18:4230 сентября 2026
Единая льготная ставка 6% ушла в прошлое. Теперь условия по "семейной" ипотеке с государственной поддержкой зависят от количества детей и региона. Для Петербурга новые требования — одни из самых жёстких в стране. "ДП" разобрался, как новые правила меняют поведение покупателей и почему банки перестраивают работу.
Нынешние 6% годовых остаются для семей с четырьмя детьми. С тремя — 8%, с двумя — 10%, с одним младше 7 лет — 12% годовых. Более половины всех российских семей с детьми (55%) имеют одного ребёнка, 33% — двух и только 12% — трёх и более, сообщал "Домклик" со ссылкой на данные Росстата. Для Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей установлен отдельный, более высокий лимит кредита: от 12 млн до 18 млн рублей в зависимости от состава семьи. Таким образом, для самой массовой категории — семей с одним ребёнком — льготная ставка выросла ровно вдвое, с 6 до 12%.
В новых условиях
Одновременно государство ограничило срок субсидирования льготной ставки 15 годами, затем она станет рыночной. По данным Объединённого кредитного бюро, средний срок ипотеки в России в августе 2026 года составил 272 месяца (22 года и 8 месяцев). Изменения, с одной стороны, должны негативно отразиться на продажах новостроек, отмечают эксперты. В Петербурге и области 80% участников программы семейной ипотеки — семьи с одним ребенком, доля семей с тремя и более детьми — 3%.
С другой стороны, формируется спрос на рыночные программы без субсидирования со стороны государства. И ставки по ним пусть пока ещё и высоки, но идут вниз. 11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Средняя ставка по рыночной ипотеке держится между 18-19% годовых. Вектор задан на смягчение: аналитик "Финама" Игорь Додонов допускает, что к концу 2026 года ставки по рыночной ипотеке могут снизиться примерно до 15%, а доля рыночных кредитов — вырасти, особенно на фоне ужесточения семейной программы.
Для семьи с одним ребёнком разница между "старой" и "новой" семейной ипотекой перестаёт быть принципиальной: 12% — это уже сопоставимо с рыночным диапазоном. Выбор программы впервые за несколько лет становится не автоматическим, а расчётным.
Меняется и сама логика сделки. Рыночная ипотека всё чаще берётся с расчётом на последующее рефинансирование по мере снижения ставок, а не как фиксированное на 20 лет решение. При этом отложенный спрос сохраняется: выдачи рыночных кредитов растут умеренно даже при высоких ставках. Покупатель приходит с более сложным вопросом, чем 2 года назад, — и ему нужен не только объект, но и разбор того, как его финансировать.
Роман Мосунов
Руководитель филиала Банка ВБРР в Санкт-Петербурге
Для семьи с одним ребёнком выбор программы впервые стал вопросом расчёта, а не автоматизма: 12% по семейной ипотеке и рыночная ставка уже находятся в сопоставимом диапазоне. Дальше всё зависит от горизонта: планирует ли заёмщик держать кредит весь срок или рассчитывает на рефинансирование по мере снижения ставок. Теперь задача для кредиторов — показать человеку реальную стоимость кредита на всём сроке, а не только ставку в моменте, и помочь выбрать программу под конкретную жизненную ситуацию.
Движение на снижение ставок
Эксперты считают, что ужесточение параметров "семейной ипотеки" положительно отразится на ставках по рыночным программам. Косвенно это подтверждает и тренд, начавший формироваться весной текущего года, когда ключевая ставка ЦБ РФ находилась на 1 процентный пункт (п. п.) выше, чем сейчас (15 против 14%). Тогда участники рынка заметили восстановление спроса на рефинансирование. Как ранее писал "ДП", тогда только за 1 месяц в целом по стране было оформлено 1,4 тыс. таких ипотек, что составило 1,8% от общего количества выдач. До весны последнее время речь шла исключительно о штучных сделках.
Средняя ставка по рефинансированию ипотеки на 19 сентября, когда ещё не было известно об обновлённых параметрах "семейной" ипотеки, колебалась на уровне 18,53%. В начале января, по данным индекса "Русипотека", она была на уровне 20,95%, годом ранее — 26,73%. Показатель снижается вслед за стандартными рыночными ставками, но всё ещё находится выше действующих для вторичного рынка. При этом почти в 3 раза сократился разрыв между ставками для рефинансирования и рыночными: летом 2026-го он был 0,15 п. п., сейчас — 0,05 п. п.
За рефинансированием начинают активно обращаться заёмщики, оформлявшие ипотеку в 2024–2025 годах, когда рыночные ставки на пике могли достигать и 28% годовых. В декабре 2025–го средний размер ипотечного кредита в Петербурге достигал 6 млн рублей. При сроке 27 лет и ставке 22,2% годовых ежемесячный платёж был равен 111 тыс. рублей. Если сегодня заёмщик получит одобрение рефинансирования под 18,99% годовых, его платёж снизится на 15,4 тыс., до 95,6 тыс. рублей. Итоговая сумма переплаты за весь срок снизится примерно на 5 млн из 35 млн. Каждое снижение на 1 п. п. даёт выгоду более чем на 5 тыс. рублей ежемесячно. Экономическая логика рефинансирования появляется тогда, когда новая ставка будет ниже старой на 1,5-2 п. п. С начала года рыночные ставки по ипотеке упали более чем на 2 п. п. "Конечно, банки готовы предлагать рефинансирование тем, кто брал рыночную ипотеку весной, и готовы предлагать её сегодняшним заёмщикам, кто не успел оформить "семейную" и выбрал рыночную ипотеку, — рассуждает эксперт Банка ВБРР. — Кредиторы могут рассчитать и предложить параметры будущей ипотеки, семейной или рыночной, которые подходят конкретной семье с учётом её конкретной финансовой модели".
Исходя из требований ЦБ РФ к платёжеспособности заёмщиков, 15-летний срок льготной ипотеки при текущих ценах на жильё может сделать чрезмерно высоким ежемесячный платёж для заёмщиков. Именно поэтому банки и увеличивают сроки кредитования, чтобы снизить платёж и соблюсти требования регулятора к показателю предельной долговой нагрузки. Но и в данном случае возникает риск увеличения суммы платежей, если сохранять условия на весь срок кредита. Как стало известно "ДП", по новым условиям "семейной ипотеки" после 15 лет ставка будет увеличена или на 4 п. п., или рассчитается как сумма действующей ключевой ставки и 3 п. п. На этих факторах ещё больше возрастает роль банка-кредитора.
"До конца года рынок будет перенастраиваться: семьи адаптируются к новой шкале, банки и агентства — к смещению спроса в сторону рыночных продуктов и будущего рефинансирования. Выиграют те, кто научится проводить клиента через усложнившийся выбор без потерь", — резюмировал Роман Мосунов. Он отметил, что чем меньше разрыв между льготной и рыночной ставкой, тем выше цена ошибки при выборе программы, поэтому заёмщику всё чаще нужно не одно решение, а сценарий финансирования: какую программу брать сейчас, как она ложится на бюджет семьи и при каком уровне ставок имеет смысл рефинансирование. Эту работу берёт на себя банк — сопровождает клиента по всем действующим программам, льготным и рыночным, от расчёта долговой нагрузки до выбора конфигурации кредита под конкретную ситуацию.
Как добавил представитель Банка ВБРР, сегодня на рынке ипотеки есть различные программы и условия: на покупку готового или строящегося жилья, с возможностью применения субсидий, с участием государства в виде "семейной ипотеки". Сокращение диапазона ставок между рыночными программами и льготными даёт импульс и к росту рынка рефинансирования.
