Домостроители попали в сети ТЭКа. Конфликт продолжается

Договор можно было заключить только с организацией–застройщиком, но в этом случае жильцы должны были платить за тепло по промышленным тарифам, почти вдвое превышающим ставки для граждан. Чтобы выйти из сложившегося тупика и не оставить зимой без тепла новые дома, Региональная энергетическая комиссия (РЭК) приняла постановление, в соответствии с которым тариф, который действует для населения, временно (с 1 ноября 1999 года по 30 апреля 2000 года) был распространен и на застройщиков. За это время все спорные вопросы должны были быть урегулированы. До окончания действия этого постановления осталось чуть больше месяца, но проблема так до конца и не разрешена.<br><br><b>Анатолий Карпов, 1–й заместитель председателя Региональной энергетической комиссии Санкт–Петербурга:</b><br>«Это решение РЭК было вызвано, в частности, публикацией «Делового Петербурга». Было проведено несколько совещаний у вице–губернатора Петербурга Виктора Локтионова и установлен срок — полгода, с которым все согласились. В этот период все теплоснабжающие организации подали тепло в жилые дома. Началась работа по урегулированию существующих юридических вопросов и, если надо, — выпуску губернатором необходимых распорядительных документов». <br><br><b>Виктор Макаров, Финансово–промышленная группа «РОССТРО», директор по строительству ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» — ОАО «РОССТРО»:</b><br>«У каждого застройщика есть ответственность перед городскими властями, основанная на распоряжении губернатора. Есть инвестиционный договор с КУГИ, определяющий сроки строительства здания и, соответственно, жесткие штрафные санкции за неисполнение этих сроков.<br>На сегодняшний момент, к сожалению, достаточно часто складывается ситуация, когда нам приходится искусственно тормозить строительство из–за того, что не решены вопросы по теплообеспечению домов. Я не скажу, что таких случаев очень много, но, к сожалению, такие ситуации бывают. Складываются они, на мой взгляд, из–за какого–то взаимного недопонимания». <br><br><b>Владимир Кузьмичев, директор Департамента эксплуатации зданий и сооружений ЦК ИС ФПГ «РОССТРО» — ОАО «РОССТРО»:</b><br>«Я присутствовал при обсуждении этого распоряжения РЭК, и непонятен был такой момент: ведь дома строятся не только в тот период, когда выпускалось это распоряжение, — они периодически выходят в эксплуатацию. И этот срок — 1 мая 2000 года — застройщику, как правило, уже ничего не дает, юридически ситуация остается подвешенной. Есть живой пример: 27 декабря мы сдали полностью весь пакет документов на заключение договора между ТСЖ и ТЭКом в Северо–Приморский филиал ТЭК. Стоят все необходимые подписи, разрешающие этот договор заключить. Более того, этот договор уже есть, но он не подписан и не оформлен до конца ТЭКом. Официально от ГУП «ТЭК СПб» мы не получили ни отказа от договора, ни каких–то других комментариев. В результате до сих пор жильцы дома, заселенного еще 6 декабря, не получают горячей воды. Договора на постоянное теплоснабжение нет. Есть договор у «РОССТРО» на временное теплоснабжение, на период строительства, но и жильцы платят по повышенному тарифу. Получается, что есть все необходимые решения, есть желание эти решения исполнять, но нет результата. <br>На мой взгляд, хорошее распоряжение РЭК надо более детализировать, правильнее было бы давать застройщику полгода, с момента сдачи дома госкомиссии, на решение вопросов по регистрации кондоминимума».<br><br><b>Андрей Зверев, зам.главного инженерa ЗАО «ЛенСпецСМУ»:</b><br>«На том совещании в РЭК нам конкретно сказали, что разговор идет только о цене. Но мы задавали очень много других вопросов: как ускорить процедуру оформления документов. Но время идет, а решение не принимается. Что будет до 1 мая более–менее понятно. А что дальше?» <br><br><b>Даниил Селедчик, заместитель начальника юридического отдела ЗАО «ЛенСпецСМУ»:</b><br>«Этот вопрос с юридической точки зрения никак не обсуждается и не решается. Почему все тяготы возлагаются на застройщика, который, в принципе, не хочет, а, может быть, и не может осуществлять эксплуатацию или платить за обслуживание построенного дома? В доме по окончании строительства застройщик, как правило, квартир вообще не имеет или имеет одну–две квартиры. В то же время почему–то считается, что у организации, которая строит и реально имеет деньги, проще всего эти деньги изъять». <br><br><b>Петр Тришин, советник по юридическим вопросам генерального директора ГУП «ТЭК СПб»:</b><br>«Дело в том, что и по Закону «О товариществах собственников жилья...», и по тем уставам ТСЖ, которые нам приносят и «РОССТРО», и «ЛенСпецСМУ», и другие застройщики, четко написано, что «товарищество собственников создано для управления имуществом кондоминиумов». Поэтому, когда мы смотрим документы для заключения договора, мы всегда спрашиваем: «Где же тут кондоминиум, которым необходимо управлять?» Грубо говоря, если нет кондоминиума, квартиру просто нельзя продать. А у нас, к сожалению, это правило нарушается, и ТЭК зачастую просто ставят на колени, говоря: «Люди уже въехали в квартиры, что–то там не зарегистрировали, но подавайте тепло!» Вопрос тут упирается только в один момент: как и кто должен платить за теплопотребление дома, от момента подписания акта государственной комиссией до регистрации кондоминиума. Московская практика такова, что до регистрации кондоминиума затраты несет застройщик». <br><br><b>Алексей Ожерельев, директор Департамента застройки ЗАО «ЛенСпецСМУ»:</b><br>«Домостроители оказались в тупиковой ситуации, из который не видно выхода. Мы уже берем инициативу в свои руки и начинаем объединяться. Шесть мощных компаний, создали Ассоциацию домостроителей, выработали общую позицию. В основном мы все работаем в новом строящемся районе — Приморском. Там новостройка дает самое большое количество метража по вводу жилья, и существующие проблемы наиболее резко выражены. Однако мы видим, что город в их решении не очень заинтересован. Те деньги, которые мы платим в виде отчислений на инфраструктуру при получении пятна под затройку, где–то оседают, но никак не попадают на развитие инженерной подготовки нового строительства». <br><br>Анатолий Карпов:<br>«РЭК сделала все, что могла в рамках своих полномочий, более широких прав у нее нет. В начале февраля мы уже отправили соответствующие письма в Комитет по жилищной политике и в Комитет по строительству с просьбой активизировать работу по принятию необходимых нормативно–правовых документов, которые позволяли бы снять проблему между застройщиками, населением и теплоснабжающими организациями». <br><br><b>Константин Дубов, генеральный директор ГУП «ТЭК СПб»:</b><br>«В той статье «ДП» написано: «Нововведения ГП «ТЭК». Но никакими нововведениями мы не занимаемся. Идет нормальная работа по приведению существующих взаимоотношений в соответствие с действующей нормативно–правовой документацией. К сожалению, проблем, которые возникли у нас при взаимодействии с застройщиками, в том числе с ТСЖ, очень много. И они оказались не такими простыми, как казалось вначале. Во–первых, это проблема бесхозных сетей, с которой на сегодняшний момент мы разбираемся в старой, центральной части Петербурга. К сожалению, появляются бесхозные сети и в новостройках. Второй вопрос — вопрос правовой основы заключения договора теплоснабжения. К сожалению, на сегодняшний момент, если использовать механизм, по которому мы работали раньше, то возникает противоречие с Гражданским кодексом. И все попытки найти компромисс привели к единственному решению: о снижении на полгода тарифа. Этот срок был дан для того, чтобы снять напряженность и дать возможность для принятия необходимых решений».<br><br><b>Валерий Дедковский, начальник отдела капитального строительства АОЗТ «Трест–36»:</b><br>«Есть проблемы при передаче сетей энергетикам. Например, мы строим инженерные сети и готовы отдать их в эксплуатацию тем, кто способен их эксплуатировать, то есть энергетикам. Но здесь возникает противоречие, поскольку эти сети построены при долевом участии. Понятно, что квартира принадлежит дольщику, но вроде бы и часть теплотрассы тоже его. Это какой–то нонсенс который надо решать на уровне законодательства».<br><br><b>Иван Анисимов, главный специалист Управления экономического обоснования Департамента экономики городского имущества КУГИ:</b> <br>«В настоящий момент КУГИ проводится работа по формализации процесса передачи в собственность города вновь построенных объектов инфраструктуры, относящихся к внешним сетям дома, что, как правило, является главным «камнем преткновения» между энергетиками и застройщиками. <br>В качестве одного из вариантов рассматривается включение в инвестиционный договор пункта, обязывающего застройщиков до момента сдачи объекта передать в собственность города вновь построенные объекты инженерной инфраструктуры, относящиеся к внешним сетям. Тут и водоснабжение, и водоотведение, и наружные сети, сооружения уличного освещения, линии электропередач. В инвестиционный договор будет включен перечень обязанностей застройщика, в частности пункт, обязывающий его передать в собственность города данные объекты для последующей передачи специализированным эксплуатирующим организациям. В настоящее время проводится обсуждение примерной формы договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, куда будет предложено включить соответствующий пункт. Как скоро проект этого договора будет обсужден и утвержден, я на данный момент сказать не берусь. По уже построенным объектам, внешние сети которых «зависли» в непонятном положении (они не переданы городу и числятся на балансе застройщика, но фактически их никто не обслуживает), необходимо создать реестр. Предприятиям — естественным монополистам будет предложено организовать инвентаризационные комиссии и представить в КУГИ акты, содержащие перечни бесхозных сетей, для последующего оформления собственности Петербурга на эти объекты». <br><br>Виктор Макаров:<br>«Извините, я вообще не очень понимаю, что такое бесхозные сети. Там, где есть вложения, а тем более — вложения частных фирм, бесхозного не бывает, а значит, безвозмездная передача с баланса на баланс наказуема по действующему законодательству той же самой налоговой инспекцией как сокрытие прибыли. Механизма передачи и компенсации затрат не существует. Задача КУГИ, чтобы такой механизм был разработан и застройщик, передавая сети, понимал, что к нему завтра не придет налоговая инспекция».<br>Владимир Кузьмичев:<br>«Оформив квартиру в собственность, каждый инвестор одновременно получает право и на несколько километров сетей, которые, согласно Техническим условиям, прокладывает застройщик. Застройщик, продавая квартиру, списывает наружные сети со своего баланса, и они, как бы, появляются на балансе ТСЖ. Застройщики готовы передавать сети городу, если эти затраты будут зачитываться в инвестиционном договоре. Но безвозмездная передача запрещена Конституцией, поскольку эти сети не бесхозные, а имеют конкретного хозяина. Решение этих вопросов хотя и упирается в чисто юридические моменты, но оно возможно на местном уровне. Может быть, это можно оформить решением КУГИ или администрации города». <br><br>Константин Дубов:<br>«О бесхозных сетях. Есть понятие «красных линий» (граница территории здания, необходимая для обеспечения его функционирования (обслуживания). — «ДП»), и в рамках «красных линий» все должно принадлежать собственникам дома. <br>О сетях за рамками «красных линий». Город решает проблему по подаче тепла к какому–то жилому объекту. Для этого необходимо провести инженерные сети. Но эти сети используются не только для этого дома, но и для того, чтобы доставлять тепло для других домов, которые будут впоследствии построены. И для того чтобы не возникало никаких юридических проблем по передаче тепла, эти сети должны быть неотъемлемой частью инфраструктуры города, которая позволила бы, независимо от того, в чей собственности находятся эти сети, обеспечить теплом всех. Это позиция ТЭКа.<br>То, что касается конкретно перекладки сетей в Выборгском районе. Для того чтобы подать во вновь строящийся дом тепло, необходимо выполнить требования Технических условий. Для чего это делается? Помимо простых вопросов — взял и подал тепло, существуют вопросы технические: это возможность пропускной способности сетей, возможности доставки тепла. Для того чтобы обеспечить конкретный объект теплом, необходимо изменить соответствующим образом инженерные сети, чтобы была возможность подать необходимое количество тепла для данного объекта. И поэтому выполнение технических условий является неприемлемым условием для того, чтобы обеспечить дом теплом. <br>И опять–таки эти сети могут использоваться не только для одного дома, но дополнительно для того, чтобы дать тепло другим жителям, которые тоже «сидят» на этой трубе. Если мы за счет перекладки трубы или неперекладки дадим тепло и при этом ущемим, будем так говорить, возможности теплового пуска для других потребителей, то нас никто не поймет. <br>Поэтому вопрос собственности сетей не должен решаться. Это однозначно собственность города. И город, для того чтобы подать тепло к данному строящемуся объекту, говорит: надо переложить сети, потому что у Петербурга такой возможности нет. Если у вас есть возможность — переложите, и у вас будет тепло. Если такой возможности у вас нет, ставьте индивидуальную котельную. Другого выхода у нас, к сожалению, нет. И эту практику, может быть, следует узаконить. Да, на сегодняшний момент есть сети, которые принадлежат застройщикам, и многие из них не хотят ничего передавать городу. Когда у нас возникает вопрос о подключении к этим сетям дополнительного потребителя, возникает проблема с этим застройщиком. Если застройщик встал в позу, говорит: «Не хочу, чтобы к моим сетям подключались другие дома», — мы должны тянуть параллельные сети, обременяя новый дом дополнительными коммуникациями. Это нерациональное и халатное отношение к существующей инфраструктуре. Сети используются для того, чтобы поставлять тепло не только для одного дома, а для других, которые будут впоследствии построены либо здесь, либо дальше. Чтобы не возникало никаких юридических проблем с подачей тепла, эти сети должны быть неотъемлемой частью инфраструктуры города. Это позиция ТЭКа. Механизм передачи сетей отлажен, они передаются в собственность городу , а город отдает их нам на обслуживание. Здесь все юридические вопросы закрываются. Если есть проблемы, надо искать пути решения, которое устраивало бы все стороны. Здесь мы занимаем достаточно открытую позицию. <br>На сегодняшний момент одна из проблем, которая возникает между нами и застройщиками, — это тарифы, по которым платит население. Да, тариф для застройщиков становится убыточным. Тепло у нас с вами дотационное, и из–за того, что население оплачивает не полный тариф, происходят все казусы. Пока тариф не будет полностью окупаемым, проблемы будут, хотим мы этого или нет». <br><br>Анатолий Карпов:<br>«Действующий сегодня для населения тариф не может быть изменен РЭКом для покрытия затрат теплоснабжающих организаций. Его предел определен указами Президента, законом Российской Федерации, законом Петербурга. Перешагнуть эту законодательную норму мы сегодня не можем. В любом варианте владелец сетей терпит убытки и должен их покрывать». <br><br>Петр Тришин:<br>«Образовался вакуум между подписанием акта государственной приемки дома и заключением нового договора на теплоснабжение. Застройщики хотят снять с себя эту головную боль, но если поднять все документы, то юридически дом и, соответственно, сети остаются застройщикам. Если эта сеть остается у ТСЖ, то и потери в сети должен оплачивать ее собственник или пользователь. Остается открытым вопрос о том, что такое сети — какое это имущество: движимое или недвижимое. Мы направляли различные запросы, в том числе в администрацию города. Единого мнения нет. Если это недвижимое имущество, то оно должно подлежать обязательной регистрации, а ее пока нет». <br><br>Константин Дубов:<br>«На мой взгляд, сегодняшняя законодательная база вполне проработана. Когда Инвестиционно–тендерная комиссия принимает решение, то, как правило, стоимость строительства сетей идет в уменьшение суммы, которую застройщик должен перечислить на развитие инженерной инфраструктуры. Я тут проблемы не вижу. Вот вопрос по коммуникациям, выполненным когда–то давно, в самом деле существует, хотя его вполне можно решить на уровне распоряжения КУГИ».<br><br>Владимир Кузьмичев:<br>«В связи с тем что потребителями являются все–таки горожане, мы предлагали рассмотреть вопрос в двух вариантах. Либо жильцы платят напрямую поставщику тепла, а он сам выставляет им счета. При этом жильцы сами решают, кого нанять в обслуживание сетей, если дом принадлежит ТСЖ. Второй вариант. На сегодняшний день крупных эксплуатирующих организаций, кроме государственных, в городе не так много, это представленные здесь застройщики: «ЛенСпецСМУ», «Виадук», «РОССТРО». Можно распространить на них, как на эксплуатирующую организацию, те тарифы, которые соответствуют тарифам для населения, а разницу в тарифах ТЭКу компенсировал Комитет финансов полным рублем. И все было бы великолепно. А то получается, что подставили нас. Начинали мы строить, когда еще не было Закона «О товариществе собственников жилья», и заключили договор с ТЭКом на отпуск тепла. Теперь мы — промышленные потребители и должны платить по двойным тарифам». <br><br>Константин Дубов:<br>«Структура передачи тепла конечному потребителю очень сложная и изменить ее очень трудно. На самом деле нужно делать целую жилищно–коммунальную реформу, а это очень большой и сложный вопрос. Возникают проблемы и по оформлению договоров. В ближайшее время порядок оформления договоров на заключение теплоснабжения будет изменен. Путь от момента его появления до момента заключения значительно сократится. Есть определенные нормативные документы, которые требуют нормального оформления договоров, чтобы было понятно, кто какими правами обладает, какие на это имеются законные основания. Должны быть правоустанавливающие документы, из которых видно, что лицо, с которым мы заключаем договор, обладает этими правами на законной основе. В этом плане наша позиция очень жесткая, но она правомерна». <br><br>Анатолий Карпов:<br>«Сегодняшний разговор просто необходим, поскольку видно, что многие вопросы не решаются. Думаю, что публикация в «ДП» подтолкнет и органы государственной власти, и застройщиков, — с учетом того срока, которым заканчивается действие льготного тарифа, — к принятию соответствующего решения». <br>Круглый стол вел Александр Григорьев<br>Материал подготовил Роман Романюк<br>