07:0027 сентября 2026
Петербургский рынок light industrial быстро набирает объём, но его главная проблема сегодня уже не только нехватка площадей. Сегменту приходится искать баланс между интересами бизнеса, которому нужны современные производственные помещения рядом с городом, и девелоперами, которым проще строить на более дешёвой земле за пределами Петербурга.
В отличие от Москвы, где рынок переходит к масштабированию и новым форматам использования дорогих площадок, петербургский light industrial пока находится на другой ступени "пирамиды Маслоу" и решает более базовую задачу — каким должен быть сам продукт и где он должен появляться.
В 10 раз меньше Москвы
По данным NF Group, к сентябрю 2026 года объём предложения light industrial в Петербурге и Ленинградской области достиг 144 тыс. м2 против 118 тыс. м2 в конце прошлого года. До конца года рынок может получить ещё более 60 тыс. м2 новых площадей классов А и B.
Но рост предложения не означает, что рынок закрыл потребности бизнеса. Современных объектов становится больше, однако пользователям нужны не просто квадратные метры, а помещения с конкретными характеристиками: подходящей инженерией, удобной логистикой и возможностью разместить производство без дорогостоящей реконструкции.
Читайте также:
Уступите дорогу: строительство Южной улицы затянется из-за небоскрёбов в Лахте
В Петербурге вырос интерес девелоперов к строительству МФК
"Умри, но сделай": сколько денег теряет бизнес в России из-за гриппа и ОРВИ
Строительный рынок Петербурга попал в зону турбулентности
Семейная ипотека подорожала: сколько теперь будут платить петербуржцы за жильё
Главное отличие light industrial от складской недвижимости — зависимость от городской среды. Для крупного распределительного центра удаление от Петербурга часто является приемлемой ценой за более дешёвую землю. Для небольшого или среднего производства ситуация другая.
Компаниям нужны сотрудники с определённой квалификацией, а значит, доступность объекта становится частью экономики проекта. Удалённая площадка может означать дополнительные расходы на транспорт, сложности с наймом и риск потери части команды.
Именно поэтому спрос концентрируется на объектах внутри Петербурга и рядом с КАД. Пользователи оценивают не только стоимость помещения, но и возможность сохранить привычную логистику, доступность для сотрудников и клиентов.
"Пользователи прежде всего обращают внимание на расположение объекта, транспортную доступность, возможность адаптации планировочных решений и наличие необходимых инженерных мощностей", — отмечают участники рынка.
Для производственной компании помещение — это не просто недвижимость. Ошибка с выбором площадки может привести к дополнительным затратам на переезд, перенос оборудования и перестройку технологических процессов.
Старый цех больше не устраивает
Развитие light industrial во многом связано с тем, что традиционный промышленный фонд Петербурга перестаёт соответствовать требованиям бизнеса.
Старые корпуса часто имеют ограничения по инженерии, мощности электроснабжения, планировке и организации внутренних процессов. Для современной компании недостаточно просто получить помещение с воротами и отоплением — необходимо обеспечить работу оборудования, хранение продукции и удобную логистику внутри объекта.
Именно поэтому рынок формируется вокруг нового типа помещений: компактных производственно–складских блоков, где можно объединить производство, склад и офисную часть.
При этом универсального решения для всех пользователей нет. Производство с тяжёлым оборудованием, технологическая компания и сервисный бизнес предъявляют разные требования к одному и тому же объекту.
Для компаний со сложным производственным циклом альтернативой готовым блокам становится build–to–suit — строительство объекта под техническое задание конкретного предприятия.
В таком формате девелопер проектирует здание не под условного будущего арендатора, а под конкретный производственный процесс. На стадии проектирования учитываются необходимые мощности, нагрузка на пол, высота помещений, вентиляция, температурные режимы, складские и административные зоны.
“
"BTS особенно востребован в тех случаях, когда у компании есть специфические требования, например к инженерии, или необходимы большие мощности, чистые зоны. Готовый блок подходит не всем. Гораздо эффективнее изначально создать объект под процессы компании, чем потом перестраивать бизнес под существующее помещение", — говорит коммерческий директор компании "Бриз" Артём Чесноков.
Для Петербурга у BTS есть ещё одно преимущество — возможность сохранить производство внутри города. Более дешёвая земля за пределами городской черты не всегда означает более выгодную экономику.
"Локация стала одним из ключевых факторов при строительстве промышленных объектов. Это уже не только вопрос логистики. На рынке труда — дефицит специалистов, и сотрудники не всегда готовы тратить дополнительные часы на дорогу", — отмечает Артём Чесноков.
BTS не заменяет классический light industrial, а закрывает отдельную потребность рынка. Если типовой блок подходит компаниям с относительно универсальными требованиями, то индивидуальное строительство необходимо производствам, где помещение должно быть встроено в технологический процесс.
Рынок пока не договорился о стандарте
Ещё один вызов для сегмента — отсутствие чёткого определения самого продукта light industrial. Сегодня под этим названием объединяются объекты, которые могут существенно отличаться по качеству, инженерии и назначению.
"Под словосочетанием light industrial сейчас существует огромное количество объектов — от сараев до дворцов. Есть помещения с электричеством и без него, системные и несистемные. Всё это называют одним словом, хотя по сути это разные продукты", — говорит генеральный директор компании "Первый базис" Феликс Зборовский.
По его словам, рынок необходимо разделять как минимум на несколько направлений: несистемные объекты, стандартизированные проекты за пределами города и городской light industrial.
Последний представляет собой отдельный продукт со своей спецификой и требованиями. Здесь недостаточно предложить площадь — пользователь оценивает инженерные параметры, возможность адаптации помещения и качество транспортной связи.
"Сейчас один из ключевых вопросов для многих пользователей — наличие необходимого объёма электроэнергии. От этого напрямую зависит, сможет ли компания разместить своё производство", — отмечает Феликс Зборовский.
Именно инженерия становится одним из главных факторов выбора. Для бизнеса важны не только стоимость аренды и площадь, но и возможность установить оборудование, обеспечить нужные мощности и избежать дополнительных расходов на переделку.
При этом городской light industrial остаётся более узким сегментом по сравнению с массовыми форматами индустриальной недвижимости. Более высокая стоимость аренды ограничивает круг потенциальных пользователей, однако спрос на качественные объекты сохраняется.
"Так как стоимость аренды у нас выше, чем у некоего усреднённого light industrial, количество клиентов всегда было меньше. Сейчас их стало несколько меньше, но если у объекта есть соответствующая инженерия, хватает электричества и можно разместить производство, то пользователи есть", — говорит Феликс Зборовский.
Новые метры уже приходится продавать
Ещё недавно дефицит современных площадей был главным преимуществом владельцев объектов. Теперь рынок постепенно переходит в другую фазу: пользователи получают возможность выбирать, а девелоперам приходится точнее попадать в потребности бизнеса.
По оценке IBC Real Estate, петербургский рынок переходит от дефицита предложения к более сбалансированной стадии. Компании внимательнее оценивают стоимость помещения, транспортную доступность и технические характеристики объекта.
Меняется и модель сделки. Девелоперы становятся гибче: кроме продажи блоков появляется больше вариантов аренды и комбинированных схем. Для компаний это снижает первоначальную финансовую нагрузку, особенно в условиях высокой стоимости финансирования.
При этом спрос сохраняется. Основными пользователями остаются производственные предприятия, дистрибьюторы, логистические компании, представители электронной коммерции и пищевой промышленности. Им нужны компактные современные площади, которые позволяют вести операционную деятельность без дополнительных затрат на адаптацию.
Петербург формирует свой формат
Петербургский light industrial вряд ли будет развиваться по московской модели. В столичном регионе рынок уже движется в сторону сложных многоэтажных объектов и максимального использования дорогой земли.
Для Петербурга ключевая задача другая — создать современную замену старым промзонам и закрыть потребность бизнеса в компактных производственных площадках рядом с городом.
Следующий этап развития сегмента будет зависеть не только от количества новых квадратных метров. Главным станет качество продукта: где расположен объект, какие инженерные возможности он предлагает и насколько точно он соответствует задачам конкретного производства.
Петербургскому бизнесу нужен не просто новый цех. Ему нужен объект, который позволит сохранить производство там, где остаются сотрудники, клиенты и городская инфраструктура.
