Ввод жилья в Петербурге и Ленобласти замер на пороге снижения. Девелоперы достраивают то, что было начато в "тучные" годы.
По итогам 2025 года в Петербурге и Ленобласти было введено всего 3,6 млн м2 многоквартирного жилья. Это минимальный показатель за последние 7 лет и примерно на треть меньше, чем в 2018 году, когда оба региона ввели рекордные 5,4 млн "квадратов". Но дальше будет хуже.
В Петербурге ввод жилья остался примерно на уровне 2024 года. Среди районов города крупнейший объём пришёлся на Приморский — около 20%.
В Ленобласти более заметный прирост, однако он обеспечен индивидуальным жилым строительством. За последние 7 лет ИЖС выросло почти в 4 раза. Что же касается ввода многоквартирных жилых домов (МКД), то в прошлом году регион заметно просел.
Задел на ближайшие годы
Надо учитывать, что ввод 2025 года — это дома, строительство которых было начато 2–4 года назад, когда рынок находился в фазе роста: продажи оставались устойчивыми, ипотечные программы обеспечивали высокий платёжеспособный спрос, а стоимость проектного финансирования была несоизмеримо ниже, чем сейчас.
Данные по действующим сейчас разрешениям на строительство (РНС) указывают на дальнейшее сокращение предложения многоквартирного жилья в среднесрочной перспективе.
В Петербурге объём ввода МКД, который может быть обеспечен на основании действующих РНС, оценивается в 2 118 тыс. м2 в 2026 году. Это на 369 тыс. м2 меньше уровня 2025 года и почти на 40% ниже показателей конца 2010–х годов. В последующие годы построят ещё меньше, однако эти показатели будут корректироваться по мере получения новых РНС.
Эти показатели заметно не дотягивают до тех обязательств, которые взял на себя город по соглашению с Минстроем.
В Ленобласти, согласно действующим РНС, возможен небольшой прирост в сегменте МКД, но весь вопрос в том, как долго он продлится.
Ожидания рынка
На фоне сокращения ввода и постепенного исчерпания задела прошлых лет вопрос вывода новых проектов становится ключевым для оценки перспектив рынка. Игроки отрасли сходятся в том, что 2026 год не станет периодом активных стартов, а запуск новых проектов будет происходить выборочно и с оглядкой на экономику конкретных площадок.
Коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева подчёркивает, что девелоперы уже адаптировали свои планы к новой рыночной реальности. "Мы будем сохранять объёмы на уровне 2025 года. Новые проекты и очереди возможны, но только при понятной экономике и устойчивом спросе. Агрессивного наращивания предложения рынок сейчас не требует", — отмечает она.
Изменение объёмов ввода жилья — следствие стратегии регулирования темпов вывода новых объектов на рынок.
“
"Последние годы, очевидно, наблюдался тренд на снижение спроса, как известно, это связано с сокращением льготной ипотеки и повышением процентной ставки. Превентивно мы понимали, что большой объём предложения в перспективе не будет актуален, поэтому дозированно выводили новые проекты на рынок. Сейчас это позволяет строить соразмерно спросу и адекватно выполнять планы продаж", — рассказывает член совета директоров холдинга Setl Group Илья Ерёменко.
В этом году, по его словам, прогнозный объём ввода жилья девелопера в Петербурге составит около 400 тыс. м2.
Похожей позиции придерживаются и девелоперы, работающие с масштабными проектами освоения территорий. В "Главстрой Санкт–Петербург" подчёркивают, что наличие разрешений на строительство само по себе не означает автоматического старта проекта.
"В 2025 году рынок заметно замедлил вывод новых проектов, и это позволило сбалансировать предложение. Мы продолжаем проектирование новых очередей, но сроки их запуска будут напрямую зависеть от рыночной ситуации и условий финансирования", — указывает коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург" Алексей Бушуев.
В группе "ЦДС" обращают внимание на то, что в текущих условиях запуск новых проектов возможен далеко не для всех площадок.
"Сегодня стартовать имеет смысл только с проектами с высокой маржинальностью. Проекты с пограничной экономикой логичнее откладывать до стабилизации ставок и восстановления платёжеспособного спроса", — считает начальник отдела продукта и аналитики ЦДС Наталья Кукушкина.
Часть девелоперов не исключают выхода новых проектов уже в 2026 году, однако речь идёт о точечных запусках, а не о массовом расширении предложения. В LEGENDA отмечают, что компания не отказывается от стартов, но делает ставку на заранее адаптированный продукт.
"Мы не откладываем запуск новых проектов, но подходим к этому максимально взвешенно. Параметры и квартирография были пересмотрены ещё несколько лет назад, и сейчас это позволяет выходить на рынок без резких движений", — поясняет директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
Дополнительным ограничением для рынка выступают структурные особенности самого Петербурга.
"Девелоперы сталкиваются с дефицитом свободной земли, особенностями градостроительной среды и необходимостью работать с уже застроенными территориями. В таких условиях запуск новых проектов становится более медленным и избирательным", — подчёркивает генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.
По этой причине наличие разрешений на строительство всё чаще перестаёт быть автоматическим триггером для старта. Даже при готовой документации девелоперы откладывают вывод проектов, ориентируясь на фактический спрос, параметры проектного финансирования и маржинальность конкретного продукта. Эта осторожная модель, сформировавшаяся в 2024–2025 годах, по оценкам участников рынка, сохранится и в 2026 году.
Продуктовая политика девелоперов всё больше отходит от логики наращивания объёмов.
"Мы постепенно переходим от конкуренции объёмов к конкуренции качества. В таких условиях выигрывают проекты, где продуманы продукт, среда и долгосрочная ценность, а не только скорость строительства", — отмечает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Основные надежды рынка связаны с политикой регулятора по поэтапному снижению ключевой ставки. По ожиданиям участников рынка, к концу 2026 года она может опуститься до 10–12% годовых, что способно изменить условия проектного финансирования и ипотечного кредитования.
"Однако возвращение массовой рыночной ипотеки станет возможным и ранее, начиная с 14% по ключевой ставке. Важным фактором станет прогнозируемое снижение общего уровня инфляции — с 9% в текущем году до 5,1% в 2026–м. Конечно, это скажется на общем благосостоянии населения и подтолкнёт к покупке недвижимости тех, кто уже давно задумывается об этом", — говорит Мария Орлова.
Однако даже при таком сценарии девелоперы не ожидают быстрого разворота к агрессивным запускам: ограниченное предложение и осторожная стратегия старта новых проектов, по их оценкам, останутся ключевыми чертами рынка в 2026 году.
