Промышленные зоны: век воли не видать!

<BR>Независимо от того, создается ли новое производство, или реорганизуется старое, вопрос, где его разместить, остается открытым. <BR>В Петербурге крайне сложно выяснить, насколько та или иная площадка подходит для эффективного функционирования производства. <BR>Зачастую ни городские власти, ни хозяева территорий не в состоянии дать точную информацию о том, где проложены инженерные коммуникации, обеспечивающие участок водой, теплом, электроэнергией, и какими мощностями они обладают. После развала государственной системы контроля за любыми изменениями в городском хозяйстве так и не была создана структура, ведущая постоянный качественный мониторинг изменения инфраструктуры городских территорий. Когда значительные городские территории были отданы в распоряжение приватизированных заводов и фабрик, там возникли своеобразные "государства в государстве". При этом предприятия, поселившиеся в таких промышленных зонах, далеко не всегда знают, по каким законам они живут. Были случаи, когда после установки дорогостоящей производственной линии выяснялось, что потенциал инженерных сетей не в состоянии обеспечить ее эффективную работу. Либо уже в процессе работы предприятия обнаруживалось, что применяемые на нем технологии не соответствуют санитарным, пожарным или экологическим нормам, применяемым к данной территории. Строить бизнес в таких неопределенных условиях - серьезный риск.<BR><BR><B>Иллюзорный потенциал </B><BR>Город, всегда считавшийся индустриальным гигантом, на деле оказался абсолютно не способен использовать свой промышленный потенциал. Новые времена потребовали от производителя гибкости и мобильности. Заводы-гиганты, ориентированные на государственные заказы (по большей части военные), физически не смогли переключиться на выпуск товаров народного потребления. Находящиеся в их распоряжении цеха нельзя было реконструировать под менее масштабное производство, а сторонних желающих купить или арендовать эти помещения нашлось не много. Если и появлялся инвестор, проявляющий определенный интерес к подобным объектам, то во многих случаях руководством заводов (не разбирающимся в недвижимости) он рассматривался исключительно как дойная корова. В этом случае хозяева предлагали купить их пустынные и нуждающиеся в изрядной реконструкции корпуса по людоедской цене. Удивленный инвестор тут же испарялся. В итоге подавляющее большинство предприятий, обладающих огромными площадями промышленной недвижимости, высвободившимися по причине резкого снижения объемов производства, так и не смогли ими эффективно распорядиться. Директор среднего по петербургским меркам завода рассуждает: "Сам я умею управлять конвейером и организовывать работу. Недвижимостью я управлять не умею - это другая профессия. Хорошего специалиста по недвижимости мне заполучить не удастся: он попросит денег больше, чем я могу дать. А обращаться к посредникам-риэлтерам опасно". <BR><BR><B>Программа</B><BR>Как обычно, городскими властями была разработана Концепция реформирования промышленных предприятий Петербурга. Согласно этой программе, риэлтерские фирмы, специально для этого аккредитованные при Комитете экономики и промышленной политики (КЭПП), должны были оказывать предприятиям услуги по управлению, продаже или сдаче в аренду лишних объектов недвижимости, а также оказывать юридические консультации по соответствующим вопросам. К январю 2000 года пять риэлтерских фирм получили свидетельства об аккредитации. Представители этих компаний по-разному оценивают перспективы рынка подобной недвижимости. Проявляя определенный интерес к этой программе, они признают, что проблем, с которыми придется столкнуться при реализации конкретных проектов, более чем достаточно. Хуже всего обстоит дело с правовой чистотой объектов и их инженерным обеспечением.<BR>"Чтобы выяснить, где протянуты инженерные сети, какова их мощность и в каком они состоянии, необходимо провести огромную работу и потратить немало средств. В конце концов может оказаться, что развитие в данной промзоне какого-либо производства и вовсе не выгодно, - делится мыслями Вячеслав Семененко, генеральный директор "Центра развития проектов Петербургская Недвижимость". - Владельцы промышленной недвижимости должны понять, что, в отличие от жилья или коммерческих объектов, проекты, связанные с производством, окупятся не раньше чем через 2-3 года. Поэтому нельзя считать программу идеальным решением всех проблем". Риэлтеры полагают, что реструктурируемым предприятиям без них не обойтись, однако найти общий язык с владельцами промзон удается далеко не всегда. "Сложность в том, что риэлтер не имеет доли в собственности, поэтому к его рекомендациям могут и не прислушаться, как бы хороши они ни были", - говорит Андрей Лушников, генеральный директор ЦК ФПГ "АПЕК". - Чтобы реструктуризация проходила эффективнее, нужно вводить в совет директоров предприятия представителя риэлтерской фирмы. Для этого необходимы соответствующие законодательные механизмы". Пока в большинстве случаев промзоны некогда крупных предприятий остаются "курицей, несущей золотые яйца", которую владельцы режут на мелкие кусочки. Комплексных программ по развитию промышленных территорий нет ни у города, ни у предприятий, ни у риэлтеров. "Рынок промышленной недвижимости - непаханое поле. Большого опыта в его освоении нет, поэтому очень сложно делать какие-либо прогнозы, насколько динамично он будет развиваться", - осторожен в оценках Яков Кусевицкий, генеральный директор агентства недвижимости "Центр". <BR><BR><B>Куда заводчику податься</B><BR>Основная масса мелких и средних производств предпочитает развиваться на базе уже существующих промышленных территорий. Происходит это стихийно и практически бесконтрольно. "Самостийности" компаний, работающих в промзонах, потворствуют и городские власти. При этом далеко не всегда только взятки заставляют чиновников не видеть откровенных нарушений существующих порядков. Контролеры просто не в состоянии уследить за всеми изменениями, творящимися за высокими бетонными заборами. Территории бывших цехов дробятся между мелкими арендаторами и субарендаторами, чьи производства быстро рождаются, трансформируются и умирают. В результате производитель пельменей обнаруживает, что его сосед - уже не мирный изготовитель колбасы, а ядовитый заправщик автомобильных аккумуляторов. Конфликты и взаимные претензии в таких случаях возникают постоянно, в то время как бывший директор завода, а ныне хозяин промзоны, даже не догадывается о всех изменениях, происходящих на его территории. Некоторые производства вообще действуют в условиях тщательной конспирации - об их существовании знают только их работники и доверенные партнеры. <BR>"У нас никто не занимается комплексным решением проблемы, связанной с организацией эффективного функционирования промзон, - поясняет Лариса Еремина, заместитель генерального директора по территориальной деятельности и производству АООТ "Проектный институт №1". - Координацию деятельности, направленную на удовлетворение взаимных интересов предприятий, входящих в промзону, должна осуществлять одна управляющая компания. Она должна подготавливать территорию, согласовывать ее параметры со всеми контролирующими организациями, а потом реализовывать в виде лотов, имеющих четкую инженерную подготовку и ориентированных на конкретные типы производства". В этом случае у арендаторов отпадает необходимость обивать пороги чиновничьих инстанций и, как заправскому разведчику, выяснять инженерный потенциал своей будущей производственной площадки. Идею управляющей компании поддерживает и Андрей Лушников: "У нас есть положительный опыт в роли компании, управляющей недвижимостью, в частности на Заводе им. Свердлова. Могу сказать,<BR>что наличие координирующей риэлтерской компании позволяет повысить эффективность использования недвижимости в 2 раза". Если земля, на которой расположена промзона, приватизирована, то еще есть шанс создать управляющую компанию и продуктивно работать. Если же земля принадлежит городу, то стоящая на ней промзона обречена на вялое и бессистемное прозябание, поскольку все решения о том, кто и как на ней может существовать, зависят от воли чиновников, никогда не отличавшихся ретивостью в вопросах эффективного использования городских территорий. <BR>Беда петербургских промзон в отсутствии грамотного менеджмента. Как следствие - огромные территории захламляются, инженерия приходит в негодность, их владельцы становятся банкротами, а отечественный производитель отчаянно мечется в поисках недорогой, удобной и безопасной площадки для установки собственного "свечного заводика".<BR><BR>Мы пойдем другим путем! <BR>Под таким лозунгом выступил целый ряд крупных компаний, у которых возникла потребность в развитии собственного производства. Объективно оценив состояние существующих промзон, эти предприятия приняли решение не заниматься реконструкцией дышащих на ладан коммуникаций и страдающих от гигантомании цехов, а заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий. Пионером в освоении "целинных" промышленных земель можно считать крупнейшего городского инвестора - транснациональную компанию "Кока-Кола".<BR>В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением прозон: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте. "Кока-Кола" явилась первооснователем промзоны нового типа - "Пулково-3", применив типичный подход "грин филд". В частности, ей пришлось самостоятельно построить целый комплекс инженерных сетей на территории в 46 га (при этом завод занимает 6 га), прямые инвестиции в проект завода составили $40 млн. Инженерная подготовка этой территории велась за счет кредита Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), однако "Кока-Кола" и пришедшие позже компании "Жиллет" и "Ригли" были вынуждены на принципе долевого участия строить инженерные сети. "Большинство иностранных инвесторов воообще не понимает, что значит "долевое участие" в строительстве сетей, - поясняет Лариса Еремина. - Для них это нонсенс, поскольку они и так отчисляют деньги на развитие городской инфраструктуры и платят арендную плату за землю". Во многом по этой причине западные инвесторы не толпятся у ворот Петербурга со своими проектами. Зарубежный принцип, когда новый участок осваивает специально созданная для этого компания, а потом она продает или сдает в аренду участки под новое производство, не работает. В Петербурге каждый участок должен проходить через тендерные торги, проводимые городской администрацией. Такое положение вещей не очень устраивает инвесторов, которые, потратив время и деньги на проведение предпроектной проработки участка, могут так и не получить желаемое пятно. Александр Вахмистров, генеральный директор ГУ "Центр по работе с кредитами банков", считает, что правовой вакуум в этом вопросе нужно упразднять: "Комитету экономики и промышленной политики нужно поддерживать целевое распределение территорий под промышленные объекты, и соответствующие поправки к инвестиционному законодательству уже подготовлены". <BR>Методика "браун филд" также нашла свое применение. К примеру, ею воспользовались такие компании, как "Р.Дж.Р.-Петро" при строительстве фабрики по производству сигарет на Петергофском проспекте, "Отис-С.-Петербург" при строительстве производственного цеха на площадке бывшего цементного завода по Химическому переулку. И в том и в другом случае потребовались дополнительные вложения в обустройство территории.<BR>Выяснить, каковы конечные расходы компании, осваивающей новые территории либо проводящей капитальную реконструкцию промышленных объектов, очень сложно, поскольку руководство этих фирм, как правило, занижает реальные цифры (не указывать же суммы, ушедшие на поддержание благодушия к проекту чиновников), либо, наоборот, завышает (дабы получить статус солидного инвестора). <BR><BR><B>Попытка вывода</B><BR>Пока примеров цивилизованного освоения городских промзон немного. В этом плане Ленинградская область выглядит более привлекательно, поскольку получить там площадку целевым образом значительно проще, расходы на создание инфраструктуры порой ниже, чем в городе, к тому же сами предприятия стремятся расположиться за пределами городской черты. Город оказывается в под угрозой массового бегства предприятий в область. Пока же администрация Петербурга, разрабатывая одну программу за другой, не в состоянии наладить даже эффективную координацию между собственными структурами и комитетами. Мониторинг состояния промзон отсутствует. В результате они превращаются в огороженные серым забором резервации со своими "понятиями" о развитии производства. (Р.Р.)