектов. Всего за год, по оценкам
экспертов, на рынок вышло около 80 малоэтажных комплексов,
тогда как ушли (сняты с продажи или распроданы) лишь

около 40. Таким образом, объем предложения вырос как минимум на
четверть.

Поляны и пародии

Если судить по количеству выводимых проектов, создавалось впечатление, что
рынок переживает пору необычайного расцвета. Эксперты объясняют

подобные странности тем, что в предыдущие год-два немало фирм
готовили участки под будущие проекты – рассчитывая, что бум спроса на
загородное жилье будет идти по нарастающей. И к моменту кризиса
оказались с неликвидными активами на руках. Однако, держать земли без
движения резона нет, поэтому фирмы, переварив первоначальный
шок от начала кризиса, все равно начали выводить в продажу

новые проекты.

«Рынок пополнился весьма странными
объектами, этакими пародиями на поселки. В основном, подобные проекты
выводили так называемые первичные девелоперы. То есть компании,
занимающиеся начальной подготовкой земли для серьезных застройщиков – они
готовят документацию, меняют разрешенное использование и т.д. В прошлом году
даже у крупных девелоперов не было средств и желания покупать пятна под
застройку, и «первичники» выставили эти поляны на продажу в розницу», – делится
наблюдениями советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева.

Причем земля – товар особый. Даже если застройщик отказывается от реализации
проекта и продает участок с существенным дисконтом, новый собственник все равно
попытается реализовать доставшийся ему по дешевке надел и пустит его в оборот.
Неудивительно, что большую часть проектов в 2009 году вывели фирмы-новички.
Качество нового предложения весьма показательно. Нередко на продажу
выставлялись инженерно неподготовленные участки, иногда

даже без межевания. Поселки начинали продавать
«по-тихому», без серьезной рекламной поддержки

(поэтому, в частности, следить за появлением новых проектов стало
непросто). Все это говорит о том, что фирмы, открывая продажи, сами не верили в
коммерческий успех начинания и старались не вкладывать «лишних»
денег.

«Такое количество новых проектов объясняется судорожной

попыткой собственников крупных Алексей
Роговземельных массивов сбросить эти активы. Они не
обеспечены финансово, многие владельцы приобретали землю на заемные средства.
Теперь собственники пытаются срочно сбыть их», – уверен генеральный директор
компании Village Consulting
Алексей Рогов.

К осени загородные застройщики начали пожинать плоды
бартера (последние полгода девелоперы рассчитывались с подрядчиками
коттеджами). Теперь новые владельцы выставили в продажу бартерные дома с
существенной скидкой и составили неприятную конкуренцию застройщикам.

В зимние месяцы 2010 года девелоперы по вполне понятным
причинам притормозили наполнять рынок новым предложением, но
многие фирмы настроены по весне продолжить его накачивать.

Школа гибкости

За время кризиса серьезно возросло предложение по участкам
без подряда: те компании, которые в благополучные
времена торговали землей с обязательным подрядом, теперь стараются «более гибко»
подходить к продажам. Предложений с фиксированным проектом (эта схема продаж
предполагает, что на участке будет построен дом по жестко заданному проекту)
сегодня почти не осталось. Девиз продаж: максимальная свобода для покупателя.
Те, кто не хочет торговать землей, предпочитают отложить продажи до лучших
времен. «В проекте «Янино» мы не хотели продавать участки, поэтому просто
приостановили продажи третьей очереди, сосредоточившись на других делах:
приводим в порядок документы, занимаемся инженерными сетями, благоустройством»,
– рассказывает заместитель генерального директора НЖК-СПб Дмитрий Майоров.

Цены на землю обычно колеблются от 100 до 200 тыс.
рублей за сотку. Такие предложения встречаются как вдали от Петербурга
(«Ладожский простор» – 150 км, «Глубокое» и «Солнечный берег» – по 90 км), так и
в относительной близости от городской черты («Гранит» – 20 км, «Киссолово» – 13
км). Цены ниже 100 тыс. встречаются редко. К
примеру, в «Малиновских вечерах» (Ломоносовский район) предлагают участки от 54
тыс. за сотку. Примерно за эту же цену можно купить наименее интересные земли в
«Ладожском просторе».

Дорогих предложений побольше: около 300-400 тыс. рублей за сотку

попросят в «Павлограде», «Глинках», «Академических дачах», «Элегия»,
«Новый мир» (эти поселения расположены в Пушкинском, Курортном районах
Петербурга или на границах с ними). В поселке «Видовое» (в Репино-Ленинском)
цена сотки превышает 500 тыс. рублей.

Цены на коттеджи анализировать неоправданно – они во многом
«виртуальны». То есть отражают больше пожелания
продавцов, нежели реалии рынка. Последний год индивидуальные
дома почти не пользовались спросом: у покупателей нет
средств приобретать коттеджи, построенные в расчете на клиентов с «докризисным
кошельком».

«В 2008-ом мы продавали по 10 домов в месяц, а за весь 2009 год нам удалось
пристроить лишь 7 коттеджей», – сетует Дмитрий Майоров.

«Клиенты переориентировались на дешевое предложение. Лучше
всего в прошлом году у нас в «Новой Ижоре» разбирали секции в дуплексах (домах
на две семьи) площадью 63,5 кв. м за 3,2 млн рублей. К настоящему моменту
подобных объектов не осталось: все, что меньше 130 «квадратов» разобрали», –
говорит руководитель отдела маркетинга компании «Балтрос» Светлана Аршинникова.

Это подтверждает и статистика реальных продаж, которая ведется
при посредничестве Ассоциации риэлторов Петербурга. В обмене информацией о
реальных сделках на сегодня участвуют 16 компаний-девелоперов, которые ведут 39
проектов. В этих малоэтажных комплексах сегодня реализуется 52% домовладений,
предлагаемых в рамках организованной застройки под Петербургом. По
данным реальных продаж в 2009 году, лишь 15% сделок приходилось
на коттеджи. Причем приобретались дома в среднем по 130 кв. м с
участком 16 соток. За такие строения горожане согласны были выложить

11-14 млн рублей. Неудивительно, что несколько малоэтажных
комплексов, предлагающих строения от 20 млн. рублей вовсе остались без сделок.

Охотнее всего граждане разбирали весьма
недорогие предложения: участки без подряда за 1,5-2,5 млн рублей

в поселках отстоящих на 65-110 км от городской черты. Причем от месяца
к месяцу доля бюджетных сделок в общей структуре продаж росла.

Сегодня многие застройщики видят признаки некоторого

оживления на рынке (по крайней мере заявляют об этом в
публичных выступлениях). Иные даже утверждают, что объемы продаж вернулись к
уровню 2008 года. Однако статистика сделок говорит
иное: выручка первых месяцев 2010 года заметно уступает прошлогодней, а
опыт прошлых лет свидетельствует: подъем спроса на недвижимость отстает как
минимум на полгода от общего подъема экономики.