К концу III квартала 2026 года вакансия в петербургских офисах увеличилась с 3,9 до 7,6%, подсчитали в Bright Rich | CORFAC International. По оценке компании, на начало октября в городе пустует 433,1 тыс. м2 офисных помещений. IBC Real Estate оценивает свободными 7,5% площадей классов А и В, или около 392 тыс. м2; только за III квартал рынок пополнился 67 тыс. м2 освободившихся помещений. Maris приводит более консервативную оценку — около 300 тыс. м2, или 7%.
Директор департамента исследований рынка, консалтинга и оценки Maris Алёна Волобуева отмечает рост объёма предложения свободных офисов на 30% за III квартал и ожидает выхода на рынок ещё более 50 тыс. м2 (будут освобождены до конца года). "Свободных площадей в Петербурге становится больше, компании внимательнее считают расходы. За арендатора приходится бороться", — говорит управляющий партнёр сети сервисных офисов "Практик" и OFIX Евгений Лысый.
В NF Group обращают внимание на возвращение на рынок значительного числа помещений площадью до 50 м2, что свидетельствует о снижении активности малого бизнеса.
При этом на рынке есть и противоположные тенденции. Так, часть арендаторов переходит в офисы более высокого класса. "Спрос на новые офисы упал примерно на треть, однако вне сегмента крупных доминант рынок продолжает развиваться. Средний бизнес переходит из офисов класса С и B в классы B+ и A — это видно по растущей загрузке дизайнерских студий и архитектурных бюро", — говорит коммерческий директор ООО "РЭС ПРОДЖЕКТ" Антон Фролов. По его словам, наиболее активные запросы на создание офисов поступают от производственных компаний и IT–бизнеса.
Арендаторы торгуются…
Читайте также:
Предложение на рынке первичной продажи офисов в Петербурге растёт быстрее спроса
Отдельный офис продаж жилья в Петербурге может обойтись в 70 млн рублей
В Петербурге не хватает качественных офисов небольшой площади
Инвестиции в петербургские офисы за полугодие выросли более чем в 3 раза
Экосистема для бизнеса: как новые стандарты меняют рынок офисов в 2026 году
Арендные ставки пока корректируются умеренно, однако по отдельным объектам с высокой вакансией собственники уже уступают в переговорах. По данным NF Group, средневзвешенная ставка в классе А по итогам III квартала составляет 3 тыс. руб. / м2 в месяц, что на 4% ниже уровня начала года. В классе В показатель, напротив, вырос на 3% — до 2 тыс. руб. / м2. В Bright Rich | CORFAC International связывают рост ставок в классе B с переориентацией части компаний на более доступные объекты.
Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева ожидает, что до конца года ставки стабилизируются на текущем уровне, а в 2027 году возможен их умеренный рост — в том числе из–за увеличения операционных расходов и налоговой нагрузки на собственников.
"Я бы не рассчитывал, что рынок спокойно примет очередное повышение цен. Думаю, будет больше торга и индивидуальных условий. Кто–то поднимет прайс, а потом „отдаст“ это повышение скидкой", — комментирует Евгений Лысый.
“
"Особенно активно цену снижают собственники одиночных зданий или отдельных помещений, которым важно быстро заполнить свободные площади", — отмечает управляющий сетью бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин. При этом средняя ставка по городу продолжит расти. "Качественные и ликвидные объекты сохранят устойчивость, хотя их ставки вряд ли будут увеличиваться прежними темпами", — уверен он.
…и оптимизируют расходы
Платёжеспособность арендаторов сокращается на фоне высокой инфляции и общего замедления экономического роста, отмечает руководитель проектов департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Петербурге Максим Мартынов. Давление на спрос оказывает также снижение активности структур "Газпрома" и завершение фазы импортозамещения.
"Компании стали чувствительнее к цене и начали чаще рассматривать оптимизацию площадей или переезд в бизнес–центр с более низкими ставками", — говорит директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International в Петербурге Алина Нечаева. На этом фоне увеличиваются сроки экспозиции крупных офисных блоков, добавляет она.
“
"Рынок офисной недвижимости Петербурга за последний год заметно остыл: компании стали осторожнее расширяться, чаще оптимизировать расходы и пересматривать занимаемые площади. К началу лета многие фактически поставили решения об аренде и переездах на паузу, — говорит Дмитрий Золин. — Заполняемость в нашей сети составляет около 94% против 99% годом ранее. Частично снижение объясняется вводом новых площадей, которые пока сдаются медленнее, чем ожидалось".
Входящий спрос, по его словам, сократился примерно на 30%. "Новых запросов от компаний, готовых к расширению, стало заметно меньше: бизнес в целом не стремится к росту, а пытается снизить издержки. Зато есть рост запросов на оптимизацию площадей по действующим договорам. Если запрос обоснован, мы идём навстречу и предлагаем сокращение офиса, переезд или другую альтернативу", — говорит Золин.
Смещение спроса видно и в структуре сделок. По оценке Bright Rich | CORFAC International, на блоки площадью до 1,5 тыс. м2 за 9 месяцев пришлось 26% арендованных площадей против 19% годом ранее. Доля лотов свыше 5 тыс. м2 упала с 42 до 21%.
Крупные сделки требуют долгого горизонта планирования и существенных финансовых обязательств, поэтому в текущих условиях заключаются всё реже, поясняет Алина Нечаева.
Спрос на готовые офисы
Выраженный тренд — рост требований к готовности помещения. "Одним из основных запросов является наличие отделки: 96% совокупного объёма сделок в 2026 году заключается на объекты с отделкой, что на 6 процентных пунктов больше, чем годом ранее", — говорит Максим Мартынов.
Это создаёт благоприятные условия для объектов, которые могут предоставить офис "под ключ" в короткие сроки и согласны на "короткие" договоры аренды. "Готовый офис для большой команды в Петербурге найти непросто. Для сервисных операторов здесь есть возможность разместить компанию целиком, взять на себя обустройство и обслуживание", — отмечает Евгений Лысый. По словам консультантов, крупные блоки в сервисных офисах всё чаще рассматривают корпоративные клиенты.
В сети гибких сервисных офисов SOK также фиксируют изменение запросов. "Клиенты на рынке есть, но сегодня они в первую очередь запрашивают не сервисы, а скидку", — отмечает операционный директор SOK Инна Филиппова.
Девелопмент сокращается
Рост вакансии совпал с сокращением ввода новых площадей. Алёна Волобуева оценивает снижение спекулятивного девелопмента примерно вдвое: из 90 тыс. м2, анонсированных в начале года, к концу III квартала введена только треть — 30 тыс. м2. До конца года ожидается ввод ещё около 20 тыс. м2. Более радикальную картину приводит Bright Rich | CORFAC International, прогнозируя фактический ввод порядка 40 тыс. м2.
При этом новые проекты, хотя и осторожнее, чем в предыдущие годы, продолжают анонсироваться, а инвестиционная активность на рынке покупки офисов остаётся относительно высокой. Bau City Development готовит первый офисный проект на Новолитовской улице, AAG анонсировала создание офисов в рамках редевелопмента фабрики "Красное знамя" на Петроградской стороне. В начале года структура, связанная с Газпромбанком, закрыла сделку по покупке бизнес–центров "Цеппелин" и "Авиор Тауэр" в районе Пулково, а бизнес–центр Green Yard приобрела компания "АльфаСтрахование".
Антон Фролов напоминает о сохраняющемся потенциале редевелопмента исторической застройки. "У Петербурга есть большой запас „неосвоенных“ исторических зданий, которые могут быть адаптированы под офисы, штаб–квартиры и т. д.", — уверен он.
Перешли в фазу выжидания
"Траектория дальнейшего развития офисного рынка будет зависеть напрямую от макроэкономических факторов, политики регуляторов и темпов восстановления экономического роста", — комментирует Максим Мартынов. "При сохранении текущих тенденций в экономике деловая активность останется сдержанной. Высокая вакансия и низкая активность девелоперов будут усиливать переговорные позиции арендаторов, которые смогут договариваться о более гибких условиях", — прогнозирует Алина Нечаева.
“
"В целом рынок перешёл от быстрого роста к фазе выжидания. Арендаторы экономят, собственники конкурируют за клиентов, а ставки корректируются вслед за ростом вакансии. Качественные офисы по–прежнему находят спрос, но он стал более избирательным и уже не носит массового характера, как год или два назад", — резюмирует Дмитрий Золин.
