Изменение вида использования более 20 земельных участков в посёлке Александровская (Пушкинский район) с сельхозугодий на ИЖС противоречит закону, сообщили "ДП" в комитете имущественных отношений (КИО).
По словам пресс-службы ведомства, это повлечёт за собой обход установленной процедуры предоставления госземель, включая торги.
В ведомстве также пояснили, что повышение арендной платы в 300-600 раз на данных участках связано с проведением в 2022 году государственной кадастровой оценки. Её результаты утвердили в конце октября того же года, и начали применять с 1 января 2023-го.
“
"На основании Приказа № 146-п кадастровая стоимость земельных участков изменилась, и её размер значительно увеличился. По результатам проверки правильности начисления арендной платы по договорам в 2025 году в адрес арендаторов направлены уведомления об изменении", — рассказали "ДП" в КИО.
На вопрос, почему о факте повышения аренды петербуржцам сообщили не сразу, а только через два года и в виде задолженностей, в комитете не ответили.
Хронология событий
Как ранее писал "Деловой Петербург", в конце прошлого года в редакцию обратились арендаторы земельных участков в посёлке Александровская и сообщили о проблемах, связанных с их выкупом.
В 2014 году город заключил с производственным кооперативом "Шушары" (ПК "Шушары") договор аренды сельхозземель почти на 50 лет, после чего тот передал права по договорам перенайма петербуржцам. Речь идёт о как минимум 23 земельных участках, расположенных среди жилых домов и по границам посёлка.
“
"Договоры перенайма прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)", — подчеркнули в КИО.
В это же время изменились Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), и данные участки стали относиться к зоне Т1Ж2-2 (застройка индивидуальными жилыми домами). Однако вид территории по-прежнему оставался под сельхозугодья.
Арендаторы решили изменить договор, но получили отказ от КИО. Основанием для отказа являлось то, что изменение ПЗЗ не обязывает менять вид разрешённого использования (ВРИ), так как на данных участках отсутствуют дома и другие объекты капитального строительства.
В связи с этим петербуржцы обратились в суд с требованием перевести участки под ИЖС, и один из процессов рассматривался в Третьем кассационном суде. "ДП" писал, что в 2024-м суд встал на сторону истца, Сергея Труфанова, и направил дело на новое рассмотрение.
Истец выиграл его, и комитет, согласно решению, должен был изменить договор, однако ведомство подало апелляцию. После этого было подано ещё как минимум 6 аналогичных заявлений.
После этого, в апреле 2025 года петербуржцам начислили пени за неуплату в размере от 5 до 10 тыс. рублей, а затем они получили уведомления о существенном изменении арендной платы — вместо 600 рублей в год они должны платить от 500 тыс. до 1 млн рублей и более.
Позиция арендаторов
Как говорит адвокат Международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург", участвующий в судебном процессе на стороне арендаторов Евгений Баклагин, такую позицию КИО озвучивал ранее в Третьем кассационном суде, и проиграл дело.
“
"Мы не просим предоставить земельный участок, поскольку его уже предоставили в аренду на 49 лет, а требуем внести изменения в договор в части ВРИ. Суд указал, что это законное требование, так как оно направлено на приведение договора в соответствие с ПЗЗ", — поясняет Евгений Баклагин.
По словам адвоката, обхода процедуры торгов в данном случае нет, потому что участки были выведены из оборота и обременены правом долгосрочной аренды. Требование арендаторов направлено на восстановление права выкупить участки.
Как уточнил Евгений Баклагин, указания кассационного суда являются обязательными для инстанции, рассматривающей дело. Поэтому при повторном процессе Пушкинский районный суд удовлетворил иск арендатора.
“
"Комитет продолжает настаивать на своём — опровергнутом толковании закона", — считает Евгений Баклагин.
Арендаторы также убеждены, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка: вместо сельхозугодий участки посчитали как промышленные с правом строительства объектов недвижимости.
Это подтверждается замечанием, которое выпустил комитет (есть в распоряжении "ДП"). В нём говорится, что в Петербурге сельхозугодья отсутствуют, и поэтому необходимо применить другую модель оценки.
В связи с этим арендаторы также обратились в суд, процесс длится до сих пор.
“
"На сегодняшний день видна противоречивая и непоследовательная позиция КИО по данным участкам. Комитет указывает, что их использование возможно в соответствии с договором, и нет оснований для изменения ВРИ. При этом начисление кадастровой стоимости произведено по новому виду разрешённого использования", — уточняет в разговоре с "ДП" управляющий партнёр юридической компании 4R Group Михаил Бойцов.
Как поясняет эксперт, город был вправе производить переоценку кадастровой стоимости участков. Однако если арендаторы полагают, что она выполнена неверно, её можно оспорить как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Что могут сделать арендаторы
Как отмечает управляющий партнёр юридической компании 4R Group Михаил Бойцов, другие арендаторы могут продолжать идти тем же путём, что и Сергей Труфанов. Это касается, в том числе, нанимателей земельных участков, которые ранее в суд не обращались (около пяти человек).
К своим искам могут приложить состоявшиеся решения судов по другим участкам, где КИО обязали внести изменения в договор аренды, добавляет эксперт.
“
"Далее нужно построить жилой дом, а после регистрации права собственности выкупить земельный участок по ст.39.20 Земельного Кодекса РФ. В этом случае у КИО при рассмотрении документов о выкупе земельного участка без торгов не будет доводов о том, что наниматель участка обходит установленный законом порядок приобретения земель ИЖС на торгах, так как собственник здания имеет исключительное право приобретения земельного участка без них", — говорит Михаил Бойцов.
