Петербургские арендаторы столкнулись с запретом на выкуп участков. Им не только отказывают в переводе земель под ИЖС, но и повышают арендную плату, фактически делая использование территорий невозможным.
Как следует из судебных документов, с которыми ознакомились в редакции, в 2014 году производственный кооператив "Шушары" (ПК "Шушары") заключил с правительством Петербурга договор на право аренды сельхозземель. Срок действия данного документа — 49 лет.
“
"Эти земли предназначены для сельскохозяйственного использования и на них нельзя строить объекты недвижимости. Их можно использовать только в качестве сельхозугодий: это сады, пашни, огороды", – отмечает в разговоре с "ДП" адвокат Международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург", участвующий в судебном процессе на стороне арендаторов Евгений Баклагин.
Данные земли разделили и в 2017 году по договорам перенайма отдали физическим лицам. Речь идёт о более чем 20 петербуржцах, которые суммарно получили 33 участка. Все они расположены в границах посёлка Александровская. Рядом с ними находятся жилые дома и участки, предназначенные под ИЖС.
Арендаторы планировали выкупить земли после трёхлетнего использования. Однако в 2016 году изменились Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участки перешли в зону Т1ЖЗ-2 (жилую зону индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 м2). При этом вид разрешённого использования не поменялся: земли остались под сельхозугодья.
Жители обратились в комитет имущественных отношений (КИО) с предложением откорректировать договор, но получили отказ. В ведомстве считают, что изменение зоны не обязывает менять вид разрешённого использования, если нет объектов капитального строительства.
“
"С этого момента мы находимся вне правового поля. Мы не можем использовать участки ни как ИЖС, ни как сельхоз, потому что в черте города запрещено вести сельскохозяйственную деятельность. Максимум, что мы можем, — заниматься огородом. По сути, нас лишили права выкупа. Это существенное изменение условий договора, поэтому мы обратились в суд", — объясняет в разговоре с "ДП" арендатор земельных участков Никита Волокитин.
Во время судебных разбирательств один из процессов дошёл до Третьего кассационного суда. В конце 2024 года суд встал на сторону истца, признал данные обстоятельства существенными, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение, которое длится до сих пор.
В результате истец выиграл суд, который обязал КИО внести изменения в договор, комитет, в свою очередь, подал апелляцию. После этого было подано ещё как минимум шесть аналогичных заявлений.
"Получив положительное решение Кассационной инстанции, КИО решил оказать своего рода давление на арендаторов", — считает адвокат Евгений Баклагин.
Как сообщили "ДП" жители района, в апреле 2025 года они получили уведомления об увеличении арендной платы в 300-600 раз, в зависимости от участка.
"Сначала на "Госуслугах" у всех нас появились пени за неуплату на сумму 5-10 тыс. рублей. Пока разбирались, получили уведомления, что арендная плата была пересмотрена. Причём начиная с 2023 года, то есть задним числом. Нам ответили, что КИО не обязан уведомлять арендаторов, так как в договоре прописана формула, по которой мы сами должны посчитать стоимость. Раньше за год я платил 600 рублей по одному участку и 900 — по второму. Теперь мы все должны от 500 тыс. до 1 млн рублей и ещё пени", – говорит Никита Волокитин.
Как выяснили арендаторы и юристы в ходе уже нового судебного разбирательства, изначально кадастровая стоимость была посчитана правильно. Однако комитет имущественных отношений выпустил замечание (есть в распоряжении "ДП"), в котором указано, что сельскохозяйственных угодий в Петербурге нет и что кадастровую стоимость необходимо пересчитать на основе другой модели. В итоге земли оценили как промышленные.
"Сам факт появления этого письма и направления директивных требований нарушает принцип независимости кадастровой оценки, который указан в ст. 4 237-ФЗ от 3 июля 2016 года. Он означает, что никто из собственников не может каким-либо образом воздействовать на организацию, которая занимается кадастровой оценкой. В данном случае одним из собственников является Петербург в лице комитета имущественных отношений", — считает Евгений Баклагин.
По его мнению, это достаточно серьёзное нарушение.
"Оно может повлиять на что угодно, например на квартиры, земли. От этой стоимости может зависеть арендная плата, налоги, которые платят люди. Мы считаем, что такое влияние недопустимо", — добавил Евгений Баклагин.
В настоящее время идёт сразу ряд судебных дел, слушания по ним пройдут в январе.
“
"На прошлой неделе (8 декабря. — Ред.) я получила очередную претензию на 1,3 млн рублей, что я должна эту сумму за свой участок. Понятно, что мы оспорим кадастровую стоимость. Мы не отказываемся её платить и по решению суда всё оплатим. Сам город хочет видеть эти земли под ИЖС. От этого решения будет выигрывать и Петербург, и люди, которые готовы платить за аренду и построить здания. Нас сдерживает лишь пункт в договоре. КИО мог бы легко участки перевести, но не хочет. Из-за этого мы погрязли в судебных процессах. Мотивация комитета нам непонятна", — рассказывает "ДП" жительница Пушкинского района Ирина Крюкова.
"Деловой Петербург" направил запрос в комитет имущественных отношений, на момент публикации материала ответ не получен.
Во вторник, 16 декабря, состоялась пресс-конференция в медиацентре на Марсовом поле, в которой участвовали жители посёлка Александровская, адвокаты и оценщики. На мероприятие также пригласили СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" и комитет имущественных отношений. В первом учреждении сообщили, что на пресс-конференции присутствовать не смогут. Комитет имущественных отношений не ответил на приглашение.
