Варяги отступают: федеральные застройщики ушли из Петербурга в Ленобласть

Город с высокой планкой входа

Интерес крупных российских девелоперов к Петербургу закономерен. Это один из крупнейших рынков жилья в стране, где можно расширить географию бизнеса и работать с более дорогим, чем в большинстве регионов, продуктом.

Однако к моменту активного прихода московских и региональных компаний в городе уже сложился сильный круг местных застройщиков. Они годами работали с конкретными районами, бывшими промышленными территориями, сложными градостроительными ограничениями и успели накопить крупные земельные банки.

Одновременно изменился и сам жилой продукт. Конкуренция идёт уже не только по цене квартиры и сроку сдачи дома. Покупатель сравнивает благоустройство, архитектуру, квартирографию, общественные пространства, социальную инфраструктуру и качество отделки.

"Мы пока не видим заметных изменений на фоне прихода федеральных компаний. Встречаются достойные предложения, но откровений, способных удивить местных профессионалов, не видно", — говорит директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.

На таком рынке одного узнаваемого федерального бренда, как оказалось, недостаточно.

Дорогой билет на землю

Крупных свободных территорий для жилищного строительства внутри Петербурга становится меньше. Значительная часть новых проектов связана с редевелопментом промзон, изменением градостроительной документации или освоением участков со сложными ограничениями.

Особенно ценятся площадки с понятными параметрами застройки и возможностью относительно быстро получить разрешение на строительство. При высокой стоимости финансирования несколько дополнительных лет на подготовку земли заметно меняют экономику проекта.

Компании, давно работающие в городе, находятся здесь в более выгодном положении. Они собирали земельные банки задолго до нынешнего периода дорогих денег и изматывающих согласований.

Новому участнику приходится либо покупать уже подготовленную площадку по высокой цене, либо брать на себя сроки и риски её подготовки. Эта проблема не объясняет судьбу каждого федерального застройщика, работавшего в Петербурге. Но история последних лет показывает, что далеко не вся приобретённая внешними игроками земля в итоге превращается в их собственные стройки.

Зашли, но не закрепились

Один из самых свежих примеров — краснодарская AVA Group. Осенью 2025 года структура компании приобрела участок площадью 2,86 га на Белоостровской улице. Девелопер к реализации проекта не приступил, а уже в марте 2026 года площадку выставили на продажу. В сентябре Российский аукционный дом сообщил о продаже компании — владельца участка региональному девелоперу.

История примечательна своей скоростью. Между приобретением актива и решением избавиться от него прошло меньше года. Девелопер трезво оценил свои возможности и решил выйти из города с минимальными потерями.

Гораздо серьёзнее распродажа, которую устроила ГК "ФСК". В 2023 году московский девелопер приобрёл российский бизнес шведской Bonava. В сделку вошли несколько участков в Петербурге общей площадью 16 га, на которых можно было построить около 230 тыс. м2 жилья. Стоимость сделки составляла € 50 млн.

Покупка давала ФСК возможность сразу получить портфель подготовленных петербургских площадок вместо многолетнего сбора земли по отдельности.

Но не срослось, и в итоге почти весь портфель бывших активов Bonava перепродан другим застройщикам. В начале 2025 года ФСК продала 3,9 га в Ленинградской области Quasar Development. Затем Legenda приобрела площадку 3,3 га на берегу Охты. Весной 2026 года ФСК договорилась с "Брусникой" о продаже ещё двух участков в Петербурге общей площадью 2,2 га — на проспекте Обуховской Обороны и улице Ольги Берггольц.

Полным уходом из города это назвать нельзя. ФСК продолжает работать в Петербурге. Однако большой портфель, купленный у Bonava, постепенно дробится, а часть площадок получает новых владельцев. Причины этого в компании не объясняют даже в неформальном общении.

Другой пример — ПИК. Компания успела полноценно поработать в Петербурге, построить крупные жилые комплексы и сформировать заметный земельный запас.

Но в конце прошлого года стратегия изменилась и по рынку поползли слухи, что девелопер готов продать любой из участков. Правда, дорого. Долгое время слухи оставались слухами. Но летом пошли и сделки. Так, в августе появилась информация о завершении сделки по продаже последней очереди проекта на Шкиперском протоке.

Потом — проекта на Малом проспекте Петроградской стороны. При этом девелопер в течение последних полутора лет не выводил на рынок новых проектов.

Этот пример особенно показателен именно потому, что ПИК нельзя назвать компанией, которой вообще не удалось зайти в Петербург.

"История показывает, что пробиться на петербургский рынок жилой недвижимости крайне непросто, успешных примеров единицы", — отмечает Всеволод Глазунов.

И всё же считать Петербург закрытым клубом было бы неправильно.

В первом полугодии 2026 года девелоперы вложили в приобретение участков под жильё и апартаменты в Петербурге и Ленинградской области 54,5 млрд рублей. Это на 62% больше, чем за тот же период предыдущего года.

Меняется скорее подход к покупке. Чем дороже банковское финансирование, тем выше ценность участка, с которым можно быстро выйти на стройку. Земля с неопределёнными параметрами и многолетним циклом согласований требует большего дисконта.

Приход компаний из других регионов в любом случае усиливает давление на местных участников.

"Федеральные конкуренты, безусловно, усложняют жизнь местным компаниям: они перетягивают клиентов и участвуют в борьбе за дефицитные земельные участки", — подчёркивает Всеволод Глазунов.

При этом всего в нескольких километрах от городской границы условия для экспансии заметно меняются.

В области получилось лучше

Ленинградская область предлагает федеральным застройщикам то, чего внутри Петербурга становится всё меньше, — крупные территории, на которых можно годами строить новые очереди одного проекта.

И сейчас вслед за предложением туда уходит и значительная часть спроса. В первом полугодии 2026 года число ДДУ в Ленобласти выросло почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а проданная площадь — на 38%.

В Петербурге за тот же период число сделок снизилось на 1,5%, площадь продаж — на 2%. Доля области в общем количестве сделок агломерации увеличилась с 34 до 42%.

Разница видна и по новым запускам. В первом полугодии объём стартовавшего предложения в Ленобласти вырос более чем вдвое, тогда как в Петербурге сократился почти наполовину. На область пришлось около 71% новых запусков в агломерации. Причём заслуга варягов в этом велика.

Так, весной этого года федеральный застройщик DOGMA запустил проект "Догма Юкки" во Всеволожском районе, а летом 2026–го подписал с правительством Ленобласти соглашение ещё об одном крупном проекте КРТ в Ломоносовском районе. Совокупные инвестиции в два направления компания оценивает почти в 90 млрд рублей.

Ещё один пример — краснодарская ССК, которая купила два масштабных проекта группы "ЦДС" в Новосаратовке и Янино и сразу вышла на второе место по объёмам проданного жилья в области. В области покупка земли позволяет сразу планировать полноценный район.

Эта свобода, впрочем, оплачивается инфраструктурой. Большая территория требует дорог, инженерных сетей, школ и детских садов. Поэтому областной проект сложнее по объёму обязательств, но понятнее с точки зрения долгосрочного развития: одна площадка обеспечивает застройщика работой на несколько лет.

Покупатель эту модель пока поддерживает. В июле 2026 года число зарегистрированных сделок с новостройками в Ленобласти выросло на 22% к июню, тогда как в Петербурге — на 4%. Участники рынка связывали разницу прежде всего с более низким бюджетом покупки в области и большей ролью семейной ипотеки.

В результате федеральному девелоперу за КАД проще воспроизвести привычную модель большого квартала: купить значительный земельный массив, разбить строительство на очереди и постепенно наращивать объём. В Петербурге за тот же период ему приходится конкурировать за отдельные подготовленные участки с компаниями, которые собирали местные земельные банки годами.