По данным совместного исследования НКР, "Дом.РФ", ЕРЗ и Korol Media, Петербург к началу 2026 года вышел на долю рассрочки 26,5% в первичных продажах, Ленинградская область — на 27,4%. Это одни из самых высоких показателей в стране. В среднем по России в рассрочку продаётся 15,2% жилья.
“
Как прогнозируют участники рынка, в ближайшее время доля рассрочек в портфеле продаж будет расти. "В конце года застройщики накопили жирок на эскроу–счетах и теперь могут себе позволить более спокойно баловаться с рассрочками", — говорит коммерческий директор одной из крупных строительных компаний.
Плато после пика
За последние 4 года объём рассрочки в стране вырос примерно с 300 млрд почти до 1,4 трлн рублей. 91% российских застройщиков продают жильё с рассрочкой, у 40% компаний она занимает от 25 до 75% сделок. Пик роста пришёлся на 2024–2025 годы, однако начало 2026–го показало: плато, если оно и наступило, не означает разворота.
"Рассрочка помогла удержать продажи в период высокой ключевой ставки, но одновременно снизила качество наполнения эскроу и увеличила риски для всех участников рынка", — констатирует директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.
Читайте также:
Рассрочки и скидки: новостройки Петербурга удержали от просадки альтернативой
Рынок новостроек Петербурга прошёл март в минус, но квартал закрыл в плюс
Застройщики в Петербурге полюбили рассрочки и начали снижать размер скидок
В Петербурге упали продажи жилья в рассрочку и выросла доля сделок трейд-ин
Петербургский рынок новостроек наигрался с рассрочками
Очередной пик спроса и предложения на рассрочки пришёлся на период после февраля 2026 года. "После изменения условий выдачи семейной ипотеки в феврале доля ипотечных сделок закономерно снизилась в марте–апреле. На этом фоне покупатели стали чаще рассматривать программы рассрочки", — поясняет директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. Пока же, по её словам, "доля рассрочек небольшая и этот показатель приемлем для финансовых моделей".
"После ограничения семейной ипотеки доля кредитных сделок действительно заметно снизилась. Рынок вновь смещается в сторону более активного использования рассрочки", — подтверждает вице–президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.
Плюсы и минусы
По оценкам экспертов, каждый дополнительный процент рассрочки в продажах означает минус 3,4 п. п. покрытия проектного долга средствами на счетах эскроу. На них при рассрочке попадают только уже внесённые транши, а не полная стоимость квартиры. Банк видит меньше обеспечения, что сказывается на ставке по проектному финансированию.
"Этот инструмент для застройщиков не очень выгоден, потому что деньги на эскроу–счета попадают медленнее. Соответственно покрытие по средствам на счетах эскроу падает и ставка по проектному финансированию растёт. Сейчас среднее покрытие проектного долга эскроу — около 70%, и средняя ставка по портфелю проектного финансирования — около 10%. Если бы рассрочек не было, то ставка проектного финансирования была бы ниже", — объясняет руководитель аналитического центра ПАО "Дом.РФ" Михаил Гольдберг.
С другой стороны, без рассрочек части денег на эскроу–счетах не было бы совсем. "Рассрочки смогли поддержать самые тяжёлые моменты снижения продаж. В конце концов, лучше получить часть денег на счета эскроу, чем не получить вообще и остановиться в продажах", — считает Михаил Гольдберг.
При этом средняя доля дефолтов по рассрочке к моменту ввода составляет 5%, в отдельных кейсах — выше 15%. Ипотечная просрочка по рынку — около 1%. Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик считает нынешний уровень дефолтов "некритичным" для отрасли.
По прогнозу НКР, при снижении ключевой ставки до 13,5% доля рассрочки по стране опустится примерно до 12%, при более резком смягчении монетарной политики — до 10%. Пессимистичный прогноз — если ставка "ключа" опускаться не будет — предполагает рост до 13% с долей дефолтов 7%. На принципиальное перераспределение ролей НКР закладывает 2–3 года.
Петербургские схемы
Почему именно Петербург и Ленобласть оказались лидерами по рассрочкам — объясняется структурой рынка. Агломерация сочетает два полюса, на каждом из которых данный инструмент востребован по своим причинам: масштабный массмаркет на периферии, где рассрочка замещает недоступную ипотеку, и крупный бизнес–сегмент внутри города, где она позволяет не выводить деньги из оборота разом. Плюс апартаменты — отдельная история с собственной логикой спроса.
“
"Сейчас доля продаж в рассрочку в жилых (квартирных) проектах Петербурга составляет в среднем 30–40%, в апарт–комплексах традиционно выше — до 70–80%", — подсчитала руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
У каждого застройщика представлена целая линейка из разных комбинаций рассрочек, которые могут меняться хоть каждую неделю. "Сегодня это уже не один продукт, а разные сценарии — от коротких рассрочек до ввода, до комбинированных схем с последующим переходом в ипотеку. Они позволяют зафиксировать квартиру и параллельно накопить на первоначальный взнос. Для покупателя инструмент удобный, но требует дисциплины: платежи выше, сроки короче", — описывает директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
Рынок тяготеет к двум базовым форматам. Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте разграничивает их так: "Сегодня наиболее востребованы два формата: длительные рассрочки с комфортным графиком платежей и программы сроком до 3 лет, которые изначально рассматриваются как промежуточный этап с последующим переходом на ипотеку". Первая схема — рассрочка как самостоятельный способ расчёта: клиент платит постепенно, закрывая сделку собственными деньгами. Вторая — расчёт на то, что ключевая ставка упадёт и банк одобрит кредит. Именно вторая группа несёт главный риск — и для себя, и для девелопера.
Максимальный срок рассрочки может достигать 7 лет. Более типичные условия можно увидеть на примере компании, которая предлагает рассрочку без удорожания до выдачи ключей с общим сроком почти до 3,5 года (до середины 2029 года) и возможностью разбить первый взнос на две части с отсрочкой второй на 3 месяца. Впрочем, все понимают, что "без удорожания" — понятие условное и цена рассрочки уже спрятана в цене квадратного метра.
"Наши основные программы рассрочки, впрочем, как и у всего рынка, предполагают деление стоимости на 2–3 платежа", — описывает более консервативный стандарт коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев. Большинство рассрочек в городе работают по схеме из трёх или больше платежей — при подписании, через год и на вводе.
В Петербурге с его традиционно высокой долей инвестиционных покупателей и собственников бизнеса рассрочку берут в том числе покупатели с деньгами на депозитах. "После очередного снижения ключевой ставки снизилась доходность депозитов. При этом на счетах у населения по–прежнему остаётся значительный объём средств. Люди начинают задумываться, стоит ли снова нести деньги в банк или лучше зафиксировать стоимость недвижимости, пока есть выбор и пока действуют выгодные условия", — описывает ситуацию коммерческий директор ГК "КВС" Анжелика Альшаева.
Управление рисками
Для застройщиков рассрочки — это операционная нагрузка, к которой строительный бизнес структурно не приспособлен. Продавая в рассрочку, девелопер берёт на себя функцию банка: оценивает платёжеспособность клиента, сопровождает платежи, работает с просрочками. "В отличие от банков застройщики не всегда проводят полноценный скоринг, что повышает вероятность участия в сделках покупателей с высокой долговой нагрузкой или слабой кредитной историей", — предупреждает Алексей Бушуев. Часть девелоперов уже внедряет более строгие процедуры проверки, включая банковские инструменты оценки платёжеспособности, но это скорее исключение, чем правило.
Именно поэтому большая часть игроков держит рассрочку в рамках управляемой доли — и принципиально не собирается её превышать. В ГК "Едино" доля рассрочек — около 15%. "Мы сознательно держим её на этом уровне: базовым инструментом остаётся ипотека, а рассрочка — это гибкое дополнение, а не замена. Интерес к ней сохранится, пока ипотечные ставки не вернутся к комфортным для массового спроса однозначным значениям", — говорит Максим Жабин.
В ГК "А101" рассрочка занимала около 5% продаж в 2025 году и выросла до 30% в I квартале 2026–го, отражая общерыночную динамику, но не меняя стратегии.
"Мы сознательно не делаем рассрочку основным драйвером продаж и продолжаем фокусироваться на банковских ипотечных программах. Это позволяет не накапливать кредитные риски: наш бизнес — строительство, а не кредитование", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге и Ленинградской области Мария Орлова.
Наиболее популярная программа — первоначальный взнос 10% с рассрочкой до 22 месяцев, а также взнос 30% и погашение остатка до ввода дома. Оба варианта укладываются в требования 214–ФЗ.
Кто не справился
Типичного должника участники рынка описывают так: "В основном это клиенты, которые рассчитывали перейти на ипотеку, но не смогли взять кредит из–за высоких ставок". Рассрочка для них — это попытка выиграть время в расчёте на снижение ключевой ставки. Но ставка снижается медленнее, чем они рассчитывали. Банки ужесточают скоринг — начинают отменять приём справок о доходах по собственной форме, растёт частота требований подтверждения занятости через СФР.
Любой дефолт — это расторжение сделки и возврат квартиры застройщику, а денег — дольщику. Впрочем, пока он терпимый. "Процент расторжений у крупных игроков находится в пределах 1–1,5% от общего количества ДДУ с рассрочками. Это показатель, который был нормой всегда", — рассказывает Роман Корнышев. В ГК "Вертикаль" на март–апрель 2026 года пришлись вторые промежуточные платежи по рассрочкам — все состоялись, задержек нет.
Впрочем, не у всех так. Например, как пишет телеграм–канал "Пятый угол", у ФСК в проекте №6 по итогам месяца случилась нулевая ничья: продали три квартиры на 84,9 млн рублей, но и расторгли тоже три квартиры — на 85,2 млн рублей.
Расхождение между 5% по рынку и 1–1,5% у крупных игроков — не противоречие, а анатомия проблемы. Хорошо отфильтрованный портфель с высоким первоначальным взносом, коротким сроком и реальной проверкой платёжеспособности ведёт себя принципиально иначе, чем программы с входом в 10% и ставкой на будущее рефинансирование. Риск сосредоточен не в самом инструменте — в условиях его выдачи.
О том, что рассрочка создаёт проблемы непосредственно для покупателя, говорят реже. Юдита Григайте напоминает об ограничениях, которые часто упускают из виду: "Для покупателя — это ограничения, связанные с оформлением собственности и невозможностью получения налогового вычета до момента полной оплаты".
ГК "А101" выстроила систему работы с рисками на опережение: связываются с клиентом за несколько месяцев до финального платежа, при первых признаках сложностей сразу предлагают варианты — помогают оформить ипотеку, организовать переуступку или подключаются к поиску нового покупателя. Такой подход позволяет держать расторжения на минимальном уровне — но требует ресурсов, которые есть далеко не у всех застройщиков.
Как говорят эксперты, рассрочка слишком глубоко встроена в механику продаж: слишком много бизнес–класса, слишком привыкли стартовать на ранних стадиях под обещание будущего рефинансирования. Рынок будет уходить не от инструмента, а от его крайних форм: от 7–летних программ и минимальных первоначальных взносов к консервативным схемам с реальным обеспечением. По словам Ольги Рянкель, инструмент рассматривается "преимущественно как стрессовый" и ожидаемо снизится по мере адаптации рынка и удешевления ипотеки — но только если это всё произойдёт.
Если же смягчение денежно–кредитной политики затянется или остановится, пик расторжений придётся ровно на момент ввода домов — когда девелоперу нужно будет закрывать проектное финансирование. В таком варианте главной проблемой станет не объём продаж, а качество портфеля — и давление на счета эскроу именно тогда, когда они должны работать на погашение проектного долга.
“
"Ситуация выровняется, когда ключевая ставка снизится и рыночная ипотека станет доступной для большего числа покупателей", — говорит Ксения Садкова. Мария Орлова называет рассрочку "временным рыночным механизмом" и рассчитывает на возвращение к более устойчивым инструментам продаж. Временный — не значит короткий. Весной 2026 года петербургский рынок находится примерно в середине этого ожидания — и никто точно не знает, сколько ждать ещё.
“
Действительно, число сделок с рассрочками выросло. В нашем случае это связано с выводом в продажу проектов с дорогим квадратным метром. В 2025 году — два новых проекта бизнес-класса, в текущем году — проект в премиальной категории. В этих сегментах много покупателей из числа собственников бизнеса, которые редко закрывают сделку 100-процентной оплатой. Во-первых, не всегда удобно выводить большую сумму из бизнеса. Во-вторых, известно, что деньги завтра дешевле денег сегодня. И здесь опять же лучше рассрочка без переплат, чем ипотека пусть даже на короткий период. Объём витрины того же бизнес-класса в Петербурге растёт, только с начала этого года анонсировано три новых проекта. И чем дальше, тем больше будет такого предложения, поскольку относительно недорогую и комфортную недвижимость в Петербурге строить все сложнее. Следовательно, доля покупателей с предпочтениями рассрочек также растёт. И это не может не сказываться на статистике по формам оплаты. Рассрочки больше подходят для людей, которые точно смогут их закрыть, без последующего перехода в ипотеку, или же с переводом в ипотеку сравнительно небольшого остатка. Дело в том, что банки начинают отменять приём справок о доходах по своей форме, также растёт частота требований подтверждения занятости через СФР и процент отказов по скорингу. В рамках своих консультаций мы не рекомендуем покупателям брать рассрочку с намерением перейти затем в ипотеку (дождаться снижения "ключа"), просто ввиду того, что к ипотечным заёмщикам требования могут ужесточаться и дальше, а значит переход в таковую может быть не очень простым. Лучше воспользоваться имеющимися сейчас специальными программами и позже рефинансировать эти займы.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Рассрочки в сегменте бизнес–класса сегодня продолжают оставаться важным инструментом продаж. Это связано и с всё ещё дорогой рыночной ипотекой, и со сворачиванием и изменением массовых льготных программ. В основном мы предлагаем покупателям разнообразные варианты рассрочек с разбивкой на два–пять платежей. В том числе для клиентов, которые рассматривают рассрочку как удобный инструмент приобретения на текущий момент и планируют в дальнейшем перейти на ипотеку. Но мы с осторожностью относимся к высокорисковым сделкам с минимальным первоначальным взносом по рассрочке, связанным с рисками неплатежей.
Александр Свинолобов
генеральный директор Stavni
“
Рост популярности рассрочек в первую очередь обеспечивается за счёт высоких ценовых сегментов. В проектах комфорт-класса ипотека по-прежнему остаётся базовым инструментом покупки. Сегодня наиболее распространены и востребованы рассрочки с существенным первоначальным взносом и распределением на 3-4 платежа. Когда программы рассрочек выстроены таким образом, чтобы существенная часть платежей приходилась на начальные этапы реализации проекта, это формирует более осознанное участие покупателя в сделке и снижает мотивацию к расторжениям. Дополнительным фактором устойчивости выступает последовательный рост стоимости недвижимости по мере их реализации, что делает сохранение договора экономически более оправданным, чем выход из него. В высоком ценовом сегменте доля расторжений минимальна, в пределах статистической погрешности. Покупатели элитной недвижимости, как правило, приобретают объекты для собственного проживания или долгосрочных инвестиций, и их решения носят взвешенный характер.
Александр Кравцов
совладелец Fizika Development
