У ФСК пытаются забрать землю под проект в Петербурге

Комитет по градостроительству и архитектуре на днях согласовал ГК "ФСК" архитектурно–градостроительный облик девятиэтажного бизнес–центра на Кузнецовской ул., 52, корп. 18, лит. С. Но как стало известно "ДП", за участок будущего строительства идут споры в арбитраже.

ООО "Трайв" обратилось в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с требованием признать недействительными договоры купли–продажи двух земельных участков на углу Благодатной улицы и проспекта Юрия Гагарина общей площадью 1,1 га и нежилых зданий на них, заключённые 17 декабря 2019 года и 28 января 2022 года. Ответчиком по делу выступает ООО "Специализированный застройщик БН Девелопмент", связанное с ГК "ФСК".

В иске компания утверждает, что договоры были притворными, то есть прикрывали другие сделки, в том числе заключённые на иных условиях и по другой цене. "Трайв" требует применить двустороннюю реституцию — вернуть имущество первоначальному владельцу с восстановлением его права собственности.

Компания добилась введения обеспечительных мер — запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости.

Параллельно стороны судятся за право пользоваться частью недвижимости. В августе 2024 года "Трайв" заключил с "СЗ БН Девелопмент" договор аренды участка площадью 6857 м2 и двух находящихся на нём зданий. Затем права арендодателя перешли к ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс", управляющему ЗПИФ "ФСК Капитал Инвестиции", а "СЗ БН Девелопмент" попытался расторгнуть договор аренды, однако суд признал это решение недействительным.

Это дело имеет длинную предысторию. Ещё в 2018 году ООО "ФСК “Лидер Северо–Запад”" заключило с "Трайвом" предварительный договор покупки участков и зданий на Кузнецовской и Благодатной улицах. Впоследствии он был расторгнут по суду.

Кроме того, между компаниями существовали другие финансовые обязательства. Согласно материалам одного из дел, структура ФСК предоставила "Трайву" заём на 8 млн рублей и приняла на себя обязательства компании перед третьим лицом примерно на 12 млн рублей. Обеспечением служил участок площадью 4 тыс. м2 на Кузнецовской улице.

К лету 2020 года суд установил наличие у "Трайва" непогашенных обязательств перед структурой ФСК на общую сумму 64,1 млн рублей, включая обязательства по возврату обеспечительного платежа, и разрешил обратить взыскание на заложенную недвижимость. Как рассказали участники рынка, долг был погашен, в частности, средствами, полученными от Bonava, которая в феврале этого же года приобрела участок. Шведский девелопер собирался построить здесь жилой комплекс. Потенциал участка оценивали в 10–12 тыс. м2 жилья. Как тогда писал "ДП", стоимость покупки могла составить 200–250 млн рублей. Однако с реализацией проекта возникли градостроительные сложности, и Bonava не успела реализовать проект до ухода с российского рынка. В 2023 году весь бизнес скандинавского девелопера (в том числе земля на Кузнецовской улице) достался ГК "ФСК" за 50 млн евро.

Как рассказали "ДП" участники рынка, первоначальные договорённости вокруг продажи участков предполагали комплексную схему расчётов: часть стоимости должна была выплачиваться деньгами, часть — компенсироваться площадями. Эти условия перешли от скандинавского девелопера к ФСК. Для девелоперского рынка такая конструкция не является чем–то исключительным. Вместо полной оплаты участка при заключении сделки продавец может рассчитывать на получение помещений после реализации строительного проекта.

Однако подобная схема предполагает, что стороны договорились не только о стоимости, но и о параметрах будущего строительства. В данном случае именно содержание первоначальных договорённостей и их соотношение с оформленными впоследствии сделками стали предметом разбирательства.