Девелоперы, чьи земельные банки включают в себя участки сельскохозяйственного назначения в Петербурге, должны будут заплатить в 5 раз больше налогов. Либо заняться реальным сельским хозяйством.
О желании города повысить ставку земельного налога с 0,3 до 1,5%, то есть в 5 раз, для участков сельхозназначения заявил вице–губернатор Алексей Корабельников на Налоговом форуме в начале ноября. По его словам, инициатива справедливого перераспределения налоговой нагрузки коснётся исключительно городов федерального значения.
"При анализе видов разрешённого использования (ВРИ) земель Петербурга создаётся впечатление, что мы — сельскохозяйственный регион. Такое ощущение, что у нас сейчас заколосится пшеница", — рассказал Корабельников. По его словам, такой ВРИ для городских земель — банальный способ ухода от уплаты налогов.
На сегодня, как уточнили "ДП" в комитете финансов Петербурга, эта инициатива находится на стадии обсуждения. Вопрос внесения изменений в налоговое законодательство РФ должен решаться на федеральном уровне, в связи с этим позиция городских властей направлена в адрес Совфеда, Минфина и в Госсовет.
Девелоперам предлагают освоить новый вид деятельности
По расчётам чиновников, на сегодня, если бы идея обложить сельхозземли повышенной налоговой ставкой уже была реализована, дополнительные доходы городского бюджета могли бы составить более 1,5 млрд рублей ежегодно.
Нельзя сказать, что бюджет без дополнительных поступлений земельного налога трещит по швам. Предполагаемая прибавка составляет менее 0,01% от общих доходов, запланированных на 2026 год. Для сравнения: от туристического налога планируется получить 1,3 млрд рублей.
Однако, сравнив суммы поступлений за 2023–й с плановыми на 2026–й, окажется, что объём земельного налога вырос в 2,3 раза, с 7,9 млрд до 17,8 млрд. И это уже 1,2% от всей доходной части, вместо 0,8% в 2024 году. И впервые сборы земельного налога должны превысить поступления по транспортному (по нему планируется начислить 14,5 млрд).
Город начинает активнее извлекать выгоду от земли, вернее, от её собственников. И если в 2026 году кадастровая переоценка вновь приведёт к кратному росту стоимости земельных участков, то и дополнительные ожидаемые 1,5 млрд в бюджет увеличатся пропорционально.
Как менялся подход к земельному налогу
В ноябре 2024 года Петербург без изменения величины налоговой ставки дифференцировал уплату земельного налога в зависимости от размера кадастровой стоимости. Закон был принят в короткие сроки.
Прежде собственники, как физические, так и юридические лица, платили единую ставку в зависимости от вида использования земли: 0,01% или 0,05%. С 1 января 2025–го всё изменилось: ставки сохранили при условии, что кадастровая стоимость земельного участка — менее 300 млн рублей, если выше — ставки вырастают до 1,5%.
Как ранее писал "ДП" (№ 49 от 07.05.2025), больше всего от нового подхода из–за роста налогов пострадали девелоперы. В Петербурге — 910 участков с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей и назначением, согласно Росреестру, "для многоквартирной застройки". Их общая площадь — 3,7 тыс. га, а общая кадастровая стоимость — 639 млрд рублей.
Нетрудно подсчитать, что если за 2024 год бюджет должен был получить с их владельцев 320 млн рублей, то в 2025–м — уже 9,6 млрд. При традиционной оговорке — если собственник не имеет права на льготы.
Кому принадлежат сельхозземли
Теперь очередь дошла и до владельцев сельскохозяйственной земли. Её кадастровая стоимость гораздо ниже. В Петербурге на сегодня общее количество земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, по предварительной оценке, составляет порядка 2,2 тыс. площадью более 14,5 тыс. га.
Исходя из данных Петростата, это 10% всей территории города, то есть каждый 10–й метр — сельскохозяйственный. На нём нельзя строить дома, торговые центры и дороги.
Тем не менее очень часто собственниками таких земель выступают юридические и физические лица, связанные с крупными девелоперскими компаниями.
Однако, повышая налог для таких собственников, город вовсе не подталкивает их к переводу земель под застройку. Напротив, Смольный зачастую блокирует такие попытки. Показательный пример был в 2023 году, когда принимался новый генплан Петербурга. Лица, аффилированные с застройщиком "Дальпитерстрой", попросили перевести из сельскохозяйственной зоны около 163 га в Шушарах, чтобы построить там жильё и различные социальные объекты. Комиссия по поправкам в генплан отказала заявителям.
При этом инициаторы повышения налоговой ставки земельного налога намекают, что для настоящих сельхозпредприятий будут предусмотрены субсидии из бюджета, чтобы снизить им налоговую нагрузку. Но механизм субсидирования, принцип перераспределения бюджетных средств и источники финансирования данной льготы будут разрабатываться только после внесения в Налоговый кодекс заявленных поправок.
Правда, сам Алексей Корабельников признался, что сельхозпроизводством в Петербурге занимаются всего две крупные компании и около десятка мелких. То, что большинство формально сельскохозяйственных земель фактически пустует, видно невооружённым глазом.
