В Петербурге вырос интерес девелоперов к строительству МФК

Многофункциональные комплексы (МФК) постепенно становятся отдельным направлением рынка недвижимости Петербургской агломерации. В городе они чаще появляются в рамках редевелопмента бывших промышленных и административных территорий, а в Ленинградской области — как крупные курортные проекты, объединяющие гостиницы, апартаменты, коттеджи, спортивную и развлекательную инфраструктуру.

Оценить реальный размер сегмента пока непросто. Всё зависит от того, что именно считать mixed–use. По одной оценке, в Петербурге работает около 10 полноценных многофункциональных комплексов, ещё четыре–пять находятся в стадии проектирования. По другой — можно насчитать до 45 МФК, если включать объекты, где сочетаются хотя бы две функции: например, офисы и торговля, апартаменты и гостиница.

Проснулся интерес

В отличие от Москвы, Петербург долгое время развивал преимущественно моноформатные проекты. Застройщики специализировались либо на жилье, либо на офисах, либо на гостиницах и не стремились объединять несколько сложных продуктов на одной территории.

К числу состоявшихся петербургских mixed–use эксперты относят МФК "Москва", где объединены бизнес–центр, торговый комплекс, гостиница, фитнес и станция метро, а также "Невскую ратушу" — административный комплекс с гостиницей.

Среди других примеров называются Grani, объединивший бизнес–центр и апарт–отель, и "Аэропортсити Санкт–Петербург" с бизнес–центрами и гостиничной функцией.

Теперь формат набирает популярность и в Петербурге. В 2026–2028 годах заявлен ввод нескольких новых многофункциональных комплексов.

Лофт–квартал "Скороход" создаётся на территории бывшей обувной фабрики у Московских ворот. В проекте должны появиться офисы, гостиницы, общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения.

На Петроградской стороне развивается Avenue на Карповке. Проект объединяет офисы, торговлю, рестораны, кофейни, галереи, шоурумы, дизайнерские мастерские, коворкинг и общественное пространство. Первый корпус планировалось открыть во II квартале 2026–го, завершить весь комплекс — в 2027 году.

Ещё один заявленный проект — Saan, где должны сочетаться инвестиционные юниты, офисы и коммерческие площади. Его запуск намечен на конец 2027–го, а передача помещений собственникам — на 2028 год.

Для Петербурга mixed–use становится прежде всего инструментом редевелопмента. В центральных и прилегающих к центру районах мало свободных участков, зато остаются бывшие фабрики, институты, склады и административные здания. Разместить на такой территории только один вид недвижимости не всегда возможно или экономически оправданно. Сочетание функций позволяет увеличить посещаемость, распределить потоки в течение суток и повысить стоимость площадей.

Зачем это нужно

Но дефицит земли — только одна из причин. Главным экономическим аргументом в пользу mixed–use стала дороговизна заёмного финансирования. С 27 июля 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14%. Несмотря на её постепенное снижение, денежно–кредитные условия остаются достаточно жёсткими, а банки осторожно оценивают длинные инвестиционные проекты.

В моноформатном объекте девелопер зависит от состояния одного сегмента. Если снижается спрос на офисы, гостиничные номера или апартаменты — ухудшается экономика всего проекта. В МФК риски распределяются между несколькими функциями.

Часть помещений можно продать частным или институциональным инвесторам, часть — сохранить в собственности и сдавать в аренду, а инфраструктуру использовать для повышения стоимости остальных площадей. Доход от офисов меньше зависит от туристического сезона, гостиница создаёт постоянный поток посетителей, а рестораны, сервисы и общественные пространства увеличивают привлекательность всего комплекса.

Мультиформатность также позволяет реализовывать проект поэтапно. Доход от продажи одной части недвижимости может направляться на строительство следующей очереди. В условиях высоких ставок это сокращает период, в течение которого капитал остаётся замороженным.

Однако автоматического ускорения окупаемости не происходит. Чем больше функций объединяет проект, тем сложнее его проектировать, финансировать и эксплуатировать. Офисам, гостинице, жилью и торговле нужны разные входы, инженерные системы, парковочные решения, режимы безопасности и логистика.

Потребуется и профессиональная управляющая компания, способная не только обслуживать здание, но и работать с разными арендаторами, распределять потоки и поддерживать общую концепцию. Без единого управления многофункциональный проект рискует превратиться в набор плохо связанных помещений.

Ситуация в Ленобласти

В Ленинградской области mixed–use развивается по другой модели. Здесь основными площадками становятся не бывшие фабрики, а крупные рекреационные территории.

Для классической гостиницы загородный рынок остаётся сложным. Загрузка сильно зависит от сезона и выходных, обслуживание территории и номерного фонда требует постоянных расходов, а срок возврата инвестиций может достигать десятилетий.

По оценке группы "Мантера", окупаемость классических гостиничных проектов в период дорогого финансирования увеличилась до 15–25 лет. Для сервисных резиденций горизонт может составлять 7–15 лет. Сочетание этих продуктов позволяет девелоперу быстрее вернуть часть вложений за счёт продажи резиденций, сохранив гостиницу и инфраструктуру как постоянно работающий актив.

Именно поэтому новые курортные проекты Ленобласти всё реже ограничиваются только гостиницей. Девелоперы добавляют апартаменты, коттеджи и виллы, спа, медицинские и спортивные центры, рестораны, площадки для мероприятий, конференц–залы и инфраструктуру для семейного отдыха.

На ПМЭФ–2026 Ленинградская область заключила соглашения о создании нескольких всесезонных курортных и гостиничных объектов с общим объёмом инвестиций около 53 млрд рублей. Их совокупный номерной фонд должен превысить 3,5 тыс. единиц.

Один из наиболее показательных примеров — спортивно–рекреационный кластер на берегу Суходольского озера в Приозерском районе. На территории 40,4 га планируются жилая и коттеджная застройка, гостиница на 220 номеров, апарт–отель на 144 резиденции, спа, пляж и спортивные объекты. Объём инвестиций заявлен на уровне 10 млрд рублей.

В Сосновском поселении ГК "Трест" готовит семейный гостинично–оздоровительный комплекс стоимостью 15 млрд рублей. Первая очередь должна объединить классический отель и апартаменты.

В Кузьмоловском поселении Всеволожского района заявлен туристический кластер на 2350 мест с гостиничной, спортивной и развлекательной инфраструктурой. Объём инвестиций оценивается в 15,1 млрд рублей.

Для таких проектов мультиформатность решает сразу несколько задач. Продажа апартаментов или резиденций позволяет вернуть часть вложений до выхода гостиницы на стабильную загрузку. Спа, спорт, рестораны и мероприятия снижают сезонность. Коттеджи и сервисные апартаменты расширяют аудиторию, а гостиничный оператор обеспечивает обслуживание всей территории.

По оценкам участников рынка Ленобласти, инвестиционная окупаемость курортных проектов с розничной продажей номеров может составлять 8–15 лет, операционная — 10–25 лет. Разница зависит от размера комплекса, стоимости инфраструктуры, загрузки и качества управления.

Таким образом, заявленное сокращение инвестиционного цикла на 5–10 лет возможно прежде всего за счёт сочетания длинной гостиничной модели с более быстрой продажей резиденций и коммерческих помещений. Но это не универсальная формула: слабая концепция или отсутствие профессионального оператора способны, напротив, увеличить сроки возврата капитала.