Огромный проект малоэтажной застройки на юге Петербурга оценили в 80 млрд рублей

ООО "Заневский" вынесло на общественные обсуждения проект планировки территории в Шушарах, ограниченной Ижорским бульваром, Московским шоссе, границей города и рекой Поповой Ижоркой, по соседству со Славянкой. Он охватывает 213,81 га. Из них 163,04 га отведены под элементы планировочной структуры, ещё 50,77 га занимает улично–дорожная сеть.

В границах проекта сформировано шесть кварталов, однако жилая застройка предусмотрена только в трёх. Остальные кварталы отведены под объекты социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. По оценкам участников рынка, объём инвестиций в проект может составить порядка 80 млрд рублей.

Согласно пояснительной записке, проект предполагает строительство малоэтажных многоквартирных домов высотой до 15 м, то есть не выше четырёх этажей, включая мансардный. Совокупный объём жилья оценивается примерно в 580 тыс. м2. В сумме это формирует микрорайон с расчётной численностью населения свыше 20 тыс. человек.

Из объектов социальной инфраструктуры в проекте запланированы школы суммарно на 2475 учеников, детские сады на 1280 мест, поликлиника на 840 посещений в смену со станцией скорой помощи на пять машин, а также физкультурно–оздоровительные комплексы, пожарное депо и объекты культурно–досугового назначения. Эти параметры практически без изменений повторяют решения, которые обсуждались на Градостроительном совете ещё в 2019 году.

По сути, речь идёт о второй очереди проекта ГК "Балтрос" Давида Трактовенко. С 2007 по 2014 год компания построила на границе Колпино коттеджный посёлок "Новая Ижора". Как отмечают участники рынка, предпринимались неоднократные попытки согласовать застройку соседней территории. В частности, в 2019 году концепция проекта обсуждалась на Градостроительном совете Петербурга.

Текущий заказчик градостроительной документации — ООО "Заневский". Компания зарегистрирована в 2007 году, генеральный директор — Надежда Офицерова. По данным ЕГРЮЛ, 99,01% долей в уставном капитале принадлежит Давиду Трактовенко.

Вместе с тем у участников рынка остаются вопросы к способности инициатора проекта довести его до реализации самостоятельно. ООО "Заневский" ранее не фигурировало как девелопер, реализующий крупные проекты комплексного освоения территорий, тем более в формате городского района на десятки гектаров с населением свыше 20 тыс. человек.

Проект предполагает не только строительство жилья, но и полное обеспечение территории социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Это означает многолетний инвестиционный цикл, высокую нагрузку на проектное финансирование и работу с эскроу–счетами, а также необходимость синхронизации ввода жилья и социальных объектов. Такие задачи традиционно под силу либо крупным федеральным девелоперам, либо консорциумам с участием города, отмечают эксперты.

На этом фоне участники рынка рассматривают более прагматичный сценарий — продажу проекта после получения всех ключевых согласований: утверждённого проекта планировки, проекта межевания и градостроительных условий. Подготовленная документация в таких случаях существенно повышает ликвидность актива и снижает регуляторные риски для покупателя. По оценкам экспертов, стоимость такого актива может составить 17–21 млрд рублей. При этом не исключается и вариант реализации проекта на партнёрских началах.

По данным NF Group, в Колпино сейчас в стадии реализации находятся два жилых проекта. "ИнтерГрупп" реализует "Квартал Заречье", "Самолет" ведет масштабную застройку жилого района "Новое Колпино".

По состоянию на февраль 2026 года на первичном рынке жилья Колпино экспонируются два жилых комплекса, оба, согласно классификации новостроек NF Group, относятся к стандарт-классу. Средняя цена предложения в локации составляет 177 тыс. руб./м2, подсчитала аналитик-консультант компании Ксения Федорова.

По мнению директора отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антона Орлова, жилье в этой локации может быть востребовано благодаря ряду факторов. Во-первых, Колпино входит в административные границы Санкт-Петербурга. Во-вторых, это сформировавшийся пригород с развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой, а также местами трудоустройства — как в границах района (Ижорский завод), так и в близлежащих индустриальных зонах.

При этом цена первичного предложения здесь заметно ниже среднерыночного уровня по городу: по оценкам Nikoliers, средняя цена квартир составляет около 197 тыс. руб./м2, что примерно на 46% ниже средневзвешенной цены первичного предложения по Санкт-Петербургу в целом.

UPD: как уточнили "ДП" в "Заневский" точных сроков реализации проекта пока нет.