Всё ради КРТ? Почему в Петербурге осознанно снизили объёмы строительства жилья

По данным декабрьской аналитики ЕИСЖС "Дом.РФ", Петербург находится на 5–м месте в России по объёму строящегося жилья. Впереди — Краснодарский край с объёмом строительства 8,27 млн м2, Московская область с 7,63 млн м2, а также Свердловская область, где в активной фазе находится 5,95 млн м2.

А разрыв с лидером стал кардинальным: в Петербурге сегодня строится 5,4 млн м2, тогда как в Москве — почти 18 млн м2, то есть в 3 раза больше. Ещё 3 года назад Петербург был вторым после Москвы.

Начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина подчёркивает, что рынок уже несколько лет живёт в условиях хронического сокращения предложения.

"Начиная с 2020 года объём строительства в Петербурге неуклонно снижается — с 10 млн м2 в 2020 году примерно до 5 млн м2 в 2025–м. Цифра 5 млн выглядит внушительной, если не знать, какими были показатели несколькими годами ранее", — отмечает она. По её словам, в городской черте давно отсутствуют проекты не только эконом–, но и стандартного сегмента жилья.

Директор компании "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов также фиксирует системный характер снижения.

"С 2019 года объём строящегося жилья в Петербурге — по количеству действующих разрешений и по объектам, находящимся в активной стадии, — ежегодно сокращался примерно на 1 млн м2", — отмечает он. По словам эксперта, если на первом этапе это во многом объяснялось инерцией перехода на проектное финансирование, то сегодня сокращение стало устойчивым и структурным.

Почему строится меньше

При этом, как отмечают участники рынка, речь идёт не о рыночном охлаждении, а о глубокой перенастройке городской модели девелопмента. Ключевым ограничителем стало жёсткое регулирование согласований, которое Смольный последовательно усиливает в последние годы. Если первоначально торможение объяснялось дефицитом социальной инфраструктуры в новых кварталах, то сегодня, как признают сами власти, этот разрыв в значительной степени преодолён.

Более того, согласно последним решениям Градостроительной комиссии, через которую проходят все новые жилые проекты, в обязательства девелоперов всё чаще включается строительство социальных объектов в других районах города.

Так, по итогам последней известной Градостроительной комиссии застройщик "Балтийская коммерция" в обмен на согласование жилого комплекса на Новгородской улице поучаствует в строительстве детского сада на 240 мест на проспекте Маршала Блюхера. Компания "Еврострой", реализуя проект на набережной реки Фонтанки, 130а, выступит инвестором строительства детского сада на 220 мест и библиотеки на Ленинском проспекте.

В целом же прохождение Градостроительной комиссии становится для девелоперов всё более сложным и затратным процессом.

Кроме того, в ходе принятия генплана и Правил землепользования и застройки Смольный заблокировал застройку целого ряда территорий, например старых промзон и сельскохозяйственных полей.

На рынке есть мнение, что сложности с застройкой неосвоенных или заброшенных участков могут подогреть интерес к запуску проектов КРТ. Мораторий на вступление в силу городского законодательства о комплексном развитии территорий истекает с 1 января 2026 года.

Впрочем, часть застройщиков считает, что падение Петербурга в рейтингах отражает не ослабление рынка, а его структурное переосмысление.

Генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов подчёркивает: "Город всё чаще сталкивается с объективными ограничениями — дефицитом свободной земли, особенностями градостроительной среды и необходимостью работать с уже застроенными территориями. Это делает запуск новых проектов более медленным и избирательным".

По его словам, регионы, которые сегодня опережают Петербург по объёмам, растут за счёт иной логики — масштабной застройки новых территорий с более дешёвой землёй.

"Москва прирастает за счёт Новой Москвы, Ленинградская область — за счёт крупных проектов КРТ. Это позволяет быстро наращивать метры, но не всегда сопоставимо по уровню сложности и качества с городской средой", — поясняет Александр Свинолобов.

Ситуация в Ленобласти

На этом фоне Ленинградская область выглядит устойчивее по объёмам строительства. Регион стабильно удерживается в первой десятке, находясь примерно на 7–м месте. За 3 года объём строящегося жилья здесь вырос с 3,8 млн до 4,3 млн м2. Более мягкий регуляторный режим и наличие свободных площадок позволяют девелоперам запускать новые очереди в агломерационных локациях.

"Ленинградская область сохраняет объёмы преимущественно за счёт более доступного продукта и гибких площадок под застройку. В таких условиях предпочтение получают застройщики с надёжной репутацией и проекты, способные предложить высокое качество жизни", — отмечает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте.

Однако именно здесь проявляется другая проблема — низкая распроданность жилья. По данным ЕИСЖС на конец ноября, в Ленинградской области реализовано лишь 25% строящегося жилья при стройготовности 39%. Соотношение распроданности и стройготовности, которое Минстрой РФ использует как ключевой индикатор состояния рынка, составляет в регионе 63%.

В Петербурге этот показатель близок к идеальному — 93%: при распроданности 41% стройготовность составляет 44%. Схожая ситуация наблюдается в Москве, где распроданность достигает 46% при стройготовности 52%. Хуже всего соотношение выглядит в Краснодарском крае — 20% распроданности при 48% готовности. В Московской области распроданность составляет 37%, стройготовность — 49%.

Впрочем, высокая распроданность в Петербурге имеет и обратную сторону. В случае резкого оживления рынка — например, при снижении ключевой ставки и ипотечных ставок до уровня 8–10% — запаса строящегося жилья может не хватить для покрытия отложенного спроса.

Тем более что, по данным директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, объём продаж жилья в Петербурге и Ленобласти в 2025 году составил 2,7 млн м2, или 65,5 тыс. сделок, что на 15% ниже уровня прошлого года, тогда как новое предложение достигло 3,3 млн м2. Фактически запас предложения на рынке сегодня оценивается не более чем в 1 год.

Директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин считает, что происходящее отражает осознанную смену стратегии крупнейших игроков.

"Крупные девелоперы с масштабными проектами выходят из гонки за метрами, концентрируясь на продукте и долгосрочной стратегии. Новые проекты запускаются осторожнее, с учётом экономики и геополитики, поэтому Петербург и теряет позиции в рейтингах", — отмечает он.

При этом, как подчёркивает Наталья Кукушкина, город остаётся одним из центров внутренней миграции трудоспособного населения. "Спрос на новое жильё сохраняется, а существующие условия формируют разрыв между спросом и предложением", — считает она.