За последний год доходность от сдачи однокомнатных квартир в Петербурге снизилась ещё на 0,5 п. п. и опустилась до 5,2% годовых.
Это один из самых низких показателей среди крупных городов России и наглядный индикатор того, что классическая жилая аренда в агломерации всё чаще уступает альтернативным инструментам вложений.
По расчётам ЦИАН, в январе 2026 года средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры на вторичном рынке в России составляет 6,1% годовых. Годом ранее показатель был выше — 6,6%, а летом 2025 года — 6,5%.
Ключевая причина — разрыв в динамике цен. За год стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем по стране выросла на 9,4%, тогда как арендные ставки увеличились лишь на 2,2%. В результате формальная доходность снизилась практически во всех анализируемых локациях.
Петербург: внизу федерального рейтинга
Петербург оказался в группе городов с наименьшей доходностью от аренды. При средней ставке 45,4 тыс. рублей в месяц и средней стоимости однокомнатной квартиры 10,5 млн рублей доходность в январе 2026 года составила 5,2% годовых. Для сравнения: год назад показатель находился на уровне 5,6%, а в июле 2025 года — 5,8%.
Схожая ситуация наблюдается и в других "дорогих" городах. В Москве доходность снизилась до 5,5%, в Сочи — до 4,0%, в Казани — до 4,4%. Во всех этих локациях высокая цена входа не компенсируется сопоставимым ростом арендных ставок.
Ленинградская область: выше Петербурга, но тренд тот же
Ленинградская область пока выглядит заметно привлекательнее Петербурга. Здесь средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет 30,1 тыс. рублей в месяц, а средняя цена покупки — 5,2 млн рублей, что даёт доходность около 7% годовых.
Однако и в области динамика отрицательная. Год назад доходность составляла 7,1%, и в июле 2025 года показатель также находился на этом уровне. То есть даже в пригородах эффект "дешёвой базы" постепенно размывается ростом цен на жильё.
В среднем по стране наибольшую доходность демонстрируют региональные центры с относительно низкой стоимостью вторичного жилья. Так, в Хабаровске показатель достигает 8,8%, в Ярославле — 7,2%, в Кемерове — 7,1%, в Новосибирске — 7,0%. В этих городах сочетание умеренных цен и высоких арендных ставок пока позволяет сохранять интерес инвесторов.
Даже с учётом снижения ключевой ставки доходность аренды по-прежнему уступает банковским вкладам. В начале 2026 года депозиты сроком от 1 до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых, а по краткосрочным вкладам ставки доходят до 16%. При этом в расчётах доходности аренды не учитываются налоги, затраты на ремонт, простои и часть коммунальных расходов, что делает реальную доходность ещё ниже.
Инвесторы ищут альтернативы
На этом фоне однокомнатная квартира всё чаще воспринимается не как источник дохода, а как инструмент сохранения капитала. По словам директора отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антона Орлова, при бюджете 5-10 млн рублей инвесторы всё активнее рассматривают другие форматы — апартаменты, машино-места, кладовые. Эти инструменты при грамотном выборе локации способны обеспечить более высокую доходность и лучше масштабируются.
“
"Помимо этого, в сегменте коммерческой недвижимости интерес представляют встроенные малоформатные помещения (площадью около 20-25 м2) на первых этажах зданий. Такие объекты стабильно востребованы арендаторами из сферы торговли и услуг и при грамотном подборе локации способны обеспечить доходность выше жилой аренды", — считает он.
При этом участники рынка обращают внимание, что усреднённые расчёты доходности не всегда отражают индивидуальную экономику конкретной сделки. Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов подчёркивает, что итоговый результат во многом зависит от формата покупки.
“
"Оценка ЦИАН отражает усреднённую доходность по вторичному рынку и не учитывает ряд важных факторов — прежде всего формат покупки. При приобретении квартиры за собственные средства, без привлечения ипотеки, фактическая доходность от сдачи жилья может составлять 6-7% годовых, что заметно выше обозначенных 5,2%", — поясняет Сергей Дуванов.
Однако даже при таком сценарии жилая аренда остаётся не самым доходным инструментом для инвестора с бюджетом 5-10 млн рублей. По словам эксперта, если ориентир — доходность выше 7% годовых, круг альтернатив достаточно чётко очерчен.
“
"На сегодняшний день наиболее очевидными альтернативами остаются два инструмента. Первый — государственные облигации. Формально это один из самых надёжных инвестиционных инструментов с точки зрения законодательства и фактически гарантия возврата средств со стороны государства. Текущая доходность по таким бумагам составляет 15-16% годовых", — отмечает он.
Вторым вариантом Сергей Дуванов называет коллективные инвестиции в недвижимость.
“
"Покупка паёв в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости позволяет диверсифицировать вложения, распределив капитал между несколькими объектами и снизив риски, связанные с отдельным активом. Средняя доходность таких фондов сегодня находится на уровне около 10-12% годовых", — указывает эксперт.
Берём на вырост
При этом рынок девелопмента делает ставку на иной инвестиционный сценарий — не на текущий арендный поток, а на рост стоимости актива. Директор по продажам ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Мартемьянова считает, что сравнение с доходностью аренды не всегда корректно.
“
"Действительно, доходность 5,2% от сдачи вторички в Петербурге выглядит скромно. За аналогичный бюджет в 7-8 млн рублей в Ленобласти можно приобрести двухкомнатную квартиру на старте продаж, что открывает более интересные перспективы", — отмечает Мария Мартемьянова.
По её словам, ключевой фактор — вход в проект на ранней стадии.
“
"В наших проектах инвестиции на старте позволяют зафиксировать цену и получить значительный прирост к моменту ввода. Например, во Всеволожске средний рост стоимости от старта продаж до сдачи составляет около 30%. Двушка, купленная за 7,96 млн рублей, может вырасти в цене до 10,8 млн, обеспечив прирост 2,86 млн", — поясняет она.
Дополнительным аргументом в пользу новостроек становится потенциал будущей аренды.
“
"К 2028 году, когда наш проект во Всеволожске будет завершён, мы ожидаем, что месячная арендная ставка составит около 40 тыс. рублей за однокомнатную квартиру, 50 тыс. — за двухкомнатную и 60 тыс. — за трёхкомнатную. Это создаёт для собственника не только потенциал роста капитала, но и стабильный дополнительный доход", — прогнозирует Мария Мартемьянова.
В любом случае, как говорят участники рынка, недвижимость — надёжный и востребованный инструмент сохранения средств, особенно в период высоких инфляционных ожиданий, что наблюдалось как в 2025 году, так и сейчас.
“
"Жильё стабильно растёт в цене, главное — выбрать ликвидный объект. Застройщики сегодня предлагают выгодные программы покупки. Так, например, рассрочка позволяет распределить сумму покупки квартиры во времени и продолжать держать часть средств на депозите, получая проценты. Ранее инвесторы были сконцентрированы преимущественно в комфорт-классе и массовом сегменте, а сегодня их активность распространилась на все ценовые категории. Достаточно мало на рынке аренды в Петербурге предложений в жилых комплексах бизнес- и элит-классов. Здесь доходность может быть выше", — резюмирует заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Светлана Московченко.
“
На усреднённую доходность в данном случае большое влияние оказывает формат сдачи в аренду. Долгосрочная приносит меньше, чем краткосрочная, и далеко не все владельцы жилой недвижимости готовы сдавать квартиры как-то иначе, чем на долгий срок. Также большой объём жилого фонда сдаётся относительно недорого ввиду расположения и состояния. Поэтому это не отдельно вопрос суммы вложений, но параметров недвижимости и её управления.
По этой причине апартаменты, как целевая инвестиция под аренду, предпочтительнее. Несмотря на более высокие коммунальные платежи, доходность растет за счет гибкого управления и комбинации аренды на долгий и короткий срок. В живых деньгах, если сравнивать по локациям, апартаменты практически всегда приносят больше в расчёте на год. При этом же, исходя из 7-8 млн руб., есть из чего выбрать. У нас, например, есть такое предложение. И в эту сумму уложится и меблировка, и полное оснащение. А если говорить о расположении у метро, то выбор в пределах такой суммы практически полностью в пользу апартаментов.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
