Пушкин стал перспективным "аутсайдером"

Территориальная зона "Пушкин"<BR> Пушкин. Царское село не полностью использует свой потенциал на рынке дорогого жилья, серьезно отставая в цене от престижных городских районов.<BR> Территория недооценена, и долго такая ситуация не продлится.<BR> Территориальная зона "Пушкин" включает в себя пригороды Пушкин и Павловск без окружающих поселков. Это самые близкие от города и самые доступные с транспортной точки зрения пригороды из так называемого "золотого кольца Петербурга", они входят практически во все туристические программы. Однако рынок жилья здесь развивается не совсем адекватно статусу и мировой известности Царского села. Главная причина этого -- разнородный и в основном некачественный жилой фонд.<BR> В Павловске практически нет предложения рядом с одноименным парком: жилые кварталы в основном расположены в отдалении, к западу от железной дороги, и представляют собой дешевые массивы постройки советского времени с низкими потребительскими характеристиками. Пушкин несколько более органично "скомпонован", но местный рынок все более явственно разделяется по географическому и связанному с ним ценовому параметрам. Чем ближе "к дворцам и паркам", тем развитие активнее, а объекты -- перспективнее.<BR> <B>Фонд</B><BR> Массовый жилой фонд в Пушкине включает в себя и сталинские дома, и "хрущевки", и "немецкие коттеджи", и типовую панель, и кирпичные дома постройки 70-х гг. Но развитие рынка здесь идет в малоэтажном сегменте: из двух с лишним десятков объектов нового строительства или реконструкции лишь единицы -- многоквартирные дома, причем не выше 10 этажей. Это вызвано "искусственной" причиной: для города разработан и принят градостроительный регламент, серьезно ограничивающий правила застройки в охранной зоне. А именно она наиболее привлекательна.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке ниже "среднего по городу" -- при том что район начинает позиционироваться как тихий элитный пригород. Однако расслоение рынка уже настолько явственно, что в среднесрочной перспективе (год-полтора) можно ожидать подъема уровня средней цены.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1168 -- притом что "среднегородская" цена метра была равна $1199.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в сентябре $279,9 тыс. ($1709/м2), четырехкомнатной -- $158,6 тыс. ($1333/м2), трехкомнатной -- $89,8 тыс. ($1173/м2). Это предложение дорогого малоэтажного сегмента или квартир в сталинских или "немецких" домах в кварталах между Детскосельским вокзалом и Екатерининским дворцом. Предложение "верхнего уровня".<BR> "Двушки" предлагали в среднем по $57,3 тыс. ($1090/м2), однокомнатные -- по $40,7 тыс. ($1158/м2). Это ценник, практически ничем не отличающийся от ближайшего спального городского района -- Южного Купчино .<BR> Рост средней цены выше "среднего по городу": 32,2% за 9 месяцев ("общегородской" -- 30,3%). И гораздо выше, чем в "парадном Петербурге", кварталах "Золотого треугольника" (26,7%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по объектам здесь практически сбалансированы. Заметно превышает спрос доля предложения 4-комнатных квартир, что объясняется "эксклюзивным" спросом на просторное жилье, тогда как в предложении большая часть -- квартиры в "сталинках" или "хрущевках".<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что цена спроса здесь серьезно опережает цену предложения. Пушкин интересует в первую очередь как относительно доступное место комфортного проживания, расположенное за городской чертой и обладающее неповторимым шармом.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в листингах -- для одно- и двухкомнатного сегментов принципиально не зависит от цены предложения. По данным аналитического отдела ГК "БН", ликвидность однокомнатных квартир соответствует 17,8 пункта* (условных дня), "двушек" -- 23,1 пункта.<BR> Наиболее ликвидные "трешки" (16 условных дней) продаются в диапазоне, предваряющем "эксклюзивное" предложение -- за $80-90 тыс. В многокомнатном сегменте та же тенденция: очевидно, существует некий уровень лучшего соотношения "цена-качество". Кроме того, молниеносно (за 16,4 условного дня) исчезают самые дешевые объекты -- приобретаемые на перспективу или для перепланировки.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Расслоение рынка жилья в Пушкине продолжится, пока не исчерпан запас возможностей для малоэтажного строительства в охранной зоне. Пока главные действующие лица здесь -- некрупные компании или даже частные лица, работающие на "эксклюзивных" участках. В итоге перепозиционирование района как сугубо элитного может затянуться. Тем не менее, после того как оно произойдет, начнет дорожать и массовое жилье, а если на дорогую недвижимость увеличится спрос, не исключено даже его расселение и появление комплексных проектов. В любом случае перспективность объектов в Пушкине прямо пропорциональна расстоянию до парков.<BR> Это компактная, замкнутая территория, где вполне может образоваться относительно однородная социальная среда. Но главная ее особенность -- это недооцененность, которая с постепенным развитием рынка будет преодолена. Рост цен здесь опередит среднегородской в каждом сегменте -- и комфортном, и массовом.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Пушкин", %<BR> К предыдущему кварталу 6,0%<BR> За год 51,8%<BR> К докризисному уровню 85,2%<BR> К посткризисному уровню 181,1%