07:1013 ноября 2026
Арбитражному суду Петербурга и Ленобласти предстоит разрешить разногласия между кредиторами ООО "Никольские угодья", которое в мае этого года признано банкротом.
Компания, учредителями которой являются Андрей Савин (40%), Елена Перетятько (40%) и Семён Егоров (20%), в 2022 году вывела на рынок проект коттеджного посёлка премиального класса в Первомайском сельском поселении Выборгского района Ленобласти, неподалёку от посёлка Ленинское. Изначально девелопер планировал построить 45 резиденций на участках площадью от 18 соток до 1 га. Позднее количество резиденций в проекте увеличилось до 75.
Посёлок задумывался как закрытый загородный комплекс для постоянного проживания с собственным парком, рестораном, спортивной и досуговой инфраструктурой. Первоначально инженерные коммуникации собирались подключить в 2023 году, но процесс затянулся.
А в марте 2025 года "Никольские угодья" подали заявление в суд о собственной несостоятельности, указав размер задолженности 587,33 млн рублей. Как следует из материалов дела, главный актив компании — это 102 земельных участка в Первомайском, общая кадастровая стоимость которых составляет 185,75 млн рублей, следует из данных Федресурса.
Новости по теме:
Власти усилят контроль над девелоперами для недопущения банкротств
Петербургский девелопер добился прощения части долгов и вышел из банкротства
Против петербургского девелопера подали иск о банкротстве
Девелопер Андрей Исаев получил иск о банкротстве от своей фирмы
"Почти мечта, а не участок": автолюбители затеяли земельный спор...
Из–за их оценки между кредиторами "Никольских угодий" — Максимом Олейниковым и ООО "ДВ актив" — возникли разногласия. Так, ООО "Бенефит", заключившее договор на оценку актива с "ДВ актив", указало на август этого года рыночную стоимость 102 участков в размере 2,47 млрд рублей. ООО "АДК", проводившее оценку по заказу Олейникова, насчитало 797,82 млн рублей по состоянию на октябрь.
В конце октября собрание кредиторов "Никольских угодий" приняло решение о замещении активов: создаётся новое предприятие — ООО "Репинские угодья", в уставный капитал которого вносятся земельные участки.
Однако "ДВ актив" обратилось в арбитраж, прося признать недействительным решение собрания кредиторов и разрешить разногласия в оценке актива.
Пока суд только отказал кредитору в обеспечительных мерах — запрете реализовывать участки, само заявление ООО "ДВ актив" ещё не рассмотрено.
Рассмотрение разногласий, касающихся проведения оценки активов должника, является распространённой практикой, говорит партнёр Orchards Азат Ахметов. Это вызвано рядом причин. Во–первых, предсказуемым стремлением любого кредитора увеличивать шансы получить реальное удовлетворение в банкротной процедуре за счёт реализации имущества должника по повышенной стоимости. Во–вторых, ростом ликвидационных процедур с одновременным снижением стоимости реальных активов должников, что создаёт потребность у кредиторов повышать стоимость имущества, подлежащего реализации. "И свою роль играют инфляционные процессы, способные оказывать влияние на снижение стоимости имущества", — добавляет Ахметов.
"Высокая оценочная стоимость ещё не гарантирует соответствующей выручки", — обращает внимание руководитель адвокатской практики Ulezko.legal Александра Улезко. По её мнению, завышенная начальная цена может отпугнуть потенциальных покупателей, привести к несостоявшимся торгам и затягиванию процедуры банкротства. При этом заниженная стоимость создаёт риск реализации активов существенно дешевле их рыночной цены.
“
"В рассматриваемом деле расхождение оценок более чем втрое свидетельствует о том, что суду стоит внимательно отнестись к подходам и методикам, использовавшимся оценщиками применительно к определению стоимости участков, перспектив их использования, наличию инфраструктуры и т. д. Скорее всего, в рамках обособленного спора будет назначено проведение судебной экспертизы", — прогнозирует Александра Улезко.
"Суды склонны удовлетворять заявления заинтересованных лиц, направленные на повышение оценочной стоимости имущества должника, при предоставлении доказательств, таких как заключения о рыночной оценке и сравнимые предложения покупателей на рынке", — отмечает Ахметов.
На загородном рынке Ленобласти в этом году складывается неоднозначная ситуация. По данным Росреестра, в январе–июне снизилось число сделок с участками для ИЖС в садоводствах и дачных товариществах, но выросло количество покупок готовых домов.
Эксперты отмечают снижение спроса в дорогом сегменте. Так, по данным NF Group, за первую половину этого года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти продали всего 18 объектов — на 38% меньше, чем годом ранее. При этом предложение выросло на 19%, до 227 объектов в 12 коттеджных посёлках.
В бизнес–классе ситуация лучше: продажи за тот же период выросли на 31%, до 94 объектов.
“
"Покупатели дорогой загородной недвижимости стали осторожнее. Для них имеет значение не только расположение и площадь участка, но и готовность коммуникаций, дорог и инфраструктуры. Поэтому посёлкам с незавершённым строительством и большими затратами на обустройство территории сложнее конкурировать с готовыми объектами", — говорит управляющий партнёр АН Puzzle Марина Шкурко.
Досье
→ 34,6 тыс. сделок с участками ИЖС заключено в Ленобласти в первом полугодии, что на 12% меньше аналогичного периода прошлого года.
→ 14,6 тыс. сделок по покупке готовых домов совершено в Ленобласти в первом полугодии (на 6% больше аналогичного периода прошлого года).
→ 118 млн рублей составила средняя стоимость коттеджа на рынке элитной загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти.
