Квартиры продадут за долги

В большей части девелоперских компаний категорично заявляют, что никогда не будут менять свои долги на квадратные метры. Однако факт покупки облигаций с целью обмена на квадратные метры зафиксирован. Об этом рассказал Павел Биленко, генеральный директор ЗАО "ИстлендКэпитал". С начала года компания выполнила две заявки на покупку облигаций строительных компаний.

"Из разговора с заказчиком вполне было понятно, что бумаги приобретаются с целью обмена их на квартиры", - сказал Биленко. Раскрывать подробности сделки он не стал, заверив, что облигации принадлежали петербургским девелоперам, а покупали бумаги частные лица.

Интерес к облигациям девелоперов понятен. Сегодня многие их долги котируются от 30 до 60% от номинала, говорит Павел Биленко. При этом по части этих бумаг предусмотрена оферта в 2009 году. Компания будет обязана погасить облигации, выплатив 100% стоимости предъявленных бумаг. Во время, когда существуют проблемы с ликвидностью, компании могут стать сговорчивыми при переговорах по обмену бумаг на долги.

Денис Тихонов, заместитель генерального директора ЗАО "М-Индустрия", допускает подобные сделки на рынке. Однако он сразу уточняет, что произойти они могут лишь при соблюдении двух условий.

Условие первое - достаточно большое предложение квартир у компании. Второе - стоимость предлагаемых облигаций должна находиться в диапазоне 20-60% (по отрасли). Тогда это может быть выгодно компании, ведь снижается долговая нагрузка.

"Однако при предложении обмена под 90% стоимости и достаточном сроке обращения бумаги, более года, наверное, это все уже смысла не имеет", - говорит Денис Тихонов.

Соглашается с тем, что приобретение квартиры за счет долговых бумаг возможно, президент группы "Бекар" Александр Шарапов, указывая, однако, что это весьма рискованное занятие: шанс остаться без денег и квартиры очень высок. "Во время проведения подобной сделки владельцу облигаций необходимо учитывать много различных факторов и возникающих рисков: дефолт эмитента, девальвация". Кроме того, необходимо учитывать, что владелец бумаг должен заплатить подоходный налог с полученной прибыли.

Часть экспертов уверяет, что поставить на поток эту схему невозможно. Биржевики, поняв, что кто-то проводит скупку облигаций, поднимут цену на бумаги этого эмитента в разы. Однако одиночные сделки могут пройти незамеченными.

"Я думаю, что компании-эмитенту не интересно приобретать свои долговые обязательства, пусть даже и с дисконтом. Многие предприятия испытывают нехватку оборотных средств, поэтому такие сделки в данный период времени мало актуальны, - говорит президент корпорации "Мегалит" Александр Брега. - Я не исключаю, что, скорее, появятся фирмы, которые будут заниматься налаживанием бартерных цепочек между поставщиками строительных материалов и строителями. Что касается квартир в сданном доме - это уже ликвидный товар, который лучше продать конечному потребителю за реальные деньги".

"В целом подобного рода сделки могут быть интересны компаниям, у которых недостаточно хорошо идут продажи квартир, - отмечает начальник отдела ценных бумаг и аналитики ООО "Сэтл Групп" Наталья Царькова. - Однако говорить, что такие сделки могут принять массовый характер, было бы неправильно. Спрос на облигации со стороны покупателей жилья спровоцирует рост котировок и сведет на нет весь смысл подобного обмена - прежде всего для самого клиента. Поэтому, если такие сделки и будут иметь место в практике застройщиков, они станут скорей исключениями".

"Что касается условий обмена, то это предмет индивидуальных переговоров компании и ее клиента. В любом случае, клиенту не рекомендуется приобретать облигации до того момента, как эти договоренности будут достигнуты", - говорит Наталья Царькова.

Облигации перестали интересовать инвесторов, обороты по сделкам ничтожны, говорит генеральный директор компании "Сибондс" Сергей Лялин. Это касается эмитентов всех отраслей. "Если брать во внимание девелоперов, в среднем их бумаги торгуются на уровне 50% от номинала", - говорит он. Эту доходность и получит рядовой инвестор.

Однако профучастники считают иначе, и их цифры во много раз больше. На рынке принято оперировать таким термином, как эффективная доходность. Она рассчитывается при условии реинвестирования купонных платежей в течение года по ставке, по которой осуществляются первоначальные вложения.

Некоторые эксперты приводят пример, когда эффективная доходность по облигациям предприятия ГАЗ достигала 1 000 000% годовых. Еще недавно о такой доходности не могли даже мечтать. Теперь сложившаяся ситуация никого не удивляет. Все, кто работал ранее с облигациями, ушли на валютный рынок и вернутся назад лишь после того, как стабилизируется ситуация с курсом рубля, говорит Дмитрий Пашков, заместитель начальника отдела анализа и оценки ЗАО "БФА". "Облигациями торгуют в лучшем случае очень небольшие частные инвесторы", - говорит Дмитрий Пашков.

Можно констатировать, что рынок долговых бумаг если не умер, считают эксперты, то находится в разбалансированном состоянии.

По словам заместителя директора департамента ценных бумаг ЗАО "Планета Капитал" Михаила Зака, бумаги компании, чьи позиции казались незыблемыми, сейчас могут сулить доходность больше, чем у малоизвестного девелопера. Поэтому показатели, индикаторы облигационного рынка, ничего не значат.