Недвижимость обременили концессией

СПб. В субботу 6 августа 2005 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 21 июля 2005 г. 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

В соответствии с законом по концессионному соглашению одна сторона (концессионер, то есть инвестор) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту, то есть Российской Федерации (РФ), субъекту РФ или муниципальному образованию), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Из этой формулировки прежде всего следует, что речь идет исключительно о недвижимом имуществе, и право собственности на него будет всегда оставаться у государства или муниципалитета. При этом права владения и пользования концессионера объектом будут регистрироваться как обременение права собственности концедента. Передача в залог объекта концессионного соглашения, а также прав по договору концессии не допускаются.

Субъект и объект

Концессионером может быть индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

К объектам концессионного соглашения относятся в частности транспортные сети, порты, суда, аэродромы, гидротехнические сооружения, объекты энергетики, системы коммунальной инфраструктуры и объекты коммунального хозяйства, метрополитен и другой транспорт общего пользования, объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта. Следует отметить, что закон содержит достаточно широкий, однако закрытый перечень объектов концессионного соглашения.

Права и обязанности

Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения, которая может быть установлена в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня, установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, или передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

Сроки и гарантии

Максимальный срок концессионного соглашения законом не ограничивается, так что потенциально могут реализовываться проекты длительностью в несколько десятков лет.

Представляется, что в такой ситуации инвесторов и кредитные учреждения прежде всего будут интересовать гарантии со стороны государства. Помимо положений о защите прав и возмещении убытков концессионера, дублирующих положения Конституции РФ и ГК РФ, закон говорит, что при неблагоприятном изменении законодательства, ухудшающем положение концессионера таким образом, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении концессионного соглашения, стороны концессионного соглаше-ния изменяют условия концессионного соглашения в целях обеспечения имущественных интересов концессионера, существовавших на день подписания концессионного соглашения. Представляется, что подобная гарантия недостаточна, если учитывать масштабы проектов. Что означает "в значительной степени" для проекта стоимостью, к примеру, сто миллионов долларов?

Закон определяет, что концессионное соглашение - это договор, в котором содержатся элементы разных договоров, и подробно регламентирует порядок заключения концессионных договоров.

Правительство России, субъекты Федерации и муниципалитеты проводят открытые и закрытые конкурсы на право заключения соглашений. Решением о заключении концессионного соглашения определяется конкурсная комиссия и конкурсная документация, в число которой входит проект концессионного соглашения.

На заметку

- Налоговая составляющая государственно-частных партнерств не затронута пока совершенно и требует проработки. Например, налоговые льготы, предоставляемые инвесторам в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга на 3 года, едва ли смогут привлечь инвесторов в крупные инфраструктурные проекты, рассчитанные на 15-20 и более лет.

- Для того чтобы концессии заработали в Петербурге, предстоит сделать большую работу. Часто инвесторы испытывают трудности, а инвестиционные проекты заходят в тупик просто из-за недостатка координации и взаимодействия между инвесторами и государственными структурами. Необходимо сформировать постоянно действующий орган, который будет курировать концессии, проводить конкурсы, составлять конкурсную документацию, оказывать поддержку и консультирование концессионерам. Принятие закона о концессиях и подзаконных актов на уровне Петербурга будет способствовать реализации этой задачи.

Источник: DLA Piper Rudnick Gray Cary