К концу 2025 года рынок коммерческой недвижимости Петербурга с точки зрения формальных показателей выглядит если не позитивно, то по крайней мере устойчиво. Но пессимизм, появившийся с последними новостями, ставит под сомнение рост в 2026 году.
О том, что происходит в разных сегментах рынка, рассказали участники бизнес-завтрака "Делового Петербурга".
Недвижимость и налоги в 2026 году
Ключевая тема последнего времени — налоги.
"Каждый год мы ожидаем от нашего правительства, Налоговой службы и Минфина выполнения обещаний в части стабилизации системы налогообложения, но с каждым годом все ужесточается", — отметил в своём выступлении старший юрист налоговой практики CLS Илья Прядеин.
С 2026 года ставка вырастет с 20% до 22%. Одновременно поэтапно снижаются пороги выручки для начала уплаты НДС у компаний на общей системе.
Важная новация касается изменения порядка налогообложения по налогу на имущество и земельному налогу.
“
"Для дорогостоящих объектов недвижимости —зданий и земельных участков стоимостью выше 300 млн рублей, фактически устанавливается максимальная ставка. Это существенным образом отразится на девелоперах и на застройщиках, которые сформировали большие земельные банки", — рассказал Илья Прядеин.
Параллельно семь регионов, включая Петербург, воспользовались новым правом установить повышенную минимальную налоговую базу при продаже недвижимости физлицами в размере кадастровой стоимости, что фактически исключает возможность снижения НДФЛ посредством продажи недвижимого имущества по заниженной стоимости.
Существенной корректировке подверглась и льгота физлиц по долгосрочному владению долями в ООО: с 2025 года её применение было ограничено, льгота осталась доступна только налоговым резидентам РФ, её предельный размер был ограничен до 50 млн рублей, а с 2026 года законопроект предлагает полностью отменить льготу в отношении доходов от продажи долей ООО, чьи активы более чем на 50% состоят из недвижимости, и для доходов при выходе из состава участников.
Дополнительным новшеством 2025 года стало налогообложение материальной выгоды у покупателей долей ООО по цене ниже рыночной, которая определяется через стоимость чистых активов.
При этом на рынке всё ещё есть законные инструменты снижения налоговой нагрузки. Например, владение через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ не платят налог на прибыль) или личный фонд (применяют льготную ставку по налогу на прибыль (15%) и обеспечивают защиту активов от взыскания по долгам учредителя).
Владельцам коммерческой недвижимости следует срочно провести аудит действующих структур, чтобы спрогнозировать налоговую нагрузку и оценить возможности легального снижения налогового бремени через реструктуризацию активов, уверен Илья Прядеин.
Деловой завтрак "К чему всё это идёт? Развитие рынка коммерческой недвижимости Петербурга"
Девелопмент коммерческой недвижимости в Петербурге
О новом строительстве в разных сегментах рассказал руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге Дмитрий Садовников.
В офисном сегменте общий объём площадей классов А и В продолжает плавно увеличиваться. Объём нового строительства с начала 2025 года вырос в два раза (наполовину — за счёт реконструкций).
Финансовая модель девелопмента новых бизнес-центров класса А при текущих ставках аренды (около 2,9 тыс. руб./м2/мес.) выглядит нецелесообразной: для достижения минимально приемлемой для девелоперов доходности ставка должна вырасти в полтора раза.
Тем не менее именно в офисном сегменте девелопмент сегодня выглядит наиболее привлекательно — но только при сценарии продажи здания блоками на этапе строительства, считает Дмитрий Садовников. Средние цены таких объектов в настоящее время находятся на уровне 300–350 тыс. руб. за м2.
Этот сегмент рынка всё ещё находится на начальном этапе своего становления и не сильно развит в Санкт-Петербурге, но жилыми девелоперами уже заявлен ряд крупных проектов, которые как раз и будут продаваться в "нарезку".
В складском сегменте Петербурга и Ленобласти наблюдается рекордный рост общего предложения — 7,1 млн м2 к ноябрю 2025 года.
Однако объём спроса за январь–ноябрь 2025 года упал на 46% год к году, что привело к резкому увеличению вакантности — на 3.3 п.п. до 4.1%, и коррекции арендных ставок.
В сегменте Light Industrial при общем предложении 76 тыс. м2 заявлен ряд новых проектов суммарной площадью свыше 0,5 млн м2.
Рынок торговой недвижимости по итогам 2025 года ожидает рекордного с 2013 года объема нового строительства в 133 тыс. м2, сформированного во многом ТРЦ "Голливуд".
“
"В ближайшие три-четыре года объектов сопоставимого масштаба мы точно не увидим. Скорее всего, не будет даже объектов площадью 25−30 тыс. м2. Рынку это сейчас не нужно, инвесторам с учётом возросшей стоимости строительства такие проекты неинтересны", — отметил Дмитрий Садовников.
Наиболее позитивная динамика наблюдается в гостиничном сегменте: средняя загрузка отелей достигла 65,4%, цена номера за год выросла на 17% до 9,8 тыс. рублей, а доходность на номер увеличилась до 6,4 тыс. рублей.
В итоге объём нового строительства в 2025 году почти утроился, но только за счёт единственного введённого крупного отеля SVET.
Деловой завтрак "К чему всё это идёт? Развитие рынка коммерческой недвижимости Петербурга"
Тенденции на офисном рынке Петербурга
Объём рынка качественной офисной недвижимости Петербурга на конец 2025 года составляет около 4,35 млн м2, с вакансией на уровне 4% (примерно 180 тыс. м2).
“
"Рынок является сбалансированным при вакансии порядка 10-11%. При таком показателе рынок развивается — арендодатели находятся в тонусе, а у арендаторов есть выбор. С текущей вакансией мы имеем рынок арендодателя", — отметила партнёр и директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова.
Средние арендные ставки держатся на уровне 3 тыс. руб. за м2 в месяц в классе А и 2 тыс. руб. — в классе В. Отраслевая структура спроса показывает лидерство производственного сектора (23%), а также значительную долю ИТ-компаний (17%) и торговли (15%).
С 2014 по 2025 год ставки в классе А выросли с 1650 до 3000 руб., в классе В — с 1200 до 2000 руб. В 2026 году ставки продолжат расти, в том числе и из-за роста налогов, который в итоге лежат на плечи арендаторов, считает Нелли Алейникова.
Прирост предложения на рынке в последние годы обеспечивается в основном не за счёт нового строительства, а за счёт редевелопмента, реконструкции и реконцепции существующих зданий (например, БЦ "Red Brick" на набережной Обводного канала, БЦ "Радиус" на Волковском проспекте, особняк Юргенса на улице Жуковского). Среди перспективных новых проектов, которые выйдут на рынок в ближайшие годы, в Maris отмечают Element Prime, "Скороход", "Avenue Карповка" и SAAN.
“
"Основные тренды рынка на ближайшую перспективу — продолжение роста арендных ставок, активная ротация арендаторов и смещение фокуса девелоперов в сторону продажи офисных зданий после завершения проектов, а не их долгосрочного удержания в портфеле", — резюмировала Нелли Алейникова.
Один из первых таких проектов — бизнес-центр Element Prime, который строит компания Element на Левашовском проспекте, 13. Девелопер заявляет его в классе Prime, который уже существует в Москве, но пока отсутствует в Петербурге.
"Рынок кричит о дефиците качественных площадей. На самом деле того предложения, которого заслуживает Петербург, сейчас в принципе нет. Element — автор проектов апартаментов и премиального жилья, который ценит элегантную архитектуру, любит знаковые локации и формирует новые точки притяжения. В некоторых проектах общий рост цены квадратного метра со старта до ввода достигает 137%", — выступила управляющий партнёр и директор по стратегическому развитию Element Елизавета Конвей.
Она подчеркнула, что сегодня компании с устойчивыми бизнес-моделями ищут технологичные, статусные и эффективные пространства. Проект компании на Левашовском проспекте, по её словам, — ответ на этот запрос.
Общая площадь бизнес-центра составит около 30 тыс. м2, в нем запроектирован подземный паркинг на 187 машиномест и вся необходимая инфраструктура (рестораны, лаунжи, фитнесы, сервис для сотрудников, доступ по принципу сухие ноги и т.п.).
Ввод в эксплуатацию ожидается в четвертом квартале 2028 года. Бизнес-центр разделен на несколько "фрагментов" (блоков), которые предлагаются в продажу. Это небольшие помещения площадью от 55 м2, средние объекты по 1 тыс.м2 и крупный блок площадью 12,9 тыс. м2. Продажи стартовали в ноябре, цены — от 550 тыс. рублей за м2.
На фото: ДЗ "К чему всё это идёт? Развитие рынка коммерческой недвижимости"
Как привлечь посетителей в торговые центры
Сегмент торговой недвижимости, как и вся отрасль работают под серьёзным прессингом с 2020 года, когда началась пандемия. Стало невозможно ничего планировать в средне и долгосрочной перспективе. Все торговые центры пытались выживать в этих сложных условиях.
“
"В 2022 году произошло другое событие из-за наступления которого мы в одночасье потеряли 50% фэшн-магазинов из числа ключевых трафикообразующих арендаторов", — рассказал генеральный директор ТРК "Лето" Андрей Должиков.
Решая вопрос с заполняемостью и привлечением трафика, в компании решили отказаться от шаблонных идей. Получить дополнительный трафик в этом году компании удалось и благодаря открытию термального комплекса федеральной сети "Термолэнд", под который отведено 5 тыс. м2 внутри ТРК, а еще 5 тыс. м2 должно открыться на улице.
"Сегодня "Термолэнд" — это 6–8% от нашего ТРК, это просто что-то невероятное. Ни мы, ни операторы термального комплекса на такое не рассчитывали. Его выручка в октябре на 25% превысила прогноз по финансовой модели, которую делали на основании опыта 13 реализованных компанией проектов. Мы получили огромный спрос и уникальный для города проект с уникальным предложением. С учётом сроков реализации проекта, подобного предложения на рынке в ближайшие 2-3 года не появится, — поделился Андрей Должиков. — В последнее время у нас, наверное, как и у всех, проседает фэшн, сильно "упала" обувь и т.п. Поэтому развлекательная категория будет расти и развиваться. В этом году все используют прилегающую территорию и возможные вакантные площади для того, чтобы проводить выставки, размещать цирки и т.д. Здесь крайне важно подходить разумно, выбирать только качественные проекты, чтобы не разочаровать посетителей. У нас уже был цирк, летом сделали площадку под падел-теннис. Это было сезонное размещение, но по его итогам мы подписали долгосрочный договор на 12 лет, в рамках которого на нашей парковке будет построен большой крытый комплекс на десять 10 кортов для падел-тенниса". Доля арендных площадей под развлечения постепенно увеличивается с 15–17% до 20% и в ближайшем будущем до 25%"
Вопрос привлечения посетителей сегодня актуален для всех торговых объектов. О том, как можно работать с аудиторией и удерживать ее интерес, рассказала директор по рекламе холдинга "Адамант" Алена Мариничева. Стратегия "Адаманта", которому в Петербурге принадлежат 22 торговых комплекса, строится на трансформации активов из торговых центров в многофункциональные досугово-развлекательные хабы.
"Рынок коммерческой недвижимости Петербурга в последнее время постоянно что-то преодолевает. Мы должны быть готовыми к абсолютно разным обстоятельствам, адаптироваться под них", — уверена Мариничева.
В качестве примера она приводит "VOKZAL 1853" (ранее — ТЦ "Варшавский экспресс"). Какое-то время он работал как классический торговый комплекс, потом — как дисконт центр.
"Со временем мы решили полностью переформатировать объект. На сегодняшний день "VOKZAL 1853" — крупнейший фуд молл в Европе, площадь которого составляет 34 тыс. м2. Когда объект открывался, нам казалось, что это и есть правильный формат, что этого достаточно. Нет, это не так. Психология потребителя меняется. Сейчас люди приходят в торговые центры не только за покупками. Им нужно предоставлять целый спектр услуг, включая развлечения, это единственный путь развития торгового комплекса. У нас есть концертная площадка, созданный искусственным интеллектом музей, детское пространство "Маша и Медведь", детский парк развлечений "Планета игр", бильярдные клубы и пр.", — рассказала Мариничева.
В других комплексах "Адаманта", например, в ТЦ "Меркурий" и "Норд", активно развиваются фудпарки с акцентом на живую музыку, киновечера, стендап-выступления и детские мероприятия. В 2024 году это позволило увеличить их ежемесячную посещаемость на 14%. Более радикальные изменения включают сокращение торговых площадей в пользу развлечений, как в случае с ТРК "Континент" на Байконурской, где два этажа отданы под семейный парк аттракционов "Мазапарк" площадью 14,8 тыс. м2.
Деловой завтрак "К чему всё это идёт? Развитие рынка коммерческой недвижимости Петербурга"
Рынок индустриально-складской недвижимости
Складской рынок двух столиц по итогам 10 месяцев 2025 года демонстрирует признаки охлаждения после периода сверхнизкой вакантности и стремительного роста ставок. Рынки Петербурга и Москвы отличаются по объему, но общий вектор развития у них одинаковый, говорит директор департамента индустриально-складской недвижимости в России, Bright Rich | CORFAC Int. Александр Шевелев.
Общий объём рынка в Москве оценивается в 26 млн м2, в Петербурге — 5,7 млн м2. В обоих городах сохраняются рекордно низкие текущие показатели вакантности (2,1% и 2,3% соответственно) и стабильно высокие арендные ставки (в Петербурге — 10 тыс. руб. за м2/год в классе А, в Москве —11,7 тыс. кв. м.).
“
"Ситуация на складском рынке сложная. Арендные ставки снижаются, и будут снижаться и дальше. По нашим ощущениям — как минимум до середины следующего года, а может быть и дольше. Сегодня рынок полностью переворачивается с ног на голову. Инвесторы и девелоперы, запустившие спекулятивные проекты в период бума, столкнутся с возросшей конкуренцией за ограниченный пул арендаторов. Ключевым сигналом грядущих изменений является значительный объём нового строительства", — рассказал Александр Шевелев.
В Петербурге к концу года ожидается ввод 208,8 тыс. м2 спекулятивных площадей, что увеличит общий объём предложения до 740 696,4 тыс. м2 (включая субаренду). В Москве масштабы ввода еще больше — 1,6 млн м2 до конца года (из которых 635 тыс. м2 — спекулятивное строительство), что доведет общее предложение до примерно 1,7 млн м2. Параллельно к концу 2025 — началу 2026 годов ожидается высвобождение дополнительных объёмов от действующих арендаторов: в Петербурге —196 тыс. м2, в Москве — 300,5 тыс. м2.
На рынке индустриальной недвижимости ситуация менее тревожная.
Генеральный директор и совладелец ООО "Индустриальный парк "Альянс" Александр Подсекин прогнозирует рост спроса на производственную недвижимость, связывая это не только с развитием промышленности и будущим снижением ключевой ставки, но и с вымыванием с рынка старых площадей.
"Когда ключевая ставка снизится, опять начнется рост рынка жилья, что означает застройку производственных участков. Предприятия будут вынуждены куда-то переезжать", — уверен он.
Для их размещения нужны индустриальные парки.
“
"Что такое индустриальный парк? Это комплекс производственных, офисных и складских площадей. Они пришли на замену старым крупным промышленным площадкам. Важный нюанс — отсутствие риска выселения. Производственные предприятия приезжают с большим количеством высокотехнологичного оборудования, требующего дорогой настройки и монтажа. Каждый переезд равносилен катастрофе. Они заинтересованы в том, чтобы создать долгосрочное производство", — уверен Александр Подсекин.
Один из крупных проектов в стадии строительства — индустриальный парк "Альянс" на Волхонском шоссе.
"Мы уже реализовали проект аналогичного формата и вышли к "золотому сечению". Сейчас запускаем проект на 76 тыс. м2, концептуально сделанный по принципу современного бизнес-центра, только для промышленных предприятий", — рассказал Александр Подсекин.
По его словам, на рынке сейчас сформировались два новых источника спроса. Первый — крупные арендаторы свыше 3 тыс. м2, которые после повышения арендной ставки в 2024–первом полугодии 2025 года ищут альтернативу.
Вторая группа — арендаторы площадей на территории старых заводов, желающие перевести производство из постсоветского старого неликвидного фонда ограничивающего развитие если не в премиум-класс, то в современный и удобный для производственных компаний объект.
Деловой завтрак "К чему всё это идёт? Развитие рынка коммерческой недвижимости Петербурга"
Новые форматы на рынке коммерческой недвижимости
Ключевой тренд в современном девелопменте в условиях нестабильного рынка — переход к созданию многофункциональных комплексов (МФК), говорит партнер и генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (ГК "БестЪ") Станислав Ступников.
В Петербурге он пока еще только зарождается, но в Москве уже заметен. Основная идея: объект недвижимости должен объединять различные функции (офисы, торговлю, общепит, жилье или апартаменты, общественные пространства).
“
"Благодаря многофункциональности вы диверсифицируете свой объект. В своем новом проекте "Avenue на Карповке" мы порядка 80% площадей отдали под офисы, остальное займут шоурумы, общепит, стритритейл и общественное пространство RE:КАРПОВКА",— рассказал Станислав Ступников.
Вторая важная тенденция — многособственническая модель привлечения инвестиций. В условиях высокой ключевой ставки заемное финансирование для многих стало по сути недоступным. Продажа площадей множеству частных собственников позволяет получить относительно "дешёвые" деньги с рынка.
“
"Апарт-отели, которые развиваются в нашем городе уже более десяти лет, — яркий пример многособственнических объектов. Также сейчас мы видим множество проектов бизнес-центров, площади которых продаются частным собственникам", — говорит Станислав Ступников.
По его словам, лоты в МФК и многособственнических офисах сейчас начинают показывать среднюю доходность, сопоставимую или немного превышающую классический стрит-ритейл, который исторически был фаворитом частных инвесторов.
Один из примеров многофункциональных объектов — общественные пространства. Последнее крупное открытие в этом сегменте — "АТС на Некрасова" на территории бывшего телефонного узла площадью 15 тыс. м2.
"Это не просто коворкинг или гастрономия, а гипер-мультифункциональный кластер с глубокой внутренней синергией. На площадке сосуществует около десяти разных направлений: премиальный коворкинг "Практик", танцевальная школа, фитнес-студия, иммерсивные пространства, галереи, студии звукозаписи, вокала, мелкие офисы, гастрономия. Ключ к успеху — не статичное соседство, а активная коммуникация и коллаборация между резидентами, которые генерируют общий поток и энергию", — уверен инвестор и идеолог пространства "АТС на Некрасова" Иван Смирнов.
Основной драйвер — разного рода события. Они привлекают новую аудиторию и неожиданные коллаборации.
"Такой объект как "АТС" — это вызов и возможность создать уникальный операционный актив с более высокой потенциальной доходностью и нестандартной ценностью, нежели стандартная продажа "в нарезку". Но надо понимать, что общественные пространства — сложный сегмент. Это не быстрая история, а долгосрочные, сложные и рискованные инвестиции. Успех требует огромного опыта, ресурсов и "финансовой подушки", так как на выстраивание устойчивой модели и сообщества — как в "Севкабеле" — могут уйти годы", — отметил Иван Смирнов.
