Доля нераспроданного жилья в новостройках Петербурга превысила 60%

Нормальная распроданность — это порядка 80% к моменту ввода в эксплуатацию, не меньше. Но, например, в премиальном сегменте может быть и 50–60%, что для него обычное явление. Критическим показателем для массмаркета будет процент распроданности в районе 60–65. Дело не только в экономике, но и в том, что девелоперы будут замедлять следующие старты. Если товарные запасы ещё есть, то форсировать смысла нет. Проблема "нависания" остатков и замедления темпов продаж целиком и полностью проистекает из ипотечных реалий. Можно уверенно говорить: чем дольше затягивается снижение ключевой ставки и чем дольше массовая ипотека остаётся дорогой, тем больше проблем накапливает спрос. Но если сам по себе спрос будет также накапливаться в отложенном виде, то предложение, наоборот, будет сокращаться во избежание рисков затоваривания. Что на выходе создаёт предпосылку к ещё одному нежелательному эффекту: дефициту предложения и дополнительному росту цен.

Высокая доля непроданного предложения действительно может стать проблемой там, где на рынок одновременно вышли большие объёмы типового жилья, а спрос оказался слабее ожидаемого. Для Ленинградской области этот риск выше: рынок в большей степени ориентирован на массовый сегмент и проекты комплексной застройки, где предложение часто формируется крупными очередями. В Петербурге, особенно в бизнес–классе, ситуация несколько иная: качественного предложения в хороших локациях не так много, поэтому здесь я бы говорил скорее о дефиците действительно сильных проектов, чем о затоваривании. Конечно, скорость продаж напрямую влияет на экономику проекта. Это связано с тем, что темпы наполнения эскроу–счетов определяют стоимость проектного финансирования для девелопера. Но универсального процента распроданности, после которого экономика проекта становится плохой, нет: всё зависит от финансовой модели, темпов строительства, стоимости кредита и графика продаж, который был заложен изначально. И совершенно необязательно стремиться продать весь дом задолго до ввода — часть предложения на высокой стадии готовности может реализовываться по более высокой цене. При этом срок принятия решения покупателем действительно увеличился. Мы видим это и по собственным продажам: клиент может прийти в одном месяце, а выйти на сделку уже в следующем. Люди дольше сравнивают проекты, условия покупки, считают разные сценарии финансирования. Поэтому сейчас важно смотреть не только на количество зарегистрированных ДДУ за конкретный месяц, но и на воронку продаж.

Действительно, в Ленобласти зачастую в одних и тех же локациях сосредоточено большое количество крупных проектов, которые находятся примерно на одинаковых стадиях строительства. Это усиливает конкуренцию как внутри отдельных локаций, так и в регионе в целом. При этом рынок уже сталкивался с подобными периодами и способен к саморегулированию. Одним из естественных механизмов адаптации сегодня становится сокращение числа новых стартов. Собственно, именно это мы сейчас на рынке и видим и, полагаю, будем видеть ещё как минимум год.

Сегодня новые объекты выходят в продажу с горизонтом до получения ключей в среднем около 4 лет. Получается, что текущий объём предложения может быть реализован раньше, чем проекты достигнут полной строительной готовности. Главный вопрос — какой объём нового предложения появится за это время. Текущий объём строительства рынок при сниженных темпах спроса способен переварить в нормальные сроки, но значительного прироста сверху мы не ожидаем. В Петербурге уже ограничено количество качественных земельных участков в городской черте. Кроме того, текущая экономическая ситуация делает выход новых проектов более сложным и менее предсказуемым. Если новые старты будут, они вряд ли смогут полностью компенсировать будущий дефицит качественного предложения.