00:0410 августа 2026
Конституционный суд России возложил на добросовестных приобретателей недвижимости риски обмана её собственника со стороны мошенников. Повышенную ответственность несут профессиональные участники рынка.
Решение высшей инстанции может вновь создать неопределённость на вторичном рынке жилья, поставив в рискованное положение многих покупателей. По сути, речь идёт о восстановлении схемы обмана, получившей название в честь народной артистки Ларисы Долиной.
Не ведала, что творю
Квартиру у пенсионерки Людмилы Таран приобрела Ирина Билогорка, возглавляющая офис одного из риелторских агентств. Срочную продажу единственного жилья пожилая собственница объясняла намерением переехать в другой город, а обязательным условием сделки указала расчёты исключительно наличными.
Но почти сразу после получения около 2,2 млн рублей и передачи документов на регистрацию сделки в МФЦ продавец заявила о мошенничестве. Как и во всех иных аналогичных спорах, Людмила Таран поведала о воздействии на неё неких лиц, представлявшихся работниками Центробанка и заставивших продать недвижимость и перевести деньги на "безопасный счёт".
Читайте также:
Кейс Долиной не отпускает: ответственность риелторов хотят ужесточить
"Эффект Долиной" подстегнул расчёты через депозиты нотариусов
Почти как Долину: сотни жителей Петербурга ежегодно выселяют из квартир
"Тенденции тревожные": "эффект Долиной" дал повод для законодательных инициатив
"Схема Долиной" по-петербургски: чью сторону занимают суды в спорных сделках с жильём
Cудебная психолого–психиатрическая экспертиза подтвердила, что в период заключения договора собственница не была лишена способности понимать значение своих действий и руководить ими. Также покупатель представил аудио– и видеозаписи переговоров с продавцом и расчёта, свидетельствующие о её спокойном поведении.
Однако суд признал доказанным, что Людмила Таран "под влиянием третьих лиц была введена в заблуждение относительно правовых последствий совершаемых ею действий", а без этого влияния не продала бы квартиру. Признавая сделку недействительной, служители Фемиды применили двустороннюю реституцию: обязали покупателя вернуть продавцу полученную от него сумму.
Обращаясь в Конституционный суд России (КС), Ирина Билогорка оспаривала легитимность статьи Гражданского кодекса РФ. По факту она возлагает на покупателя ответственность за взаимоотношения продавца с третьими лицами — мошенниками, которые стороной сделки не являются.
Но КС принял прямо противоположное решение. Он подтвердил, что спорная норма "не может быть истолкована как ограничивающая круг обстоятельств лишь относящимися к взаимоотношениям сторон сделки". "Установленное правовое регулирование обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, баланс прав и законных интересов всех его участников", — отмечается в определении.
Верховный судия
В подобной ситуации, по разным оценкам, в последние годы оказались до нескольких тысяч добросовестных граждан. Собственники, требуя возврата проданного жилья, заявляют о воздействии неустановленных лиц, представлявшихся сотрудниками ФСБ или иных государственных органов. А совершённая под влиянием существенного заблуждения сделка, согласно Гражданскому кодексу РФ, может признаваться недействительной.
Переломившее практику решение было принято по иску Ларисы Долиной, продавшей квартиру Полине Лурье. В декабре прошлого года Верховный суд России признал эту сделку действительной. "Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения", — отмечается в его решении ("ДП" писал об этом).
Эти выводы в июле президиум Верховного суда России закрепил в тематическом обзоре: "При разрешении споров об оспаривании сделок следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у неё возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку". В пользу покупателей активно пересматриваются и ранее принятые решения о недействительности сделок, совершённых под чужим влиянием.
Эксперты неоднозначно оценивают решение Конституционного суда России. "Он подтвердил возможность сохранить сделку, если заблуждение продавца нельзя было распознать при обычной осмотрительности. А не просто потому, что собственника недвижимости обманули мошенники. Для частного приобретателя жилья это означает, что риск возникает, только если доказано наличие признаков обмана, которые он видел или должен был увидеть", — полагает заместитель руководителя Федерального центра медиации Владимир Кузнецов.
По мнению руководителя аналитического направления Адвокатского бюро "Прайм Эдвайс Санкт–Петербург" Татьяны Терещенко, из определения КС не следует, что покупатель должен выступать гарантом защиты граждан от мошенников.
“
"Высшая инстанция лишь подтвердила допустимость учитывать при оценке сделки более широкий круг обстоятельств, включая воздействие на продавца третьих лиц. Вместе с тем многие вопросы применения такого подхода на практике пока остаются открытыми", — предупреждает Татьяна Терещенко.
Профессиональный риск
Положение Ирины Билогорки существенно отличается от ситуации Полины Лурье. Принимая решение в пользу Людмилы Таран, нижестоящие суды обратили внимание на профессиональный опыт покупателя в сфере недвижимости. Благодаря которому "при разумной заботливости и осмотрительности" Ирина Билогорка должна была распознать порок воли продавца. В частности, "могла отказать в выплате ей цены квартиры наличными деньгами, что поспособствовало бы выявлению истинной воли Таран на отчуждение квартиры". Хотя покупатель и участвовавший в сделке руководитель агентства недвижимости проходили по делу как свидетели, никаких обвинений о соучастии в мошенничестве против них не выдвигалось.
Схожее решение в марте этого года тот же Верховный суд России принял по делу новгородского частного риелтора Григория Паршутина. На профессиональной основе он скупал квартиры, которые собственники готовы были продать очень срочно и по низкой цене. Именно занижение стоимости сыграло ключевую роль в признании сделки недействительной. Тогда как Ирина Билогорка приобрела жильё по рыночной цене.
“
"Для профессионального участника рынка фактически устанавливается повышенный стандарт осмотрительности. То, что простительно обычному покупателю, риелтору или инвестору суд может поставить в вину: срочность продажи, возраст продавца, заниженную цену, расчёт наличными, отсутствие понятной цели сделки и альтернативного жилья. Для предупреждения рисков следует фиксировать формирование воли продавца: беседовать с ним без посредников, выяснять причины продажи и дальнейшее место проживания, использовать безналичный расчёт, предусматривать период охлаждения, сохранять переписку и видеозапись встречи", — убеждена председатель Коллегии адвокатов "Швырёва и партнёры" Надежда Швырёва.
"Если риелтор сам покупает квартиру, его предшествующий продолжительный профессиональный опыт должен позволить распознать обман и заблуждение. Особенно когда условия сделки отличаются от стандартных в части заниженной стоимости, расчёта наличными или ускоренной продажи. В такой ситуации поведение покупателя не является безупречным, что лишает его возможности ссылаться на добросовестность и настаивать на действительности сделки", — констатирует член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.
В то же время все эксперты признают, что никакие меры не являются гарантией ни для профессионального, ни даже для частного приобретателя. Не защищает от признания сделки недействительной и участие в ней нотариуса.
А частнопрактикующий юрист Сергей Васильев видит в решении по делу Ирины Билогорки положительный смысл. "Может, хотя бы теперь и риелторы откажутся от порочных и архаичных расчётов наличными — чемоданами денег. Благо банки предлагают практически бесплатные, удобные и надёжные услуги по расчётам. Вместе с тем и законодателю давно следовало бы проявить должную осмотрительность и ограничить наличные расчёты хотя бы в этой сфере", — отмечает юрист.
Досье
→ В 2025 году на вторичном рынке жилья в России было зарегистрировано более 1,4 млн сделок, из них 96,8 тыс. — в Петербурге.
→ Нотариусами удостоверено 693,3 тыс. договоров отчуждения жилых помещений, 51,5 тыс. — в Петербурге.
Источник: Росреестр, Минюст
