Рост себестоимости строительства и дорогие кредиты меняют структуру рынка: застройщики всё чаще продают офисные блоки, чтобы ускорить возврат инвестиций.
Рынок офисной недвижимости Петербурга переживает структурные изменения. На фоне роста арендных ставок и увеличения себестоимости строительства девелоперы всё чаще отказываются от традиционной арендной модели в пользу продажи офисных площадей. Об этом рассказал генеральный директор Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, переход к продаже офисных блоков стал закономерным ответом на макроэкономические вызовы. Спрос на качественные офисы в сегменте А остаётся высоким, при этом объём свободных площадей минимален. По данным Kronung Group, вакантность удерживается на уровне 3–4 %, а средние ставки аренды достигли около 3 000 рублей за квадратный метр в месяц. Это обеспечивает владельцам объектов стабильную операционную доходность и поддерживает интерес инвесторов.
Одновременно усиливается давление на ликвидность девелоперов. Рост себестоимости строительства — до 186–200 тыс. рублей за квадратный метр — и высокие ставки по кредитам вынуждают искать быстрые способы возврата вложенных средств. Продажа офисных помещений, по словам Шраге, позволяет ускорить оборачиваемость капитала и снизить зависимость от банковского финансирования.
Эта стратегия меняет структуру рынка: всё активнее участвуют корпоративные клиенты, локальные инвесторы и частные фонды, ориентированные на долгосрочное владение активами или сдачу их в аренду через операторов. Однако число таких игроков ограничено, а риск-аппетит снижается из-за высокой стоимости заемных ресурсов.
По оценке Kronung Group, к середине 2029 года на рынке Петербурга может появиться до 140 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых к продаже, при общем объёме предложения порядка 268 тыс. кв. м. Этот процесс может иметь двойственный эффект. С одной стороны, сокращение арендного пула поддержит ставки для оставшихся арендодателей. С другой — усиление конкуренции среди продавцов потребует от застройщиков большей прозрачности и гибкости в ценообразовании.
Для девелоперов преимущества очевидны: продажа офисных блоков обеспечивает быструю монетизацию и снижает операционные риски. Среди минусов — ограниченный круг инвесторов, возможное давление на цены при росте предложения и утрата долгосрочного арендного дохода.
Несмотря на корректировку рынка сделок, спрос на качественные офисные помещения остаётся устойчивым. В первой половине 2025 года общий объём продаж сократился, однако интерес корпоративных арендаторов и низкий уровень вакантности сохраняют активность сегмента. Компактные и ликвидные блоки находят покупателей быстрее, тогда как крупные и нестандартные лоты требуют большего времени для реализации.
По мнению Филиппа Шраге, переход к модели продаж офисных площадей является адекватным ответом на изменение финансовых условий. При сохранении высоких арендных ставок и ограниченного предложения рынок Петербурга остаётся привлекательным как для девелоперов, так и для инвесторов. Однако ключевыми факторами успеха становятся качество локации, прозрачность проектов и способность участников гибко адаптироваться к новым экономическим реалиям.
