Воздушный замок: зачем Ленобласти нужен свой небоскрёб в Кудрово

Самый главный вопрос — это строительство станции метро в данной локации помимо транспортно–пересадочного узла. Тогда при реализации транспортной развязки можно о чём–то дальше рассуждать. Район Кудрово развивается давным–давно, там строится огромное количество жилья, при этом остаются проблемы со школами, с детсадами и социальной инфраструктурой. И когда заявляется очередной новый проект, где будут строить очередные тысячи, сотни тысяч квадратных метров жилья, коммерции и так далее, то без решения транспортного вопроса это выглядит спорно. Потому что на сегодняшний день это спальный район с определённым набором функций, которые и так всех устраивают с точки зрения ретейла, торговли и всего остального. Главное, чего людям не хватает, — это развитие транспортной инфраструктуры. Если администрация Ленобласти собирается что–то построить — это будет локомотивом для бизнеса. Локация под коммерческую недвижимость — хорошая, и для офисной недвижимости в частности. Например, проект "Невская ратуша" показал нам, что администрация, разместившись в этом объекте, стала определённым магнитом для бизнеса. И не только непосредственно в самом проекте, но и в близлежащих локациях.

При формировании проекта, на мой взгляд, важно учитывать ситуацию с дорожной инфраструктурой в Кудрово. Поскольку "Ленсити" планируется на территории будущего ТПУ, приоритет транспортной функции здесь особенно важен. Район уже испытывает существенную нагрузку на дорожную инфраструктуру, особенно в часы пик. Поэтому появление здесь значительного объёма офисов, жилья, апартаментов или гостиничной недвижимости может усложнить дорожную ситуацию. Станция метро и возможная железная дорога способны частично принять на себя этот поток и снизить нагрузку на дорожную сеть. При этом развитие территории следует рассматривать с учётом текущей обеспеченности района социальной инфраструктурой, в том числе школами и детскими садами. Коммерческие помещения, сервисы и общественные пространства здесь уместны прежде всего как дополнение к ТПУ, которые будут поддерживать его работу, не выходя на первый план в общей концепции проекта. С точки зрения инвестиционной привлекательности модель проекта может предусматривать дополнительные механизмы, которые позволят сохранить приоритет транспортной составляющей и одновременно обеспечить экономический интерес девелопера. Одним из вариантов могут быть преференции по другим проектам компании–инвестора — например, предоставление участка на льготных условиях в интересной инвестору локации, льготное финансирование или налоговые послабления. Для крупного девелопера, реализующего несколько проектов, такая модель партнёрства потенциально может быть привлекательной.

Причины для появления такого проекта могут быть разными: повышение политического веса отдельных администраторов, необходимость повышения капитализации земли, предназначенной для строительства "сити", и соседних участков и т. д. Основная идея, на мой взгляд, — политическая, она заключается в необходимости переезда администрации из другого субъекта Федерации на свою территорию.

По последним доступным данным Росстата за 2022 год, в Ленинградской области насчитывалось 17 750 работников государственных органов и органов местного самоуправления. В зависимости от плотности рассадки такое количество сотрудников может занять от 106 тыс. до 177 тыс. м2 офисов. Однако стоит учитывать, что значительная часть этих сотрудников территориально привязана к своим муниципальным образованиям и, соответственно, не сможет работать в Кудрово. Если будет принято решение централизованно перевести в Кудрово всех доступных для перевода сотрудников, то потенциально они смогут заполнить такой объём офисных площадей. В случае, если власти не поедут, скорее всего, потребуется централизованное решение о размещении там нескольких крупных компаний. В качестве одного из возможных сценариев — формирование кластера государственных энергетических или оборонных предприятий, но в таком случае участниками станут только несколько крупных организаций.