Рынок жилищного строительства Северной столицы в целом консервативен – топ-10 компаний долгие годы почти не меняется, давно устоялись применяемые технологии и основные подходы девелоперов. На этом фоне появление новых игроков и яркие проекты привлекают к себе повышенное внимание. О застройщиках новой волны, их принципах работы и стратегиях "ДП" поговорил с совладельцем Fizika Development Александром Кравцовым.
Какие изменения сейчас происходят на рынке жилищного строительства Петербурга, насколько они значительны?
— Столь яркие события, как пандемия, начало СВО и резкий рост ключевой ставки, не могли не повлиять на рынок. Конечно, он меняется. Возьмём хороших подрядчиков. Их становится всё меньше, в небытие уходят даже сильные компании. Это напрямую связано с уменьшением объёмов строительства в Петербурге.
Если мы говорим об общих трендах, то мы видим упрощение во всём, начиная с архитектуры. В массовом сегменте экономика проектов сейчас очень грустная. Честно говоря, я не понимаю, как в нынешних условиях, с такой себестоимостью и с таким низким покупательским спросом, можно застраивать десятки и сотни гектаров в одной локации. Здесь ошибка ценой в десять или двадцать тысяч на метр площади может оказаться фатальной. Если не сэкономить, то можно уйти в минус и обанкротиться.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development
В высоком сегменте себестоимость не является определяющей?
— Не является, но есть и другие факторы. Хотя, конечно, все занимаются оптимизацией затрат — себестоимость очень сильно догоняет, а на сегодняшний день даже обгоняет продажную стоимость, стоимость денег. Если внимательно посмотреть на проекты в центре, можно увидеть, что застройщики на многом экономят и там. Они упрощают, удешевляют — даже там, где этого делать не нужно.
На самом деле это неправильный путь, он не подходит для дорогого жилья. У покупателей в нашем сегменте основная боль — не деньги и не стоимость квадратного метра. Они готовы платить по миллиону рублей за метр или даже по полтора, если цена будет обоснованной, если проект соответствует их запросам, тому, что они видели в своих зарубежных активах. Они покупают далеко не первое жильё, им нужно сохранить или приумножить средства. В элитном сегменте это вполне реально.
Какую стратегию выбрала ваша компания?
— У нас более инженерный подход. Основной упор делается на архитектуру, на продукт, на качество выполнения работ. Каждый проект индивидуален и сильно отличается от другого и от того, что уже представлено на рынке. На первое место ставится локация, на второе — продукт. Мы работаем с именитыми архитекторами, лучшими дизайн-студиями, включая британские, крутыми подрядчиками из столицы, которые занимаются топовыми проектами. Посещаем выставки, общаемся с зарубежными коллегами. Это создаёт определённый драйв и позволяет молодой компании расти, обгоняя мастодонтов на поворотах — на текущем рынке крайне важна быстрота реакции.
На каком объёме можно сохранить такой подход?
— Масштабироваться можно, но лишь до определённого предела. По моему мнению, это могут быть два проекта в год, не больше.
Какой площадью?
— Не важно. Проблемы на разных стройках — те же. Более того, на маленьких проектах бывает сложнее подключиться к монополистам, выносы сетей получаются более сложные, возникают другие нюансы.
Новые застройщики тратят много средств и сил на продвижение объектов и рекламные кампании. Они окупаются?
— Стоимость денег сейчас очень высокая. В начале этого года мы купили проект на Матисовом острове, на сегодня это самая дорогостоящая сделка на рынке в 2025 году. Там большой бридж, большая сумма и большие проценты. Чем больше продаж на старте, тем меньше будет процентов. Мы с этой задачей справились успешно и сегодня практически закрыли бридж.
рендер ЖК "Остров первых" на Матисовом острове
Ставка по проектному финансированию также зависит от объёма продаж. На текущем рынке слишком самонадеянно полагать, что ты сможешь показывать какой-то стабильный результат из месяца в месяц. Нужен запас, который обеспечивается как раз вложениями в продвижение.
На премиальном рынке всегда была высокая доля иностранных материалов и оборудования. Постоянное ужесточение санкций сильно усложняет работу?
— Доступ к новым технологиям становится сложнее и дороже. К сожалению, до самого лучшего сейчас крайне тяжело добраться. Начиная с 2015 года и вплоть до ковида в Петербурге был настоящий бум в премиальном строительстве, тогда можно было привезти из Европы натуральную кожу, невероятной красоты мрамор, латунь и пр. Мы стараемся поддерживать этот уровень, многое удаётся привозить, например у нас в VIDI итальянская мебель, но это безумно дорого и непредсказуемо по срокам.
Много ли на рынке компаний, которые работают по-новому? Какие принципы они закладывают в свои проекты?
— Большинство тех, кто работает в центре, стараются выделиться и максимально выложиться на своих проектах. Земельные участки в дефиците, каждый из них — это золотой слиток, а мы видим, как растёт цена золота в последнее время. Более того, эти компании понимают не только ценность конкретных участков, но и свою роль в развитии города. Возьмём дома постройки 1990-х — на их фасады невозможно смотреть, а прошло всего 30 лет. И тогда нельзя было так строить, и тем более сейчас.
Учитывая снижение объёмов строительства и большое количество игроков, конкуренцию, какие сегодня в Петербурге есть возможности для развития?
— Точечное развитие вполне возможно. Да, многие застройщики сбавили темпы, приостановили реализацию своих проектов. Но это не наш путь, мы и дальше намерены брать один–два проекта в год. Кто, если не мы?
Конечно, сегодня есть вопросы по тому, как будет развиваться рынок, до какой планки будут расти цены, каким будет покупательский спрос и на каких условиях эти проекты приобретать. Стоимость участков сейчас запредельная — за проекты с пятилетней историей и понятными ограничениями владельцы хотят очень много денег.
В себестоимости в последние годы заметно выросли затраты на инфраструктуру. Как вы к этому относитесь?
— Проблема в том, что долгие годы развитие инфраструктуры никак не регулировалось. За это время застройщики привыкли меньше тратить: построил коробку, заработал, купил следующий земельный участок, причём не на банковские деньги. Так строился большой бизнес, большие компании. Никаких школ, никаких садиков, никакой социалки — только высокие многоэтажные дома. Город совершенно правильно вмешался и изменил эту ситуацию, необходимо восполнять дефициты. Другое дело, что не всегда при этом сходится экономика проектов.
Что с этим можно сделать?
— Необходимо продолжать развиваться, делать своё дело. Сейчас, когда мы смотрим финмодели некоторых проектов, видим, что не всегда сможем заработать — экономики там почти нет. Тем не менее в отдельных случаях мы готовы и на это — отработать "в ноль" на портфолио, сделать какую–то локацию лучше.
Ведь в этом и заключается миссия девелопера — мы меняем, развиваем территории. Поэтому мы двигаемся вперёд в надежде, что дальше будет лучше.
Всё больше застройщиков выходит на рынок коммерческой недвижимости. Видите ли вы здесь возможности для развития?
— Действительно, сегодня все смотрят на коммерческую недвижимость — спрос на неё высокий, предложение не закрывает текущий дефицит, затрат на социальную инфраструктуру нет. Последние полгода мы сами изучаем и офисные здания, и земельные участки под строительство бизнес–центров. Но только местоположение в центре и только штучные объекты, востребованные в конкретной локации. Мы не можем позволить себе рисковать и входить в непонятные проекты — Петербург слишком маленький город, здесь все друг друга знают и цена ошибки высока — это не только деньги, но и репутация.
