Рекорд с пустыми полками: склады не нашли арендаторов в Петербурге

За первые три месяца 2026 года в Петербурге и Ленинградской области построили 163 тыс. м2 качественных складов — рекорд для начала года за всю историю наблюдений. Одновременно объём сделок рухнул до 23 тыс. м2, вдвое против I квартала 2025-го.

Рынок, который ещё в 2023 году не знал незаполненных метров, входит в 2026-й с нарастающей вакантностью.

Сколько и какие склады строили в Петербурге

По данным NF GROUP по итогам I квартала 2026 года общий объём качественного складского предложения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достиг 6,35 млн кв. м, увеличившись на 13% относительно I квартала 2025 года и на 3% по сравнению с концом 2025 года.

Из них 4,62 млн кв. м пришлось на объекты класса А, 1,73 млн кв. м — на объекты класса B. Объём предложения в формате light industrial составил 145 тыс. кв. м, также увеличившись на 5% относительно I квартала 2025 года.

По данным, к концу I квартала 2026-го показатель вакантности составляет уже 3,6% с учётом субаренды против 1,8% на конец 2025-го.

Прямая вакантность — 2,4%, субарендное предложение — ещё 1,2%. В абсолютных значениях: 231 тыс. м2 доступных площадей, из которых 155 тыс. м2 выставлено на прямую аренду.

Ключевой вклад в рекордный ввод внесли два объекта: вторая фаза складского комплекса "100К" площадью 68,1 тыс. м2 и вторая фаза логистического центра Wildberries "Красный Бор" площадью 57,9 тыс. м2. Оба вышли на рынок без финального арендного закрытия по части площадей — их незаконтрактованные метры и пополнили вакантность.

Спрос на полки и ставки аренды

При этом, по словам Ильи Князева, директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, деловая активность на рынке в начале года была сдержанной.

Общий объем сделок по продаже и аренде складских площадей классов А и B составил 23 тыс. кв. м против 42 тыс. кв. м годом ранее. Все сделки в I квартале были заключены в формате аренды в спекулятивных объектах. Основными арендаторами выступили транспортно-логистические компании, на которые пришлось 61% спроса, и дистрибьюторы с долей 39%.

"Несмотря на фиксируемый рост вакантности на рынке складской недвижимости, к концу года мы ожидаем стабилизации ситуации и снижения количества свободных площадей", — отмечает Илья Князев.

Арендные ставки пока держатся, но движение вниз уже началось.

По итогам I квартала 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка на готовый сухой склад класса А составила 10 750 руб. за м2 в год без НДС и операционных расходов — на 2% ниже, чем на конец 2025-го. Операционные платежи — ещё 1 700–2 500 руб. за м2 в год сверху. Цена продажи готового склада класса А сохраняется в диапазоне 90 000–100 000 руб. за м2 без НДС; BTS-формат (built-to-suit — строительство под конкретного заказчика) — 75 000–85 000 руб. за м2.

После двух лет дефицита, когда очередь за складом выстраивалась ещё в стадии котлована, арендатор впервые с 2023 года получает переговорную позицию: выбирать объект, требовать дисконт, откладывать решение.

Для девелоперов картина обратная. Из 163 тыс. м2, введённых в I квартале, заметная часть осталась незаполненной.

Прогноз по складам: сезон скидок

По прогнозу NF GROUP, в 2026 году в регионе введут 545 тыс. м2 суммарно: уже введённые 163 тыс. м2 составляют 39% от этого объёма. Девелоперы, принявшие решения о строительстве в 2023-2024 годах в расчёте на дефицитный рынок, выходят на сдачу в принципиально других условиях.

Как говорят участники рынка, скорее всего вакантность продолжит умеренный рост до конца года по мере ввода новых спекулятивных объектов, ставка аренды сползёт к отметке около 10 000 руб. за м2 в год. Стабилизация возможна при условии, что часть отложенного спроса — прежде всего со стороны производственных и торговых компаний, обновляющих складскую базу, — выйдет на рынок во второй половине года.

Впрочем, если деловая активность в ключевых клиентских секторах — торговля, дистрибуция, логистика — не восстановится во второй половине 2026 года, вакантность продолжит расти. Собственникам придётся переходить от снижения запрашиваемых ставок к реальным скидкам в договорах, а спекулятивные проекты, выходящие на рынок в III–IV кварталах, будут стоять незаполненными дольше расчётного срока.

При этом ещё в марте на фоне активного ввода новых складских комплексов и снижения деловой активности арендаторов доля свободных площадей резко выросла. Объём сделок по складам Петербурга в первом квартале 2026 года снизился на 80%. Кроме того, в Петербурге завершился бум строительства складов под конкретных заказчиков (Built-to-suit, BTS).

А год назад рынок складской недвижимости Петербурга переживал один из лучших периодов в своей истории.