Петербургский лендлорд потерял в Петро-Славянке 7 га в споре с прокуратурой

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказал ООО "Антик" в утверждении новых границ крупного земельного участка и признании за истцом права собственности на него, а также в обязании Росреестра внести соответствующие изменения в ЕГРН.

ООО "Антик", занимающееся управлением недвижимостью, принадлежит предпринимателю Александру Колотову и владеет землёй на юго–востоке Петербурга, в том числе в районе Петро–Славянки. Часть этих земель вошла в зону комплексного развития территорий. Ранее компания предлагала построить на этой территории спортивно–развлекательный комплекс "Петро–Славянский", картинг–холл и семейный парк отдыха "Галактика". Для реализации проекта требовалось перевести землю из зоны озеленённых территорий в общественно–деловую, но город отклонил это предложение.

В арбитражном деле "Антика" речь идёт о земельном участке площадью 70,9 тыс. м2. Спорная территория находится на Усть–Ижорском шоссе, в формирующемся промышленно–логистическом поясе города.

История спорного участка началась примерно 20 лет назад, когда в 2005 году "Антик" приобрёл его у ЗАО "Ленсоветовское" (общество принадлежало ЗАО "Ассоциация Управление", которое возглавлял Александр Колотов). Границы объекта были установлены распоряжением комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга в 2011 году.

Но несколько лет назад природоохранная прокуратура города обнаружила на участке "Антика" часть речки Славянки и ручья без названия. Их общая площадь вместе с береговыми полосами составила 9,5 тыс. м2. По закону полосы земли вдоль береговой линии водного объекта предназначены для общего пользования.

По иску надзорного ведомства Пушкинский райсуд Петербурга в июне 2023 года признал недействительным образование спорного участка и отсутствующим право собственности ООО "Антик" на него. Соответствующая запись была исключена из ЕГРН, в результате участок перестал существовать.

На примечательный момент в этой ситуации обращает внимание партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев, который ссылается на решение Пушкинского суда.

"На момент образования земельный участок сформировали по руслу реки Славянка. В настоящее время на восточной части участка русло реки перемещено примерно на 55 м, — говорит Агеев. — При этом само по себе русло реки переместиться не могло. Вероятно, что часть русла, находившаяся вне земельного участка, была закопана и русло оказалось в новом месте, которое теперь находится на территории спорного земельного участка".

По словам Агеева, случаи, когда собственник покупает участок с проблемами в части водоохранных зон, встречаются редко. Как правило, речь идёт об участках, образованных более 20 лет назад и сменивших не одного собственника.

По логике решения Пушкинского суда можно предположить: суд счёл, что сам "Антик" завёл речку на свой участок, соответственно сам завёл водоохранную зону, поэтому землю следует изъять, рассуждает Агеев.

В Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти "Антик" пытался по сути сохранить за собой права на часть спорного участка площадью 55,88 тыс. м2, исключив из него водоохранную зону. "Это вполне разумный и не запрещённый законом вариант защиты, и мне не очень ясно, почему судья решил, что так делать в принципе нельзя", — говорит Агеев.

Однако эксперт видит серьёзное препятствие для реализации именно такого способа защиты. Проблема заключается в том, что в Земельном кодексе РФ нет прямого основания для предоставления земельного участка на таких условиях, которые подошли бы под требования "Антика".

По мнению юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Максима Алексеева, ситуация "Антика" ярко иллюстрирует более глубокую проблему. После решения Пушкинского суда участок целиком перешёл в публичную собственность и вернуть его можно только на общих основаниях, а не путём восстановления прежнего права компании.

Кейс "Антика" ставит вопрос о соразмерности способов защиты публичных интересов. Если нарушение связано только с тем, что в границы участка попала территория, которая не могла находиться в частной собственности, возникает вопрос: это должно автоматически влечь прекращение права собственности компании на весь участок или достаточно исключить из его состава только спорную часть? По мнению Алексеева, именно второй подход лучше соответствует балансу публичных и частных интересов. "Он позволяет вернуть государству территорию, которая действительно должна оставаться в публичной собственности, не лишая добросовестного собственника всей остальной части земельного участка", — считает юрист.

А пока же, как рассуждает Агеев, дело выглядит так, как будто собственник земли остался без защиты своих прав. "Даже если предположить, что русло реки передвинул именно собственник, это не значит, что у него нет права на часть участка, которая к этому водному объекту не относится", — полагает эксперт.

В текущем состоянии стоимость спорного участка может находиться в диапазоне 30–60 млн рублей. Однако если он будет сформирован, юридически очищен и для него подтвердят возможность промышленной, складской или общественно–деловой застройки, то его стоимость может вырасти до 100–160 млн рублей, считает Ельцов. По его словам, подготовленные площадки в этой части Петербурга стоят дороже, но напрямую их сравнивать со спорной землёй нельзя: здесь основную часть дисконта формируют именно правовые и градостроительные риски.