"Гагарина" пытается угнаться за соседом

Территориальная зона "Гагарина -- Космонавтов"<BR> СПб. "Гагарина -- Космонавтов" -- территория, несколько переоцененная из-за соседства с Московским пр. Тем не менее она обладает значительным потенциалом для развития. <P> Территориальная зона "Гагарина -- Космонавтов" ограничена Витебским, Дунайским пр., Московским шоссе, ул. Орджоникидзе, пр. Космонавтов, ул. Типанова, пр. Ю. Гагарина и Бассейной ул. Этот район расположен рядом с одной из самых дорогих городских зон -- "Сталинским Московским", и помимо структуры жилого фонда это обстоятельство определяет многие его особенности.<BR> Территория неоднородная, а потому и неоднородно развивающаяся. Жилой фонд наполовину состоит из панельных "хрущевок", однако спрос смещен в сторону более качественного типового жилья и квартир, стремящихся в разряд комфорт-класса, в кирпичных зданиях 70-х гг. постройки. Эта зона популярна, в частности, у тех, кто не в состоянии поселиться в дорогих домах у Московского пр. , однако желает жить рядом с фешенебельной магистралью.<BR> При этом вполне пригодны для жизни и "хрущевские" кварталы: несмотря на потребительские характеристики такого жилья, здесь рядом такая "точка влияния" как Парк Победы, искупающая многие недостатки. До такой степени, что "хрущевки" здесь одни из самых дорогих в городе.<BR> Наконец, на юге территории расположена еще одна "точка влияния" -- станция метро "Звездная", вокруг которой бурно развивается торговая инфраструктура, а рядом идет интенсивное жилищное строительство. Интенсивное настолько, что новые дома уже конкурируют друг с другом, а все вместе оказывают влияние на общий ценовой уровень территории.<BR> <B>Фонд</B><BR> Неоднородность жилого фонда в территориальной зоне очевидна: "хрущевки" -- и панельные, и кирпичные -- превалируют, однако заметную часть составляют многоэтажные кирпичные дома. И все равно "кирпич" в дефиците: предложение качественного типового жилья и даже жилья комфорт-класса весьма перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне превышает средний по городу и выше, чем в спальных районах. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", на конец апреля "средний метр" предлагали здесь по $1140, при том что средняя по городу цена метра превысила $1100. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в начале мая $100,9 тыс. ($1129,7/м2), трехкомнатной -- $70,6 тыс. ($1055,5/м2), "двушки" -- $52,7 тыс. ($1096,1/м2) и однокомнатной -- $40,5 тыс. ($1245,4/м2). Предложение четырехкомнатных квартир в основном относится к нескольким "сталинским" домам, расположенным на этой территории.<BR> Относительно высокий уровень цен предложения объясняет низкий темп их роста. За 2004 г. "средний метр" вырос здесь на 20% (в среднем по городу -- на 19,6%), при том что в окраинных районах -- лидерах ценового роста -- этот показатель равнялся 25,9% еще в середине апреля.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне вполне сбалансированы. Однако в различных ценовых диапазонах оказываются дефицитными дорогие (от $39 тыс.) просторные однокомнатные квартиры. На дешевые квартиры спрос есть, однако предложение значительно его превышает. Практически то же самое происходит на рынке двух- и трехкомнатных квартир.<BR> Территория пользуется спросом, но не может в полной мере отвечать требованиям потенциальных покупателей. Вполне удачное расположение, к тому же по соседству с очень дорогой зоной и при наличии развивающейся инфраструктуры, обуславливает несколько завышенные требования относительно комфортного жилья, которые вызваны неплохими социальной инфраструктурой, озелененностью и местоположением, рынок может предложить по большей части "минимальные" квартиры.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", минимальное время (14-17 пунктов, или "условных дней") экспонируются в открытой рекламе "хорошие" однокомнатные квартиры от $40 до 45 тыс. "Единицы" в "хрущевках" по цене предложения $33-35 тыс. стоят в листингах гораздо дольше -- до 22-23 "условных дней". "Двушки" продаются одинаково ровно -- в течение 22 пунктов, за исключением небольшого количества особенно дорогих. И с некоторым трудом уходят из рекламы трехкомнатные квартиры: среднее время экспонирования -- 26-27 пунктов. Лишь малая доля дорогого (по цене около $80 тыс.) предложения исчезает из листингов за 20-22 "условных дня".<BR> <B>Прогноз</B><BR> На спрос в этом районе явственнее всего повлияет развитие транспортной инфраструктуры и увеличившееся жилищное строительство. Транспортная развязка на пересечении Дунайского пр. и Витебской железной дороги, о начале строительства которой объявила администрация, еще больше улучшит доступность территории и повысит темп роста цены относительно среднегородского. Тем временем вновь построенное жилье сможет предоставить гораздо более широкий круг предложения и, возможно, еще увеличит средний ценовой уровень.