Лишний миллион: в Петербурге пустует всё больше коммерческих площадей

Автор фото: Ермохин Сергей/ "ДП"

Торговые центры переживают не лучшие времена

00:0317 июля 202600:03

125просмотров

00:0317 июля 2026

Евгения Иванова, Павел Никифоров

Все материалы автора

В Петербурге одновременно пустеют офисы, склады и торговые центры. По оценке "ДП", к концу 2026 года суммарная вакантность в качественной офисной, торговой и складской недвижимости города может превысить 1 млн м2.

Консалтинговые компании считают объём рынка по–разному. Например, у NF Group в торговую недвижимость попадают только качественные ТЦ, у Mais — более широкий периметр, включающий часть стрит–формата. Но все показывают одну и ту же динамику: свободных метров в городе становится больше во всех трёх сегментах одновременно, и это не сезонное колебание, а долгосрочный тренд.

Оптимизация офисов

Динамика вакантности качественных петербургских офисов за последние 4 года заметно менялась. По данным NF Group, в 2022 году после начала СВО свободными были 10,5% площадей, в 2023–м показатель снизился до 8,4%, а в 2024 году рынок нащупал исторический минимум — 3,2%. Дальше вакантность пошла вверх: 4,1% по итогам 2025 года и уже 5,5% ко II кварталу 2026–го. Прогноз на второе полугодие неутешительный — бизнес продолжит оптимизировать расходы и будет искать более компактные офисы. Впервые с 2022 года участники рынка фиксируют отрицательное чистое поглощение: помещений освобождается больше, чем арендуется.

“

"Многие арендаторы офисных площадей сегодня сталкиваются с задачей оптимизации затрат. По запросам, с которыми мы работаем, большее количество их связано не с расширением, а с переездом в блоки с меньшей площадью и меньшей арендной ставкой", — говорит партнёр, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова. Снижение вакансии случится только в случае, если бизнес будет расти, а не стагнировать, добавляет она.

Настроились на лучшее

Складской сегмент показывает самую резкую динамику. Ещё в 2023 году Петербург и Ленобласть жили в условиях дефицита качественных складов: вакантность держалась на уровне менее 1%, то есть предложить арендаторам было практически нечего. Примерно в это же время в сегменте заметно увеличился объём нового строительства. По данным IBC Real Estate, в 2024 году в регионе было построено 767 тыс. м2 складов, в 2025–м — 657 тыс. м2, а по итогам 2026–го ожидается 600 тыс. м2 нового ввода.

Лента новостей

Только бизнес новости

00:13

ЦБ наглядно показал тренды перед заседанием по ставке

00:05

Петербургский лендлорд потерял в Петро-Славянке 7 га в споре с прокуратурой

00:05

Игорь Бутман – о джазовом Петербурге и русской душе

00:04

В Петербурге аномально выросли цены и спрос на газомоторное топливо

Здесь читают "Деловой Петербург". Ключевые точки распространения

Устали от шопинга

В отличие от складов, где рост вакантности — это во многом эффект большого объёма нового строительства, торговая недвижимость Петербурга пустеет на фоне почти замороженного девелопмента. С начала года в агломерации открылся всего один торговый центр — "Кронунг Новогорелово" на 11,8 тыс. м2, а до декабря ожидается ввод ТЦ "ЭкоПарк Парнас" на 15 тыс. м2.

Причина ухода фешен–операторов — в снижении потребительских расходов. По данным "СберИндекс", расходы на общественное питание держатся на уровне +8,4% год к году, на непродовольственные товары +13,2%, а на одежду, обувь и аксессуары по итогам июня 2026 года они показали отрицательную динамику — минус 0,9% год к году. В итоге торговые сети занимаются оптимизацией своего присутствия, что выражается в закрытии неприбыльных магазинов.

По данным NF Group, за первое полугодие количество открытий превысило закрытия только в досуговых форматах и общественном питании. А магазинов одежды, электроники, обуви, товаров для дома и детских магазинов закрылось больше, чем открылось. Разница в одежде — 10 новых объектов против 32 закрытых. Пессимизма добавляют и стратегии иностранных брендов, которые также чаще уходят с рынка, чем запускают свои магазины. Так, за полгода иностранные бренды освободили 9,3 тыс. м2. Девять ретейлеров полностью освободили помещения и больше не представлены в городе. Это Balizza, Crown Jeans, LumberJack, BergHOFF, Giovanni Botticelli, T. Bert, Pentik, Mo и канадский ALDO.

“

"Хотя масштаб ухода иностранных ретейлеров уже несопоставим с 2022 годом, процесс сокращения их присутствия в торговых центрах Петербурга продолжается. Среди основных причин — сокращение покупательной способности, а также не всегда успешная адаптация новых марок к российскому рынку", — комментирует региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

Снижения вакансии в этом сегменте можно ожидать в течение 2–3 лет, считает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева. Необходимыми условиями для изменения тренда она называет реконцепцию торговых центров и перепрофилирование свободных площадей под другой функционал (офисы, спорт, медицина, развлечения, общепит).

Не выходят на улицу

На центральных торговых улицах города динамика ещё более наглядная. По данным NF Group, за первое полугодие 2026 года на центральных улицах открылось 205 объектов, а закрылось 233. Вакантность на основных торговых коридорах выросла до 7,5% (+0,5 п. п. за полгода), а ротация арендаторов снизилась до 3,5% с 5,4% годом ранее — рынок не просто теряет арендаторов, но и медленнее их замещает.

Впервые аптеки, магазины оптики и ортопедических товаров по числу открытий обогнали фешен–магазины.

Наталия Киреева формулирует это как смену модели потребления: "В 2026 году рынок стрит–ретейла проходит этап вынужденной адаптации к изменившимся потребительским привычкам и макроэкономическим условиям. Спонтанный покупательский спрос уступает место рациональному потреблению".

Самая высокая вакантность среди ключевых торговых коридоров — на Старо–Невском проспекте: 15%, при этом основная часть площадей там занята общепитом (25%) — сегментом с высокой оборачиваемостью арендаторов. На Невском проспекте вакантность минимальна — 2%, но и там количество закрытий (25) превысило число открытий (22).

“

Рост объёма свободных площадей в офисном сегменте в последние годы обусловлен несколькими факторами. С одной стороны, это связано с естественным снижением спроса после удовлетворения отложенного спроса в рекордные для рынка 2023–2024 годы. С другой — охлаждение деловой активности и общее замедление темпов роста экономики оказывают влияние на экономическую деятельность бизнеса, который в этих условиях переходит к оптимизации расходов и в режим экономии. Для изменения текущего тренда роста вакансии на офисном рынке необходим комплекс факторов. Один из них — снижение ключевой ставки, которое в свою очередь приведёт к удешевлению заёмного финансирования. Также необходимо, чтобы арендные ставки достигли уровня, который будет комфортен для арендаторов. Низкий объём нового строительства тоже станет фактором, который может сдержать дальнейший рост вакансии. Дальнейшее развитие будет напрямую зависеть от макроэкономических факторов, политики регуляторов и темпов восстановления экономического роста.

Максим Мартынов

руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт–Петербурге

“

Основной причиной роста вакансии является замедление экономики. В условиях изменения макроэкономической ситуации компании не хотят связывать себя длительными обязательствами. Вместо расширения они предпочитают продлевать действующие договоры аренды или оптимизировать занимаемые площади. На складской рынок дополнительное влияние оказало завершение активной фазы расширения маркетплейсов, которые уже обеспечили себя необходимыми складскими площадями в Северо–Западном регионе. Для офисного рынка Петербурга критичным стало снижение активности нефтегазового и IT–сектора. Рост свободных площадей в торговых центрах связан с перераспределением покупательского спроса в пользу маркетплейсов и стратегией ретейлеров на оптимизацию розничной сети. Отложенный спрос на офисном и складском рынках будет реализован при условии стабилизации макроэкономической ситуации. В этих условиях бизнес сможет снова планировать долгосрочное развитие, что положительно скажется на объёме сделок. При этом для рынка торговой недвижимости улучшения экономической конъюнктуры, скорее всего, будет недостаточно, чтобы заметно снизить уровень вакансии. Рост доли свободных площадей обусловлен не только общей ситуацией в экономике, но и перетоком потребителей на маркетплейсы. В этих условиях наиболее устойчивыми себя будут чувствовать качественные объекты с сильной концепцией, удачным расположением и сбалансированным составом арендаторов.

Екатерина Андреева

директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International

“

В складском сегменте уровень прямой вакансии на июль составляет 5,7%, или 342 тыс. м2 без учёта субаренды. По нашим прогнозам, с учётом ввода новых спекулятивных объектов и ожидаемого освобождения части площадей к концу года показатель может увеличиться до 7,5%. Это связано прежде всего с выходом на рынок новых объектов, а не со снижением спроса.