Дешевого жилья не будет еще долго – эксперт

Дмитрий: Ожидается ли строительство действительно дешевого жилья в Подмосковье? Материалы дешевеют. Спрос велик. И примерно сколько будет стоить м2 дешевого жилья минимум?

Евгений Скоморовский: Дмитрий, по сути, вы сами дали ответ на свой вопрос. Основным мотивом ценообразования в недвижимости является не ее себестоимость, а соотношения спроса и предложения. Правда жизни такова, что в нашей стране колоссальный неудовлетворенный спрос. Если решение данного вопроса будет регулироваться рыночными механизмами, то дешевого жилья не будет еще долгий период времени до момента насыщения рынка. Возможно, государство при условии активного своего участия в решении данного вопроса могло бы добиться результата, но его задачи состоят не в строительстве дешевого жилья, а в создании условий, чтобы оно было доступным и комфортным. К сожалению, до этого еще тоже очень далеко. Если же говорить о себестоимости строительства, то различные технологии позволяют держать ее на уровне 15-25 тыс. рублей за м2. Хотя еще в не таком далеком 1999 году руководители столицы заявляли, что жилье не должно стоить дороже $200 за м2.

Мария: Я читала, что из-за непонятной ситуации с долларом многие испугались, что цены пересчитают в доллары, и начали скупать квартиры, в связи с чем цены на недвижимость могут опять вырасти... Стоит ли опасаться роста цен из-за долларовых проблем? Или цены еще упадут?

Е.С.: Мария, Вы совершенно правы. Подобные действия со стороны покупателей действительно наблюдаются. В большинстве случаев, правда, это касается той категории людей, которые до последнего момента свои сбережения держали в рублях. Слабеющий же рубль провоцирует желание купить что-либо по еще докризисным рублевым ценам, отсюда и всплеск активности на фоне заявлений о переводе застройщиками цен в доллары или евро. По моему мнению, долларовые цены на недвижимость еще не достигли своего дна, а наша национальная валюта дешевеет бОльшими темпами, чем на данный момент могут расти рублевые цены.

Николай: Так когда же "простые смертные" смогут купить жилье? Когда оно станет "доступным"? Какие выходы вы видите из ситуации? И в чем такая уж необходимость услуг риэлтора? Ведь при современной стоимости квартир даже 2-6% это большие деньги...

Е.С.: Жилье может стать доступным, оставаясь при этом еще и комфортным, только тогда, когда государство возьмет на себя ответственность по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур в московском и других регионах. Только по мере реализации этих задач в совокупности с кредитованием строительных компаний на нормальных условиях можно будет привлечь инвесторов для воплощения в жизнь приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Тянуть же на себе все составляющие комфортной жизни покупателей не будет ни один здравомыслящий девелопер, который руководствуется, в первую очередь, получением прибыли, причем в краткосрочной перспективе. Без приличных учебных заведений, достойной системы здравоохранения и удобной транспортной доступности к местам работы удаленные территории доступной по ценам комплексной застройки не будут востребованы покупателями.

Отвечая на вторую часть вопроса, могу сказать, что период, когда риэлторы торговали информацией о недвижимости, уже подходит к концу. И как и во многих странах со сложившимся рынком недвижимости, комиссионное вознаграждение агентам ляжет, по большей части, на плечи продавца. Тогда и будет очевидно, насколько эффективно работают риэлторы. На самом деле, есть немало нюансов, которые помогают продавать и покупать наиболее эффективно, а эти знания приходят с опытом.

Александр: У меня вопрос в принципе насущный, в планах была покупка дачи, и в связи с кризисной ситуацией в декабре я отказался пока от этого успев вытащить денежную сумму залога. Но теперь у меня опять стоит вопрос о покупке дачи с участком (котеджный поселок). Не подскажите ли, тороплюсь ли я сейчас с покупкой, так как идут утверждения что цены привязаны к бивалютной корзине, дальнейших скидок уже не получить, или все же пока приостановиться, все обдумав, и ближе к лету об этом вспомнить, так, как только и слышно, что реальное дно по недвижимости достигнет в период апреля мая?

Е.С.: Могу сказать, что состояние рынка загородной недвижимости на данный момент оценить очень сложно. Количество совершаемых сделок пока минимально, но заявляемые продавцами цены при этом практически не претерпевают изменений. Тем не менее, утверждения о том, что вот-вот цены, да еще и в бивалютных условных единицах, пойдут вверх, пожалуй, голословны. Вы уже сейчас можете смело торговаться и получить серьезный дисконт относительно докризисных цен, а можете подождать, когда с наступлением традиционного сезонного оживления рынка окажется, что покупателей особо не прибавляется, и загородный рынок продемонстрирует свою устойчивость к кризисным явлениям. Однако, если Ваши сбережения на данный момент до сих пор в рублях, то тянуть с покупкой особого смысла нет.

Торонто: Всегда было интересно, что выгоднее для риэлторов, чтобы цены падали или росли?

Е.С.: Риэлторам выгодно, когда объекты недвижимости продаются и покупаются. Для нас важен баланс спроса и предложения. Именно в эти моменты у всех участников рынка есть возможность в нормальной обстановке совершать сделки. Тем не менее, практика показывает, что большинство риэлторских компаний умеют работать только в период стабильного роста цен на недвижимость. Действительно, в такие периоды продавать жилье и проще, и быстрее. Однако возникает другая проблема, когда сложности проявляются уже со стороны собственников недвижимости, которые считают, что в период роста их квартиры купят и без помощи профессионалов. Я с этим могу согласиться лишь отчасти, но это тема для отдельного разговора. Так что когда цены растут, но только до разумного предела, покуда существует платежеспособный покупательский спрос, работать хорошо, если цены падают, то умеющий и знающий как работать на таком рынке риэлтор также не останется без своего куска хлеба. Стагнация же рынка - самый неприятный для нас период. Мы хотим, чтобы все жили достойно и в хороших условиях.

Павел: Есть "на руках" сумма $300-350 тыс. Куда бы вы посоветовали вложить в плане недвижимости? И когда.

Е.С.: Все зависит от того, какие ставить цели и какие иметь ожидания от вложения. Вариантов может быть множество, начиная от вложений в недвижимость ряда стран Латинской и Центральной Америки, которая пока еще находится в стадии роста до покупки жилой или коммерческой недвижимости в тех регионах, где кризис рынка недвижимости проявляется уже не за счет снижения стоимости, а за счет увеличения количества экспонируемых по низким ценам объектов. Если же говорить о чем-то более близком и родном, то имея на руках доллары США я бы лично еще подождал как минимум середины весны, чтобы сориентироваться в происходящих на рынке процессах. Будет понятно, что с бюджетом страны и с прогнозами по его исполнению, как все отреагировали на кризис в плане собираемости налогов по итогам первого квартала, а также как физически на себе мы ощутим снижение мировых цен на нефть, эффект от которого, как известно, проявляется с определенной задержкой. После этого я бы вложил деньги в жилье небольшой или средней площади, то есть наиболее востребованное рынком, в каком-нибудь новом жилом комплексе после госкомиссии.

Оля: Объясните, что должно произойти, что бы рублевые цены на жилье в ближайшие год-два опускались и какие условия необходимы, чтобы они поднимались?

Е.С.: Вопрос фундаментальный, над его решением бьются светлые умы, сидящие как в правительстве, так и в других местах)) Думаю, что на фоне происходящей девальвации национальной валюты рублевые цены будут расти. Складывающаяся ситуация в нашей экономике увеличивает темпы инфляции, что никак не сможет привести к снижению рублевых цен.

Mio: Когда застройщики снова начнут строить? Почем будет новый м2 эконом-класса в Москве?

Е.С.: Застройщики, в большинстве своем, на настоящий момент заняты другими проблемами: решением сложных вопросов своих финансовых потоков, перекредитованием, получением отсрочек по долговым обязательствам и т.п. Более того, отказ от развития новых проектов помогает им вести реализацию тех объектов, которые либо уже завершены, либо находятся на стадии строительства. Ближайшие 10-12 месяцев покажут, кто достойно пройдет через сложный период, а кто вынужден будет прекратить свою деятельность. Только после этого начнется оживление той части строительной отрасли, которая не задействованной в реализации муниципальных и федеральных программ. Я не люблю делать прогнозы, потому что потом мы все вместе дружно смеемся над несостоявшимися оракулами. Тем не менее, думаю, что к моменту оживления рынка цены на жилье нормального эконом-класса в Москве могут быть на уровне $2,2-2,5 тыс. за м2. После этого уже всем нам придется иметь дело с отложенным спросом.

Арина: Когда настанет час "Х" для покупки недвижимости в Москве? Стоит ли ждать, что цены упадут еще ниже?

Е.С.: Отвечая на предыдущие вопросы, я частично уже ответил на ваш вопрос. Тренд рублевых цен уже поменялся, но если ваши сбережения в валютах западных стран, то можно еще подождать. С моей точки зрения, долларовые цены еще не достигли своего дна, хотя уже для некоторых могут выглядеть привлекательными. Опять-таки многое зависит от того, каким бюджетом Вы располагаете и что намереваетесь приобрести. Может оказаться так, что то, что нужно Вам, кто-нибудь может купить на более раннем этапе. Ситуация на нашем рынке недвижимости напоминает "голландский аукцион".

Альберт: Риэлторы отметили в январе почти двукратный рост покупательской активности. Что это? Первый признак оздоровления рынка? Ажиотаж в связи с объявленным переводом цен в у.е.? Что-то третье?

Е.С.: Действительно, риэлторы, и мы в том числе, отмечали всплеск покупательской активности в январе этого года. Касался он, прежде всего, конкретных строящихся жилых комплексов, цены на квартиры в которых номинированы в рублях. Спровоцировано это было как укрепляющимися на фоне российской валюты долларом США и евро, так и заявлениями застройщиков о предстоящем переводе цен в иностранные валюты. На данный момент возросшие относительно декабря рублевые цены и отмена акций и скидок уже привели к снижению покупательского спроса.