Как стало известно "ДП", миллиардер Феликс Длин выставил на продажу портфель коммерческой недвижимости в Петербурге. Она оформлена на аффилированные с ним компании. Это бизнес–центры "Калинкинъ" на Рижском проспекте, "К–2" на площади Конституции, "Заозёрная" (метро "Фрунзенская"), "Звенигородский", "Чёрная речка", "Смоленский" на Уральской улице, "Троицкий" на улице Мира, "Рассвет" на Дегтярной улице, офисный центр "Ильич" в Красногвардейском переулке, бизнес–центр на проспекте Тореза, многофункциональный комплекс "Арсенал" на улице Комсомола и технопарки "Боровая", "Шаумяна" и "Маршала Новикова".
Также в перечне есть торговая недвижимость: ТЦ "Гостиный двор" в Пушкине, ТЦ "Перинные ряды" рядом с Гостиным двором, а также ряд коммерческих помещений в Пушкине и особняк Струка в районе "Чёрной речки". Общая площадь объектов — около 230 тыс. м2. Как следует из презентаций (есть в распоряжении "ДП"), часть объектов обладает потенциалом для редевелопмента или увеличения площади.
Особняк Струка
Стоимость объектов не указана. По словам знакомых с недвижимостью брокеров, запрашиваемые цены — выше среднерыночных. По оценкам экспертов, активы могли выставить по цене 90–100 тыс. руб./м2. Таким образом, их общая стоимость может составлять около 21–23 млрд рублей.
"Очевидно, что речь не идёт о срочной продаже или выходе из активов. Многие из этих объектов и ранее выставлялись на продажу. Новость в том, что сейчас инициатива, видимо, исходит от самого владельца, который рассматривает возможность реализации всех площадей", — говорит консультант рынка. По его словам, бизнесмен может продать даже принадлежащую ему школу "Квадривиум", прибыль которой по итогам 2024 года составила около 2,6 млн рублей, что почти в 2 раза меньше показателя 2023–го.
Гостиный двор в Пушкине
Связаться с Феликсом Длином не удалось.
"Портфель включает объекты, сильно отличающиеся друг от друга по расположению, качеству, типу арендаторов, эксплуатационным затратам и даже внешнему виду. Это не единый „коробочный продукт“, а разноплановые активы, которые в своё время были приобретены как индивидуальные инвестиции. Сравнивать их между собой или рассматривать как единый пакет достаточно сложно", — отмечает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Петербурге Сергей Дуванов. Он считает, что вероятность продажи всего портфеля в одни руки невелика, а процесс реализации займёт минимум пару лет. Из всего перечня он выделяет бизнес–центр "Смоленский".
“
"Это один из самых новых и наиболее форматных объектов: он достаточно крупный и может быть интересен институциональному инвестору по рыночной цене. Остальные активы, скорее всего, будут продаваться с дисконтом, размер которого будет зависеть от реального денежного потока по каждому из объектов", — говорит Сергей Дуванов.
Другие опрошенные "ДП" эксперты обращают внимание на активы в Центральном районе — в первую очередь ТЦ "Перинные ряды" у Невского проспекта. Озвученные Смольным планы по созданию пешеходной улицы на месте бывшего "питейного" кластера на Думской улице повышают и без того высокую привлекательность объекта. Знакомые с Феликсом Длином брокеры отмечают, что покупателям не стоит рассчитывать на скидки, тем более — на значительные.
"Он всегда продаёт очень дорого и не станет снижать цены. В целом желание “выйти в кэш” и закрыть бизнес сегодня разделяют многие владельцы недвижимости, просто не афишируют его. Ситуация на рынке непростая, требует постоянного и деятельного участия. Не все хотят заниматься сложными операционными процессами, тем более на фоне роста налогов, снижения платёжеспособности арендаторов и других негативных факторов. Но и дёшево продавать свои “метры” никто сегодня не готов", — уверен эксперт.
БЦ "К-2"
Во–первых, недвижимость традиционно считается активом с растущей капитализацией, во–вторых, у всех ещё свежи воспоминания о постоянном росте рынка. И несмотря на актуальные снижающиеся показатели по заполняемости площадей, не все ещё приняли новую реальность. Покупателей на рынке недвижимости много, однако они тщательно отбирают объекты и всегда торгуются.
По словам Сергея Дуванова, сегодня покупатели ориентируются на доходность не ниже 12% годовых. Сделки с меньшим уровнем доходности тоже возможны, но тогда объект должен быть более форматным: достаточно крупным, в хорошей локации, с надёжными арендаторами на долгосрочных контрактах. Старые объекты, расположенные на окраинах, под эти критерии не подходят, их красная цена — 12–14% годовых и выше.
