Прокуратура Ленинградской области успешно оспорила в суде продажу трёх десятков земельных участков, расположенных в Сертолово.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрел заявления о прокуратуры Ленобласти о признании недействительными 30 сделок купли-продажи земли, признании отсутствующим права ООО "Приозерное" на 67 объектов капитального строительства (ОКС) и исключении записи о праве на ОКС из ЕГРН.
В декабре 2019 года МО Сертоловское городское поселение (Всеволожский район Ленобласти) заключило с ООО "Приозерное" договор на комплексное развитие территории (КОТ) на участке, расположенном в жилом районе "Модуль" (98 тыс. м2). Участок под ИЖС был передан компании в аренду. "Приозерное" было обязано на этой территории также построить и ввести в эксплуатацию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передать их в муниципалитет либо ресурсоснабжающим организациям. Впоследствии участок был разделён на 83 части, на которых возвели деревянные коробки на фундаменте из свай. Их зарегистрировали как объекты капстроительства, что затем позволило "Приозерному" выкупить землю по цене 15 % от кадастровой стоимости без проведения торгов.
С точки зрения покупателя ИЖС район "Модуля" — классическая локация-компромисс, говорят участники рынка. "Не "дача на выходные", но и не полноценный городской район. Скорее вариант для тех, кто хочет жить в доме постоянно, не очень далеко от Петербурга и не в самом престижном месте", — говорит управляющий партнёр группы компаний Puzzle Realty Марина Шкурко. По её словам, стоимость сотки в этой локации составляет 1-1,5 млн рублей.
Главный плюс направления — транспорт: Выборгское шоссе обеспечивает прямой выезд в сторону города, а расстояние до северных районов Петербурга остаётся в пределах 15-20 минут. Или 10 до КАД. Но есть минус — утренние и вечерние пробки.
Прокуратура провела проверку сделок между муниципалитетом и "Приозерным", придя к выводу о нарушении закона. Например, сами строения не относятся к объектам капстроительства, они даже не пригодны для проживания людей.
"Данные строения не имеют традиционного фундамента, каркас и утепление стен не соответствуют нормативным требованиям, кровля не имеет утепления, чердак холодный без доступа в чердачное пространство, пол не имеет утепления, системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации отсутствуют", — следует из решения суда.
Из собственности Сертоловского горпоселения незаконно было выведено земли на 587 млн рублей, указано в материалах дела. В итоге арбитраж признал недействительными сделки купли-продажи земли, обязав "Приозерное" вернуть 30 участков муниципалитету. Спор в отношении оставшейся части земли, права на которую зарегистрированы за физлицами, арбитраж выделил в отдельное производство и передал в Леноблсуд.
С "Приозерным" связаться не удалось, в прокуратуру Ленобласти и Сертоловское горпоселение направлены запросы.
Схема достаточно характерна не только для Ленобласти, но и многих муниципалитетов в регионах, отмечает управляющий партнёр юридической копании "Экстра юс" Дмитрий Егоров. "В отличие от Петербурга, где решения централизованы, на местах муниципалитеты часто обладают широкими полномочиями по распоряжению землёй. Иногда это приводит к попыткам обойти установленный законом порядок продажи земли исключительно через торги. Описанная схема — один из таких обходных путей: сначала предоставление земли в аренду под конкретные цели — например, ИЖС, а затем создание формальных оснований для её льготного выкупа", — рассуждает эксперт.
По слова старшего юриста юридической фирмы Firm.One Анны Савкуновой, такого рода споры не являются новинкой или диковинкой. "На практике количество подобных споров, по моим ощущениям, сохраняется примерно на одном уровне от года к году. При этом таких споров не так много, как, например, дел об оспаривании отказов госорганов в выкупе земельных участков", — добавила она.
По мнению Егорова, подобные споры прямого глобального влияния на оборот земли не оказывают. К ним стоит относиться как к данности, которая лишь подчёркивает важность осмотрительности. Основное влияние — дисциплинирующее и образовательное. "В конечном счёте такие дела позитивно влияют на оздоровление рынка, отсекая недобросовестные схемы и повышая правовую грамотность", — резюмирует эксперт.
Этот судебный спор шёл параллельно с расследованием по уголовному делу, обратила внимание Савкунова. "Сейчас, скорее, наблюдается синхронная работа следователей, расследующих уголовные преступления по присвоению, растрате или мошенничеству, и органов прокуратуры, уполномоченных в рамках гражданского судопроизводства обращаться с исками о признании сделок с публичными земельными участками недействительными и требовать их возврата в публичную собственность", — подчеркнула она.
Сейчас Петроградский районный суд Петербурга рассматривает уголовное дело Алексея Быкова, бенефициара ООО "Приозерное". Действия фигуранта по сделкам между "Приозерным" и Сертоловским горпоселением по покупке земли следствие квалифицировало как мошенничество, сам он вину не признаёт, уточнила глава Объединённой пресс-службы судов Петербурга Дарья Лебедева.
По мнению Быкова, на основании договора КОТ и аренды земельных участков ООО "Приозерное" приобрело безусловное право приоритетного выкупа арендуемых земельных участков, без проведения торгов, вне зависимости от наличия или отсутствия на них объектов капитального строительства.
Из показаний Быкова следует, что спорный участок представлял собой болотистые торфяники и заросшие кустарниками пустыри. Данный участок являлся фактически "балластом" для администрации, полагает он. "Приозерное" вложило в развитие территории 137 млн рублей, проложены линии электропередач, газораспределения и водоснабжения, заявлял Быков.
По данным экспертиз, проведённых в раках уголовного дела, рыночная стоимость порядка 80 участков составила 587,22 млн рублей, а приобретались они по цене около 350 тыс. рублей.
Сегодня можно говорить о формировании устойчивого тренда на пересмотр сделок с публичными земельными участками, считает основатель адвокатского бюро "След" адвокат Игорь Харин. "В зоне повышенного риска находятся земельные участки, выбывшие из публичной собственности с нарушением законного порядка: занижении цены, фиктивной застройке, обходе обязательных торгов. В отношении собственников и арендаторов земель уголовные дела, как правило, возбуждаются по ст. 159 УК РФ ("мошенничество") или ст. 165 УК РФ ("причинение имущественного ущерба путём обмана")", — отмечает эксперт.
По его мнению, практика складывается таким образом, что у последующих добросовестных приобретателей участков, незаконно выбывших из госсобственности, шансы сохранить их за собой минимальны, что существенно повышает правовые риски сделок и снижает инвестиционную привлекательность земельного оборота.
Всего, по данным комитета по строительству Ленобласти, в настоящее время в регионе заключено 23 договора комплексного развития территории, которые предполагают развитие более 780 га земель с общей площадью возводимых объектов порядка 5,8 млн м2. Из них 18 договоров были заключены муниципальными образованиями.
В пресс-службе стройблока Ленобласти "ДП" пояснили, что реализация земель в Сертолово осуществлялась органами местного самоуправления в рамках проекта КОТ. "В соответствии с Градостроительным кодексом органы местного самоуправления наделены полномочиями по принятию решений о реализации таких проектов и распоряжению земельными участками в границах муниципального образования. Проектные решения и документация в строительный блок Ленинградской области не поступали, участие органов исполнительной власти Ленинградской области в его рассмотрении и согласовании не осуществлялось", — заявили представители ведомства.
