Смольный прорабатывает вопрос вовлечения в инвестиционный оборот территории "Красного треугольника". Вложения в этот проект оцениваются в 45 млрд рублей.
Обширный промышленный ансамбль "Красный треугольник" в центре Петербурга окончательно превратился в "лоскутное одеяло" из зданий, в которых сегодня ещё ведётся активная коммерческая деятельность, и отдельных закоулков с полуразрушенными постройками, куда стало опасно заходить.
Как выяснил "ДП", Смольный так и не получил концепцию редевелопмента бывшего завода, обещанную инвестором ещё в 2021 году. Однако власти не теряют надежд вдохнуть новую жизнь в эту локацию. Сейчас снова прорабатываются вопросы вовлечения "Красного треугольника" в инвестиционный оборот. По оценкам экспертов, на преображение гигантской территории потребуется астрономическая сумма — примерно 45 млрд рублей.
Разношёрстная компания
Территория "Красного треугольника", границы которой можно провести по набережной Обводного канала, Старо–Петергофскому проспекту и улице Розенштейна, составляет 34 га. Она попадает под действие двух режимов.
Во–первых, здесь действуют ограничения и требования, вытекающие из законодательства об охране памятников: в 2023 году комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) признал "Красный треугольник" региональным памятником. Во–вторых, правительство Петербурга в 2017 году своим постановлением внесло эту территорию в перечень подлежащих комплексному и устойчивому развитию (КУРТ).
В локации располагается региональный памятник "Комплекс товарищества Российско–американской резиновой мануфактуры", состоящий из 51 объекта. Его история началась ещё в 1860 году.
"Красный треугольник" разнороден по видам бизнеса — например, здесь есть швейное производство, фотостудия, бизнес–центр, производство замороженных продуктов, спортивный комплекс и даже целый производственный кластер, находящийся в северо–западной части локации и занимающий примерно треть всей площади. Кластер возник на базе исторически сложившегося производства резинотехнических изделий (РТИ), в него входят около десятка компаний, которые продолжают заниматься изготовлением РТИ.
"С продукцией этих компаний жители и гости города сталкиваются практически каждый день. Например, при ремонте трамвайных путей, строительстве трамвайной линии “Славянка” использован брус, произведённый здесь. А те, кто увлекается картингом, катаются на шинах, также изготовленных на территории “Красного треугольника”", — обращает внимание представитель производственного кластера адвокат Анна Ганул.
Кроме того, по словам гендиректора ООО "Производство № 5 КТ" Александра Маслова, продукция его компании используется в судостроении и космической отрасли.
По данным производственников, сейчас "Красный треугольник" условно можно разделить на три части: зона промышленных предприятий, общественно–деловая зона (аренда, небольшие компании), а также городская собственность. И как правило, именно к производственникам обращаются городские службы по самому широкому спектру вопросов.
Так, по словам Александра Маслова, на территории множество мелких собственников и арендаторов, найти которых непросто. И поэтому нередки просьбы о помощи в поиске какой–то конкретной фирмы. Такие обращения, в частности, обусловлены тем, что именно производственный кластер вкупе с компаниями общественно–деловой зоны несёт на себе бремя ухода за территорией — например, содержит дороги внутри локации, водно–канализационное хозяйство, следит за обеспеченностью водой гидрантов на случай пожара и т. д.
То есть фактически вынужден взаимодействовать с различными городскими службами, с одной стороны, и небольшими бизнесами "Красного треугольника" — с другой. Но и городским службам, от экстренных до коммунальных, проще взаимодействовать с одним лицом, нежели с сотней.
"У всех производственных компаний есть прямые договоры с ресурсными организациями. В итоге они снабжают электроресурсами значительную часть всей площадки", — отмечает Анна Ганул.
"Заброшки" и нелегалы
Если прогуляться по набережной Обводного канала, то можно увидеть здания в разной степени сохранности. Часть корпусов, расположенных ближе к Старо–Петергофскому проспекту, находится в приличном состоянии — здесь, например, располагается бизнес–центр. А другая часть краснокирпичных корпусов, входящих в объект культурного наследия (ОКН), находится в плачевном состоянии: разбитые окна и проломленная кровля, сквозь которую видно небо.
Такие "заброшки" привлекают маргиналов и подростков. Туда сбрасывается мусор, там разжигаются костры — по данным "ДП", за последние несколько лет на территории "Красного треугольника" произошло порядка 20 пожаров. Небезопасные лестницы и крыши становятся местом игр, которые имеют высокий шанс закончиться трагически. Проникновение любого желающего на эту территорию с какими угодно целями не представляет проблемы.
"В настоящее время здания частично используются под офисные функции или под производственные цели, частично не используются и заброшены, что ускоряет их разрушение, — говорит начальник отдела по связям с общественностью и СМИ городского комитета по охране памятников (КГИОП) Ксения Черепанова. — Имеются поздние пристройки, некоторые здания искажены пробивкой новых оконных и дверных проёмов. Местами утрачены кровля и конструктивные элементы, обрушены элементы стен".
В конце ноября петербургская полиция провела рейд на "Красном треугольнике", проверив законность пребывания в стране порядка 100 человек. В крупном промышленном здании силовики обнаружили подпольный лофт. Были задержаны пять мигрантов, которых теперь ждёт депортация.
"Заброшенные корпуса завода давно превратились в своеобразный подпольный лофт, где собственники помещений переоборудовали площади в десятки мини–студий, каждая — за собственной металлической дверью, как ячейки огромного муравейника", — отметили в петербургской полиции.
Необходимость настоятельного приведения этой территории в порядок подтверждает и информация чиновников. "ГКУ “Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт–Петербурга” проводятся мероприятия по техническому укреплению зданий для предотвращения несанкционированного доступа внутрь помещений и недопущения перемещений третьих лиц внутри данных помещений, на лестницах, в шахтах лифтов, а также с целью недопущения поджогов и складирования отходов", — рассказал "ДП" заместитель главы администрации Адмиралтейского района Евгений Чурганов.
Утрата недопустима
Нельзя сказать, что городские власти не обращают внимание на ситуацию "Красного треугольника". Например, КГИОП в 2023–2024 годах утвердил охранные обязательства в отношении 34 памятников, входящих в состав комплекса. В 2025 году охранные обязательства утверждены на девять объектов, в настоящее время в работе находятся ещё восемь. КГИОП по заявлениям правообладателей выданы задания на разработку документации на выполнение работ по сохранению зданий комплекса (13 адресов), добавила Ксения Черепанова.
За последние несколько лет КГИОП составил 35 протоколов об административных правонарушениях в отношении владельцев собственности. По словам Черепановой, комитет за последние годы направлял предостережения владельцам комплекса, в том числе администрации Адмиралтейского района и городскому комитету имущественных отношений; обращался с заявлениями в полицию и МЧС. Также ведомство через арбитражный суд добивается от владельцев зданий, входящих в ОКН, исполнения обязанностей по содержанию памятников.
Однако этого недостаточно, чтобы решить проблемы "Красного треугольника", которые требуют системного и разнопланового подхода. Попытки, к слову, Смольным предпринимались. Так, в 2021 году на Петербургском международном экономическом форуме Смольный подписал соглашение с ООО "УК БИО" о реализации инвестпроекта по обновлению "Красного треугольника". Однако, как сообщили "ДП" в КГИОП, к ним общая концепция редевелопмента данной территории не поступала.
Вместе с тем, по словам Евгения Чурганова, в настоящее время комитетом по инвестициям Петербурга прорабатывается вопрос вовлечения в инвестиционный оборот территории "Красного треугольника". Поскольку к разработке такого проекта, скорее всего, могут быть привлечены и другие комитеты Смольного, "ДП" направил официальный запрос в управление информации городского правительства, но ответа не получил.
Пообщаться со всеми интересантами редевелопмента "Красного треугольника" не удалось, но даже небольшое погружение в тему показало: выходу на разработку концепции предстоит большая и сложная работа.
"Пока говорить о какой–то конкретной концепции преждевременно. Мы согласны и полностью поддерживаем идею о том, что исторический ансамбль должен быть сохранён и приспособлен для современного использования, недопустима его утрата. Вопрос с “заброшками” надо решать. Полагаем, до принятия конкретного решения прежде всего необходимо провести изыскательные работы и инвентаризацию объектов, которые находятся на территории" — таково консолидированное мнение производственного кластера.
По мнению экспертов, без участия частного инвестора, только за счёт государства, редевелопмент невозможен. Интерес к проекту может быть, но не ажиотажный: есть ряд серьёзных проблем, которые не каждый инвестор готов решать. Например, практически для любого бизнеса возникает неизбежный вопрос о дополнительном оборудовании — речь идёт об электросетях, системах вентиляции и многом другом. При этом в документах КГИОП определена возможность размещения допоборудования, но только при условии согласования проектной документации с комитетом.
"Многие собственники столкнулись с тем, что найти проектную компанию, готовую взяться за производственные здания на территории “Красного треугольника”, очень непросто. В итоге большинство предприятий замерли на стадии разработки проекта и его согласования", — обращает внимание Анна Ганул.
На подобных проектах обычно используются как собственные средства инвестора, так и банковское проектное финансирование.
"Важное преимущество такого рода проектов — возможность продавать коммерческие площади ещё до ввода объекта в эксплуатацию по предварительному договору купли–продажи. Часть площадей мы оставляем для собственной арендной деятельности, а высокий спрос на коммерцию позволяет реализовать лоты, выводимые нами на рынок. Например, более 50% площадей бизнес–центра “Укке” в лофт–квартале “Скороход” распроданы уже в этом году, хотя завершение работ и ввод в эксплуатацию запланированы в конце 2026–го", — отмечают в "Охта групп".
Однако в своём сегодняшнем состоянии "Красный треугольник", скорее всего, вряд ли сможет заинтересовать какого–либо инвестора.
“
Объём инвестиций в таком сложном проекте площадью 450 тыс. м2, без учёта территории, оценить крайне сложно. Кроме того, важно учитывать состояние объекта, которое нужно тщательно изучать, визуальной оценки будет недостаточно. Важно при этом заметить, что территория объекта неоднородная, там есть совершенно приличные корпуса, с классными офисами известных компаний, с креативными пространствами. Есть и почти руины. В любом случае я бы закладывала не менее 100 тыс. рублей на "квадрат" общей площади. Получается сумма порядка 45 млрд рублей. Но с учётом того, что преобразование территории начнётся не прямо сегодня, в будущем и это пороговое значение может подняться из–за роста себестоимости и инфляции.
Ольга Шарыгина
партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management
“
В "Красном треугольнике" среди всех проблем, осложняющих поиск инвестора, прежде всего большое количество собственников. Юридических вопросов в данном проекте больше, чем ответов, а их решение увеличивает и время работы, и стоимость комплексного освоения. По сути, здесь мы видим историю, аналогичную происходящему с Апраксиным двором. Много собственников, в том числе среди них числится и город, и при реализации проекта редевелопмента нужно будет договариваться с большим количеством акторов: кто отвечает за инженерию, каким образом решаются вопросы использования общей территории, как будет реализовывать свои площади город. Юридическая сложность объекта не даёт толчка для его развития.
Елена Аккуратова
директор по маркетингу ООО "Охта групп"
“
Памятники в не очень хорошем состоянии, нужны гигантские затраты на их приспособление и на восстановление сетей. В условиях "дорогих" денег должны быть реальные механизмы помощи инвестору, а их на практике почти нет. Полагаю, что городу надо отказаться от глобальных планов и концепции "одного инвестора" и пойти по пути создания единой концепции с минимальными требованиями к ограничению функции для использования зданий в будущем и разбивки территории на понятные и не очень большие лоты. Да, администрирования будет больше, но и многолетнее
ожидание инвестиционного "спасителя" прекратится. А как только первые завершённые проекты покажут успешность — рынок сам сделает инвестиционно привлекательным дальнейшее развитие этой территории.
Дмитрий Некрестьянов
партнёр адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
“
Концепции для "Красного треугольника" разрабатываются с завидной частотой. Но начинать в данном случае надо не с ярких визуализаций, а с комплексного анализа и работы над мастер–планом территории. Это необходимо для того, чтобы понять ценности территории, выстроить экономическую модель, что критически важно для такого крупного проекта, разработать функциональное зонирование и в целом понять основное назначение территории, после чего необходимо перейти к предброккериджу и переговорам с собственниками. Для этого с территорией должен работать не просто архитектор, а целая команда специалистов, включая урбанистов, социологов и экономистов. Только в таком случае можно сдвинуться с мёртвой точки.
Дмитрий Бумагин
урбанист архитектурного бюро Klauzura
