С 1 января 2026 года в Петербурге наконец начинает работать закон о комплексном развитии территорий.
Комплексное развитие территорий (КРТ) — механизм, который федеральные власти задумали как способ избавить города от ветхого жилья, в первую очередь хрущёвок. Для его запуска в конце 2020 года был принят рамочный федеральный закон № 494–ФЗ.
Вслед за этим регионы стали принимать собственные нормативные акты, регулирующие проекты КРТ. По данным Минстроя РФ, сейчас в 77 субъектах РФ реализуется более 660 таких проектов на площади 15,8 тыс. га с градпотенциалом 111 млн м2, из которых 80,9 млн м2 — жильё.
Как запускали КРТ в Петербурге
Петербург влился в этот процесс с опозданием почти на 2 года. В середине 2022–го ЗакС принял закон № 444–59 "О внесении изменений в некоторые законы Санкт–Петербурга по вопросам комплексного развития территорий".
Согласно документу городские власти получили право принимать решения о реновации территорий: разрабатывать и утверждать адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, определять источники финансирования, порядок опроса граждан и технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Ключевой механизм закона — решение вопроса изъятия земли, зданий и квартир. Если раньше один несогласный житель хрущёвки мог заблокировать всю программу (как это было в первой программе петербургской реновации, стартовавшей в 2008 году), то по новому закону решение принимается большинством жителей, а несогласных могут выселять по суду.
Принятый закон вызвал большое социальное напряжение. Во–первых, жителей волновала возможная перспектива расселения на окраины города. Вторая проблема — сложности с оспариванием решений. Жители должны были самостоятельно отслеживать принятие правительством решения о запуске программы на той или иной территории и в течение 90 дней подавать возражения.
Городские власти решили не обострять ситуацию. Вступление закона в силу заморозили сначала до конца 2024 года, затем — до 2025–го, а потом и до 2026–го.
Чтобы сгладить острые углы, Законодательное собрание Петербурга инициировало внесение поправок в федеральный закон. Инициатива шла через Госдуму тяжело — законопроект возвращали на доработку.
В середине 2025 года он всё же был принят. Ключевыми новшествами стали границы расселения и порядок включения дома в КРТ. Теперь расселять жителей можно только в границах муниципального образования либо смежных МО. А включить дом в КРТ может только проведённое в установленном порядке общее собрание собственников помещений.
Соответствующие поправки были включены и в городской закон. Кроме того, Смольный провёл через ЗакС документ об операторе КРТ. В соответствии с Градостроительным кодексом это должно быть юридическое лицо с долей города не менее 50%. Оператор берёт на себя весь цикл реализации проекта: от подготовки документации до координации расселения.
Чиновники пояснили, что под каждый проект КРТ будет создаваться отдельный оператор. А также намекнули, что в капитал операторов будут брать заинтересованных девелоперов.
Впрочем, многое осталось неясным. В частности, организационно–правовая форма операторов, параметры их отбора, модель привлечения инвесторов и механизм компенсации затрат на социальную инфраструктуру.
Как будет выглядеть реновация
Способов реализации проектов КРТ в России не так много — по сути, их три, и Петербург в перспективе может опираться на любой из них.
Наиболее распространённый путь — публичные торги на право заключения договора о КРТ, как это реализовано в Москве. В этом случае город формирует лоты, объединяя простые и сложные участки, а инвестор получает право развивать территорию после победы в аукционе или конкурсе.
Другой механизм — конкурсные процедуры, где участники оцениваются не только по цене, но и по ряду параметров: объёму инвестиций, срокам реализации, качеству планировочных решений, обеспеченности социальной инфраструктурой, финансовой устойчивости и способности выполнять комплексные обязательства.
Отдельная модель — назначение оператора КРТ, юридического лица с участием субъекта Федерации. Этот вариант подходит для сложных территорий с плотной жилой застройкой и большим количеством собственников. Оператор берёт на себя координацию, решает имущественные вопросы, формирует общую логику реализации, а затем может привлекать инвесторов напрямую или через дополнительные торги.
Главный фактор, который может помешать реализации КРТ в Петербурге, — экономика. В 2022 году себестоимость строительства (без земли, затрат на градостроительную документацию и прочего) составляла 60–80 тыс. руб./м2. Сейчас она выросла в 1,5 раза — до 90–110 тыс.
При этом средняя стоимость квадратного метра, которую застройщики указывают в проектных декларациях, размещённых в ЕИСЖС (где учтены все затраты), выросла со 174 тыс. до 262 тыс. руб./м2. А цены реальных сделок на первичном рынке, по данным "СберИндекса", увеличились лишь на 31,7%.
Дополнительную нагрузку создаёт социальная инфраструктура.
"Себестоимость одного места в школе или детском саду составляет 1,5–2 млн рублей, иногда доходит до 3 млн. В проектах КРТ доля таких объектов выше — именно они нередко переводят экономику из плюса в минус", — отмечает начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.
В итоге, как подсчитал в декабре "ДП", реальный инвестиционный интерес сохраняется лишь к трём–четырём кварталам хрущёвок вблизи станций метро "Площадь Мужества" и "Новочеркасская".
Впрочем, КРТ может затронуть не только хрущёвки. Законы предусматривают также применение соответствующих механизмов на территориях нежилой застройки и незастроенных участках.
Опрошенные "ДП" эксперты в числе наиболее интересных территорий, потенциально подходящих под реновацию, называют "Красный треугольник" (до 480 тыс. м2 жилья), территорию за Финляндским вокзалом (560 тыс. м2), Вольный остров (1,08 млн м2), Матисов остров (200 тыс. м2) и другие.
"КРТ нужно, так как позволяет более осмысленно подойти к редевелопменту ликвидных территорий, особенно на фоне дефицита участков в городе", — считает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге Сергей Владимиров.
Ожидания рынка
Большинство застройщиков сходятся во мнении: КРТ им интересно, но только после появления понятных и стабильных правил игры.
"Ключевое — параметры участия. Девелопер должен понимать сроки. Раньше проекты растягивались на годы, иногда на десятилетия. Второй важный момент — законодательная ясность в части работы с собственниками", — говорит генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
Участие в КРТ станет привлекательным, если застройщики получат повышенные технико–экономические показатели, комфортные условия по социальной нагрузке и ускоренное прохождение согласований. При этом стоит учитывать ещё один фактор: большинство петербургских застройщиков ориентируются на небольшие точечные проекты в сегменте "высокий комфорт" и выше со сроком реализации 2–3 года. При ключевой ставке 16% девелоперам не до проектов–миллионников. А КРТ — это проекты со сроками 10–12 лет.
Можно предположить, что в течение 2026 года в городе продолжат готовить нормативную базу для запуска проектов КРТ. Также возможен запуск пилотных проектов на двух–трёх площадках, прежде всего в кварталах хрущёвок с поддержкой жителей. Что будет дальше — покажет рынок.
