Как вид из окна влияет на выбор и ликвидность квартир в Москве и Петербурге

В целом видовые характеристики — это один из ключевых факторов ценообразования наряду с особенностями местоположения, инженерным оснащением и прочими качественными характеристиками проекта, замечает директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова. На рынках Москвы и Санкт-Петербурга среди параметров, которые дают наибольшую добавленную стоимость к цене метра, эксперт выделяет виды на реку, набережные, памятники архитектуры, парки и храмы.

Генеральный директор компании "Ванта Груп" Мария Щербаль указывает на то, что значение этой характеристики выросло в том числе в силу глубинных психологических изменений. Так, по данным ВЦИОМ, за последние 3 года доля россиян, испытывающих стресс несколько раз в месяц, увеличилась с 26 до 37%. "В этих условиях вид из окна перестаёт быть просто картинкой — он становится ежедневным инструментом психологической разгрузки, точкой восстановления ресурса", — поясняет собеседница "ДП".

То есть становится эмоциональной характеристикой продукта, подтверждает лидер направления исследований в категории "Недвижимость" агентства ORO Александра Тихомирова. Данный фактор способен дифференцировать конкретный лот и обосновать дополнительную ценность. "Особенно это заметно в бизнес– и премиальном сегментах, — добавляет эксперт. — Здесь покупатель приобретает уже не только квадратные метры и набор функциональных характеристик, но определённый сценарий и качество жизни. Вид на воду, исторический центр или узнаваемую городскую панораму становится частью этого сценария".

Однако две столицы реагируют на тренд по-разному, это обусловлено урбан–кодом каждого города, замечает Мария Щербаль.

Москва: вертикаль и масштаб

Высотность новостроек в столице за последние 5 лет в среднем выросла на 14 % (с 21 до 24 этажей), а наибольший "прирост" показал премиальный сегмент — 7 этажей, оценили аналитики Redcat.

"Москва — это город вертикали, власти и достижений, — уверена Мария Щербаль. — Покупатель элитной недвижимости в Москве ищет чувство контроля и доминирования". По её словам, виды на Кремль, на Москву-реку, на Москву-Сити — это визуальные маркеры статуса. И покупатель в данном случае платит за "панораму власти".

Что касается видов "на воду", то на первичном рынке элитной жилой недвижимости столицы они представлены менее чем в 30% проектов, говорит партнёр, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьёв. В основном они сосредоточены на острове Балчуг (районы Якиманка и Замоскворечье) и в пределах административного района Хамовники. "В рамках одного комплекса добавленная стоимость к цене метра на аналогичные лоты с видами на воду составляет в среднем 20 %", — уточняет эксперт.

Премия выше, когда открывается обзор на Кремль, — увеличение стоимости 1 м2 может достигать 20 – 30 %. В насто­ящее время подобные лоты можно найти в проектах делюкс–класса в Твер­ском районе, на Остоженке, в Замоскворечье, на Якиманке, перечисляет Андрей Соловьёв. Он также указывает как отдельную категорию проекты с видами на городские парки. При этом, по его словам, сейчас на рынке появляется всё больше масштабных комплексов с собственными полноценными приватными зелёными зонами и соответствующими видовыми характеристиками.

И здесь есть нюанс: за счёт растущей высотности панорамы на знаковые объекты в центре города становятся доступны большему числу жилых комплексов, в том числе из более удалённых локаций. "Инфляция эмоций — реальная угроза для рынка Москвы. Когда каждый новый ЖК обещает панораму, а вид открывается на соседние башни, уникальность размывается", — говорит Мария Щербаль.

В этой связи особое значение до заключения сделки приобретает оценка защищённости вида от будущих изменений, прежде всего окружающей застройки, уточняют в девелоперской компании LEGENDA, — это определяет ликвидность объекта. Эксперты поясняют: если перед жилым комплексом находится открытая береговая линия, парк с охранным статусом или зона культурного наследия, то вид можно уверенно считать долгосрочным активом, а не временным преимуществом.

Следуя этой логике, сам девелопер, который строит на северо-западе столицы жилой комплекс "Северный порт" на первой линии канала им. Москвы, не просто создаёт разновысотные корпуса, что увеличивает число видовых квартир, — важной частью проекта станет благоустроенная набережная, которая органично соединится с парком Северного речного вокзала и образует живописный прогулочный маршрут общей протяжённостью 3,2 км. Старт продаж во второй очереди комплекса был объявлен весной 2026 года — и на текущий момент 18 % предложения уже нашло собственников, в первой очереди эта доля достигла 85%. В августе 2026-го проект вошёл в топ-10 объектов бизнес-класса Москвы по объёму продаж в рублях, заняв 8-е место рейтинга.

К слову, запрос на "качество картинки" объединяет столицы: как сказала Александра Тихомирова, "размер премии и сама готовность её платить очень сильно зависят от того, что именно человек видит из окна".

Петербург: горизонталь и контекст

Островной характер центра Петербурга определяет наиболее распространённый для строящегося здесь элитного жилья вид — на воду, говорит Алия Ханбекова. Сегодня около 70 % новостроек в сегменте могут предложить покупателю такие характеристики. "Это преимущественно комплексы, расположенные на островах Петроградского района — Аптекарском, Крестовском, Петровском и Петроград­ском. В рамках одного проекта добавленная стоимость к цене метра на аналогичные лоты с видами на воду составляет в среднем 20 – 30 %", — привела она данные. Ещё около 20 % новостроек предлагают виды на зелень, менее 10 % проектов — на архитектурные доминанты (наиболее эксклюзивный формат).

Как заметила Мария Щербаль, Петербург — это город горизонтали, воды и истории. Покупатель здесь ищет сопричастность к культурному коду, эстетику и созерцательность. Вид в Северной столице остаётся "редким аттракционом" в том числе благодаря регламентам — он не может быть бесконечно повторён и потому не обесценивается, добавляет эксперт. Александра Тихомирова говорит также, что здесь может работать запрос на принадлежность к городу через ощущение "настоящего Петербурга", где вода — одна из основ идентичности.

Интересы покупателей подтверждает и статистика девелоперов. Как отмечают в LEGENDA, первые дни старта проекта ­"ЛЕГЕНДА У МОРЯ" показали, что 80 % всех броней пришлось именно на видовые лоты — при этом цены на такие квартиры были установлены выше на 20 – 30 % по сравнению с аналогичными "невидовыми" вариантами. Свою роль сыграла сама локация — это новый район, где на текущий момент есть понятная картина развития, свои точки притяжения и в целом городская среда формируется в рамках современных представлений о комфорте. Прежде всего речь о транспортной доступности и инфраструктуре. Кроме того, территория призвана стать морским фасадом города — что, с одной стороны, означает концептуальность подхода работающих здесь сегодня девелоперов, а с другой — само определение намекает на защищённость видовых характеристик, расположенных на первой линии Финского залива.

"Покупатели голосуют рублём за эксклюзив, поскольку подобные лоты обладают более высокой ликвидностью, привлекательны для арендаторов и будут активнее расти в цене в долгосрочной перспективе, — комментирует директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. — А наш новый проект в Петербурге — это редкая для мегаполиса возможность оставаться в черте города, но при этом ежедневно чувствовать простор и мощь морской стихии прямо за порогом своего дома".

Преимущество исключительности объекта — долгоиграющее. За отдельными видовыми предложениями покупатели могут следить и ждать их выхода на вторичный рынок, говорит Андрей Соловьёв.

"В отличие от части продуктовых решений, которые со временем становятся стандартом рынка, действительно уникальный вид практически невозможно воспроизвести или скопировать, — уверена Александра Тихомирова. — Для инвестиционного объекта это особенно интересно: вид становится понятным и легко считываемым преимуществом конкретного лота и впоследствии может использоваться при его позиционировании на рынке аренды или перепродажи".

Таким образом, расходясь в деталях, обе столицы движутся к одной модели: вид из окна окончательно перешёл из категории эстетического бонуса в разряд стратегического актива, ликвидность которого напрямую зависит от защищённости панорамы.