Как стать инвестором: покупаем офисы и магазины

У крупных инвесторов, особенно иностранных, есть чему поучиться. Заходя на российский рынок коммерческой недвижимости, они рассчитывают на рентабельность от 20% годовых при покупке готового объекта. При "заходе" в строящийся объект на ранних стадиях проекта они ждут возврата 40% в год, по словам заместителя директора Jones Lang LaSalle Андрея Брагинского.

Одна только сдача коммерческих помещений в аренду позволяет частично "отбить" инвестиции в первые же годы владения объектом. Рентная доходность офисной недвижимости в Москве составляет 8-12%, то есть затраты окупятся за 8-10 лет, по данным компании Blackwood.

Инвестиции в торговый объект окупятся еще раньше – через 6-8 лет. Например, при покупке магазина стоимостью $10 тысяч за м2 арендная ставка составляет в среднем $1,2-1,8 тысяч за "квадрат" в год".

"Менеджер одной крупной компании, получив годовую премию, потратил ее на покупку торгового помещения площадью около 40 м2 в районе станции метро "Бабушкинская", - вспоминает директор департамента управления активами компании "Миэль – Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов. - Заплатив около $10 тысяч за м2, он сдал помещение в аренду небольшой ювелирной сети по цене $2 тыс. за м2 в год".

Пока вы сдаете площади в аренду, рынок торговой недвижимости стабильно растет – на 20-25% в год, по данным "Миэль". То есть можно периодически поднимать стоимость аренды, а потом и вовсе продать подорожавшую недвижимость и получить дополнительные заветные проценты.

С чего начать

Легче всего купить встроенно-пристроенные помещения, которые предлагаются к продаже небольшими лотами на первых этажах жилых домов и административных зданий. Этот формат называется street-retail.

Такая покупка в Москве обойдется в $5-20 тысяч за квадратный метр в зависимости от близости к центру города. Например, торговое помещение площадью 33 м2 на станции метро "Войковская" продается за $360 тысяч, а магазин площадью 80 м2 на "Динамо" – за $800 тысяч. На "Охотном ряду" стоимость одного "квадрата" достигает $40 тыс.

Есть еще один способ получить в собственность коммерческий объект – купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд.

"Процедура перевода в среднем занимает 6-10 месяцев и обходится собственнику в $60-100 тысяч с учетом обустройства отдельного входа и ремонтных работ, выделения электрических мощностей, - рассказывает Сергей Лобанов. – Нужно учесть и затраты на услуги брокерской компании – 3-6% от стоимости объекта при его продаже или величину месячной арендной платы на услуги подбора арендатора и услуги по управлению объектом".

Покупка офиса обойдется желающим чуть дороже: известны случаи поэтажной продажи площадей или же небольшими блоками по цене около $1 млн.

Но поэтажная или частичная покупка площадей в офисном здании – большая редкость. Как правило, такие "дробленые" площади покупают не физические, а юридические лица для своих же нужд в зданиях класса B и ниже. Обычно же, по словам Андрея Брагинского, здания продаются целиком: либо компаниям для собственного использования, либо крупным инвесторам для последующей сдачи в аренду.

"К нам периодически обращаются небольшие европейские фонды с просьбой помочь купить этаж в офисном здании, но это очень проблематично", - говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle.

Однако такие предложения время от времени появляются. Например, в недавнем прошлом в Москве выставлялись лоты от 400 м2 в бизнес-центре Pollars.

Офис по ипотеке

Банки медленно, но все же начинают разрабатывать ипотечные продукты для физических лиц, желающих купить нежилые помещения. Но пользуются этими программами далеко не многие.

"До сих пор не внесены изменения в закон об ипотеке, которые позволили бы кредитовать физические лица на покупку коммерческой недвижимости по той же схеме, что и под залог жилья", - комментирует руководитель группы по вопросам кредитования аналитического департамента Ассоциации российских банков (АБР) Екатерина Покопцева.

"Если ипотека на квартиру оформляется одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю, то в случае с коммерческой недвижимостью необходимо сначала переоформить собственность на покупателя, а затем обременить эту недвижимость залогом, - говорит она. – Но какой продавец согласится лишиться прав на недвижимость и только после всех ипотечных процедур получить за нее деньги от покупателя? АРБ подготовила изменения в законодательство, однако пока они не приняты. Мы уверены, что их примут, но с течением времени".

С одной стороны банку выгодно давать ипотеку на офис, магазин или склад, по словам Екатерины Покопцевой. Такие объекты – "товар" на рынке дефицитный. А значит, банк может быть уверен в том, что он сможет продать такой залог в случае неплатежеспособности заемщика. Но с другой стороны, сложность состоит в том, что оценщики по-разному оценивают стоимость коммерческих объектов, в отличие от жилых.

"Банки развивают этот рынок, несмотря на сложности. К этому их подталкивает борьба за долю на рынке, который еще "непаханый", - говорит специалист АБР. – Один из наиболее распространенных вариантов снижения рисков – кредитование на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости – жилой или коммерческой. В этом случае нет проблем с переходом прав. Но, как известно, "чтобы продать что-то ненужное, надо купить что-то ненужное". В итоге те, кто не имеет недвижимые активы, вынуждены вкладываться в жилье в инвестиционных целях и тем самым подталкивать рост цен на квартиры вверх".

Сроки по кредитам под залог коммерческой недвижимости короче, чем под залог жилой, так как отдача от такой недвижимости выше. Она часто называется "приносящая доход недвижимость". И процентные ставки выше – около 15-20%. Однако возможно, что банки начали или начнут их поднимать из-за ситуации на мировых рынках.

Подводные камни

Перед покупкой офиса или магазина частному инвестору стоит подстраховаться и получить статус юридического лица или зарегистрировать индивидуальное предприятие, советуют эксперты.

"Повторные сделки или наличие в собственности у физического лица нескольких объектов недвижимости может расцениваться как предпринимательская деятельность, - говорит Сергей Лобанов. – В этом случае для рантье может измениться налоговый режим".

Затраты на оформление юридического лица обойдутся в сумму 5 до 10 тысяч рублей с учетом регистрации, а $200-300 в месяц придется платить за услуги бухгалтера, который будет вести отчетность.

Еще один подводный камень – это риски, которые возьмет на себя частный инвестор, купив объект коммерческой недвижимости.

"Инвестиции в жилую недвижимость менее рискованные, чем в покупку офиса или магазина, - предупреждает заместитель директора Jones Lang LaSalle Андрей Брагинский. – Особенно непредсказуем доход с торговых помещений – концепция объекта может не сработать и покупатель туда не пойдет. Гостиницы тоже не очень прибыльны. Мэрия в нагрузку к проектам строительства офисных центров дает указание строить гостиничные площади, но девелоперы не очень охотно на это идут, потому что зачастую такие проекты очень долго окупаются".

А что касается качественных офисных центров, то по прогнозам Jones Lang LaSalle, через четыре года их количество в Москве удвоится, а значит, арендные ставки могут перестать расти или даже начнут снижаться и потянут за собой вниз и капитальную стоимость объекта.

"Я обсуждал тему рисков со своим другом банкиром, - рассказывает Андрей Брагинский. – Мы размышляли – можно ли инвестировать в недвижимость последние деньги. Принято считать, что рисковать можно теми деньгами, потеря которых принципиально не скажется на уровне жизни частного инвестора. Однако есть другая теория, согласно которой людям в возрасте около 30 лет все-таки можно рисковать, к 50 годам они успеют восстановить потери и спокойно уйти на пенсию. Если человек рискует своим капиталом в преклонном возрасте, то может уйти на заслуженный отдых ни с чем".