Доходность комнат растет не по годам

В конце 1990-х годов комнаты покупали в надежде, что придет богатый инвестор и расселит коммунальную квартиру под офис или собственные апартаменты. Тогда комната превращалась в однокомнатную квартиру. Да, лотерея. Но вероятность была высока.

Сейчас такая схема ушла в прошлое. Ликвидные коммунальные квартиры уже расселили, остальные (хрущевки и сталинские) бизнесменам неинтересны. Исчез дух авантюризма, на смену ему пришел прагматизм. Рынок развивается за счет приезжих, которым не хватает денег на квартиру, и петербуржцев, участвующих в разменах. Хотя покупка комнаты – более прибыльное предприятие, нежели приобретение квартиры. Доходность комнат растет ежеквартально высокими темпами.

<b></b>

<b>Коммунальная страна </b><br>Сегодня в Петербурге около 150 тыс. коммуналок, то есть около 500 тыс. комнат. Но вопреки распространенному мнению о коммунальном центре, лишь около 45% из них располагаются в центральных районах. Остальные – на окраинах.

Местоположение – основа ценообразования на всем рынке недвижимости. Но на рынке комнат – не только оно. Для цены комнаты важно количество проживающих в коммунальной квартире и площадь. Чем более густонаселенной оказывается коммуналка, тем дешевле комнаты в ней.

С каждым годом количество комнат не только не уменьшается, но даже увеличивается. Причины просты: расселение практически остановилось, поскольку ликвидного жилья осталось мало. Только в центре, где реализуются новые инвестиционные проекты, остается теоретическая возможность расселения.

В остальных районах, даже если и находятся желающие "выкупить" коммунальную квартиру, как правило, возникают трудности: владельцы слишком требовательны, часто недосягаемы, предпочитая жить в иных местах, нежели в своей комнате, и к тому же имеют склонность "придерживать" свои метры на случай улучшения жилищных условий.

Сохранились целые коммунальные кварталы, которые строились для определенных нужд. Например, Троицкое поле – там в советское время Министерство обороны возвело несколько домов, похожих на общежития квартирного типа.

Впрочем, и сейчас образуются новые коммуналки – в силу стечения обстоятельств, например, после развода и раздела имущества.

<b></b>

<b>Парадокс </b><br>Цены на комнаты растут вместе с ростом благосостояния основных покупателей – приезжих. Это логично. Однако Петербург – особенный город, и петербургский рынок комнат – тоже особенный.

Средняя цена на комнаты по городу растет даже более высокими темпами, чем на типовые квартиры, в первую очередь это касается центральных районов. Это уже сам по себе парадокс. Однако при этом основной спрос все больше смещается к максимально дешевым комнатам – на окраинах города и в густонаселенных коммуналках. <br>Это свидетельствует, что "прямых денег" у покупателей становится все меньше.

<b></b>

<b>Доходный сегмент </b><br>Этот сегмент рынка сегодня оказывается самым доходным. Быстрее всего дорожают самые дешевые комнаты (за последние 2,5 года – на 60%). Чуть медленнее – в хороших районах, особенно в историческом центре, где они дороги по определению. Но поскольку там их становится все меньше, возникает даже некоторый дефицит.

Можно заработать на сдаче комнат в аренду. Например, сдавая внаем комнату в центре города за $300 в месяц, можно окупить ее приобретение, которое обойдется в $25 тыс., за 7 лет. Но это центр. Средние арендные ставки куда ниже. Комната площадью 10 м2 в "корабле", например, будет стоить не более 5 тыс. рублей в месяц.

<b></b>

<b>Правовой тупик </b><br>Отдельный разговор – муниципальные комнаты. С ними никогда не было просто, и риэлторы придумывали обходные пути для их продажи.

Новый Жилищный кодекс поставил шлагбаум на пути вывода такого жилья на рынок. К тому же введением даты окончания срока бесплатной приватизации (1 января 2007 года) законодатели свели к нулю любую возможность обходных маневров. Фактически это означало консервацию рынка муниципальных комнат.

Более того, те, кто получил ордер после 1 марта 2005 года, уже не смогли бы получить свои метры в собственность. А стало быть, множество коммуналок и комнат в них оставались неприватизированными или со смешанной собственностью, что фактически исключает возможность расселения.

К началу 2006 года в Петербурге было переведено в частную собственность примерно 60% жилого фонда.

Однако недавно были приняты поправки к кодексу: окончание приватизации намечено на 2010 год, а коммунальный рынок фактически расконсервировали.