Компании, управляющие закрытыми паевыми инвестиционными фондами, за несколько лет превратились в одного из заметных покупателей недвижимости.
По оценке УК "Парус Управление активами", стоимость активов рыночных ЗПИФов недвижимости в первом полугодии 2026 года выросла на 16%, до 1,04 трлн рублей. Но практически одновременно с прохождением триллионной отметки государство предложило изменить одно из главных преимуществ фондов — отложенное налогообложение получаемого внутри них дохода.
30 сентября правительство внесло в Госдуму законопроект № 617–9 с поправками в Налоговый кодекс. В его нынешней редакции с 1 января 2027 года закрытые и интервальные ПИФы, предназначенные для квалифицированных инвесторов, должны стать плательщиками налога на прибыль по ставке 15% с ряда доходов. Для недвижимости наиболее существенно включение в этот перечень арендных платежей.
Пока это законопроект, его содержание ещё может измениться в ходе рассмотрения. Но для рынка недвижимости сама конструкция реформы принципиальна: рентные фонды могут начать платить налог до того, как заработанные деньги дошли до пайщика или были реинвестированы в следующий объект.
Новости по теме:
Тихая гавань депозитов, акции или золото: куда вкладываться при действующей...
Вклад закрыт: почему россияне начали интенсивно выводить деньги из банков
Рост рынка ЗПИФ связали с запросом на конфиденциальность и налоговую оптимизацию
Половину проектной компании Конюшенного ведомства перевели в ЗПИФ "Форте"
Бизнес-центр с видом на Тучков буян перешёл в собственность ЗПИФ
Триллион в недвижимости
Разные аналитики несколько по–разному определяют объёмы рынка. По расчётам "Паруса", на конец первого полугодия в рыночных ЗПИФах недвижимости находилось 1,04 трлн рублей активов против примерно 893 млрд в начале года. Из них 522 млрд рублей приходилось на фонды для квалифицированных инвесторов, ещё 518 млрд — на доступные неквалифицированным.
УК "ВИМ Сбережения" к концу августа насчитала 139 фондов недвижимости с совокупной стоимостью чистых активов 1,07 трлн рублей. Чистый приток за предыдущие 12 месяцев компания оценила примерно в 212 млрд рублей, из них 87,8 млрд пришлось на январь–август 2026 года.
Самый крупный класс имущества внутри рыночных фондов — склады. На них по итогам первого полугодия приходилось около 405 млрд рублей, или 39% активов. Офисная недвижимость занимала 149 млрд рублей, торговая — 86 млрд. Причём именно офисы в этом году росли быстрее: вложения в них за полугодие увеличились более чем в 1,5 раза.
Петербург уже хорошо видит этот капитал на собственном инвестиционном рынке. За 7 месяцев 2026 года сделки с участием ЗПИФов составили здесь 10,5 млрд рублей — 17,8% вложений в коммерческую недвижимость города. На Петербург, по оценке IPG.Estate, пришлось около 14% общероссийского объёма таких сделок с коммерческой недвижимостью.
При этом за аббревиатурой ЗПИФ скрываются совершенно разные модели. Один фонд собирает сотни или тысячи частных инвесторов, на средства которых приобретается склад или бизнес–центр, а получаемый арендный доход затем распределяется среди пайщиков.
Другой создаётся несколькими партнёрами для совместного девелоперского проекта. Третий фактически становится оболочкой, внутри которой крупный собственник держит принадлежащую ему недвижимость или доли компаний.
Банк России отдельно выделяет массовые, небольшие, индивидуальные и корпоративные ЗПИФы в зависимости от состава пайщиков. В I квартале 2026 года, например, в корпоративные фонды поступило 325 млрд рублей, а их количество достигло 846. Индивидуальные фонды при этом составляли 54% общего числа ЗПИФов.
Здание отдельно от владельца
Юридически ЗПИФ даже не является компанией. Закон определяет ПИФ как обособленный имущественный комплекс. Недвижимость, деньги и другие активы находятся в общей долевой собственности пайщиков, а управляет ими лицензированная управляющая компания.
Сам инвестиционный пай является ценной бумагой, удостоверяющей долю владельца в общем имуществе фонда. Имущество фонда отделено и от имущества пайщиков, и от имущества управляющей компании. Его учёт контролирует специализированный депозитарий.
Для недвижимости это удобная конструкция. Не нужно делить склад или бизнес–центр физически между 10 инвесторами: каждый получает паи. Новый партнёр может приобрести долю через них, а существующий — продать паи, не продавая само здание.
Директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин считает, что при дорогих деньгах эта возможность становится особенно ценной: крупный актив получает понятную систему владения, управления, оценки и выхода из инвестиции.
Ещё одна причина — налоги. "Полного освобождения здесь нет, речь именно об отсрочке, но для проекта с длинным горизонтом такая отсрочка при дорогих деньгах стоит дорого", — говорит Максим Жабин.
Сейчас сам ПИФ не признаётся плательщиком налога на прибыль. Доход можно оставить внутри фонда и реинвестировать, а налогообложение возникает у пайщика при получении дохода или реализации соответствующей инвестиции.
Девелопмент тоже идёт через фонд
В недвижимости ЗПИФ нужен не только для получения арендного дохода. Коммерческий директор компании "Бриз" Артём Чесноков говорит, что фонд может сопровождать практически весь жизненный цикл девелоперского проекта: приобретение имущества, строительство и последующую реализацию готовых помещений. "Для нас это прежде всего инструмент структурирования проекта и дополнительной защиты сделки", — отмечает он.
Именно поэтому оценивать фонд исключительно как способ сэкономить на налоге слишком просто. Через него можно объединить капитал нескольких партнёров, отделить актив от текущей операционной деятельности собственников, закрепить правила принятия решений и поставить движение имущества под контроль управляющей компании и специализированного депозитария.
"ЗПИФ — это прежде всего инструмент коллективных инвестиций. В ЗПИФах под нашим управлением есть реализованные проекты редевелопмента объектов культурного наследия под современную эксплуатацию, которые было бы сложно осуществить без объединения капитала нескольких инвесторов. В наших проектах доход направлялся на реконструкцию объектов, а после завершения основных работ — на выплаты пайщикам. Доходность для инвесторов составляла порядка 10%. Редевелопмент объекта культурного наследия занимает в среднем 3–5 лет. При этом из имущества фонда уплачиваются земельный налог и налог на имущество. Если к этим расходам добавляется налог на доход на уровне самого фонда, сокращается объём средств, которые возможно направить на реконструкцию ОКН и дальнейшее развитие объекта. В результате для части проектов с ОКН такая модель может перестать обеспечивать приемлемую доходность для пайщиков", — говорит управляющий партнёр УК "Свиньин и партнёры" Наталья Сухарева.
Генеральный директор "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов отмечает, что в практике рынка через ЗПИФы оформляются как крупные коммерческие объекты, так и отдельные помещения и квартиры. Помимо налоговой отсрочки конструкция удобна для проектов, где капитал объединяют несколько партнёров.
Налог приходит внутрь фонда
Теперь именно налоговую часть конструкции государство предлагает изменить. Согласно внесённому в Госдуму проекту, 15%–ным налогом на уровне закрытого или интервального фонда для квалифицированных инвесторов будут облагаться дивиденды, проценты, отдельные виды распределяемой прибыли, роялти и доход от сдачи имущества в аренду и субаренду. Управляющая компания должна будет рассчитывать и перечислять налог.
При последующей выплате дохода пайщику уже уплаченную фондом сумму предполагается учитывать. То есть задача проекта формально состоит не в том, чтобы дважды обложить один доход, а в том, чтобы перенести момент уплаты налога вперёд — с пайщика на сам фонд.
Для долгосрочной недвижимости разница существенна. Пока налог остаётся отложенным, весь заработанный капитал можно использовать для следующей покупки, ремонта, строительства или погашения финансирования. Если часть денег нужно отдавать бюджету сразу, объём капитала для реинвестирования уменьшается.
В правительстве рассчитывают, что новая система принесёт бюджету около 100 млрд рублей ежегодно. Речь идёт обо всех затрагиваемых ПИФах, а не только о недвижимости.
"Для ЗПИФа, который получает арендный доход, более ранняя уплата налога сокращает объём средств, которые можно реинвестировать внутри фонда. Для девелоперской модели, где недвижимость строится для последующей реализации, экономика устроена иначе", — говорит Артём Чесноков.
Фонд остаётся, налоговый бонус сокращается
Даже если предложенная налоговая реформа будет принята в нынешнем виде, ЗПИФы из недвижимости не исчезнут. Налоговая отсрочка была одним из сильных аргументов в их пользу, но далеко не единственным.
Остаётся возможность объединять капитал, разделять права на крупный объект через паи, обособлять имущество, вводить независимую управляющую компанию и специализированный депозитарий, привлекать новых соинвесторов без продажи самого объекта.
Для девелоперских структур эффект пока выглядит менее однозначно: продажа недвижимости в список облагаемых на уровне фонда доходов не попала, но государство одновременно усиливает внимание к деловой цели самого ЗПИФа и к тому, кто реально управляет активами.
