"Деловой Петербург" решил сравнить не только измеряемые величины в части строительства в двух столицах. В зоне интереса редакции оказались также понятия более высокого порядка, прежде всего идентичность локации и смысловые оси. И как главный показатель – современная архитектура в историческом центре.
В 2017 году аналитический центр ЦИАН привёл ключевые отличия рынков жилья Москвы и Петербурга. Среди них — средний возраст застройки в исторических (в редакции исследователей — "самых старых") районах. В Первопрестольной он оказался ближе к 80 годам, а в Северной столице — более 120 лет (XIX век). Эксперты также подчеркнули, что исторический центр в Петербурге по площади больше, чем в Москве.
Вводные остались прежними. А вот подход девелоперов к работе с ними, к достижению гармонии существующей архитектурной ткани с современными идеями, средовыми решениями за последние 10 лет изменился, уверены все опрошенные "ДП" эксперты. Это касается обеих столиц. Однако общие тренды — лишь фон для создания по–настоящему эксклюзивных продуктов, особенно когда речь идёт про высокий ценовой сегмент недвижимости. И здесь уникальный историко–культурный контекст локации (наряду с существующими регламентами) играет особую роль.
Город, который не спит
Сдвиг в подходах к проектированию и реализации объектов в историческом центре столицы, который наблюдается в последние годы, директор по маркетингу "Intermark Городская Недвижимость" Мария Русакова называет значительным. "Когда–то я услышала от Сергея Кузнецова (главный архитектор Москвы. — Ред.), что сегодняшний архитектурный стиль Москвы он сформулировал как “эмоциональная технология”, и с этим нельзя не согласиться. То есть помимо того, что проекты стали очень инновационные, все они ещё и уникальные и авторские, у каждого из них сложная задача — украсить город, а не стать бельмом на глазу", — добавила она.
По словам эксперта, важным аспектом становится создание внутреннего пространства, которое создаёт ощущение приватности и повышает уровень комфорта. Сегодня в элитных домах в центре столицы застройщики всё чаще помимо квадратных метров стараются оставить место для собственных ландшафтных двориков, что в целом делает застройку более разряженной, живой, даёт проектам "дышать", а также позволяет выводить в линейке лоты с террасами и собственными патио, перечисляет Мария Русакова.
Архитектурный облик элитных проектов в "старой" Москве разрабатывают ведущие отечественные и мировые архитекторы, говорит директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. Особенно много проектов на первичном рынке столицы создано бюро "Цимайло, Ляшенко и партнёры", отмечают в агентстве.
"Современные элитные проекты, как правило, бережно вписываются в исторический контекст. Большинство из них, причём не только проекты реконструкции, но и новые здания, по стилю относятся к классицизму и неоклассике (Lion Gate, “Ильинка 3 / 8”, “Золотой квартал” и др.). Эти направления всегда актуальны и не выходят из моды, — продолжает Анна Раджабова. — Вместе с тем и модернистская, даже футуристическая архитектура зачастую проектируется таким образом, чтобы контрасты оказывались гармоничными, а не вычурными. Даже фасады в стиле хай–тек, как правило, содержат определённые оммажи на экстерьеры близлежащих домов".
Однако если 5 или 10 лет назад в высоком ценовом сегменте достаточно было заявить об участии известного, в том числе зарубежного, архитектурного бюро, то сегодня этого уже не хватает, констатирует директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова: "Теперь проекту необходима яркая и запоминающаяся идея. Покупатели дорогих резиденций хотят приобрести квартиру в доме, название которого со временем само по себе станет узнаваемым брендом. Достаточно будет произнести его имя, чтобы собеседник из ближнего круга сразу понял, о каком здании и районе Москвы идёт речь".
Такой запрос приводит к тому, что концепции усложняются, становятся более продуманными и самобытными, поясняет эксперт.
"Сегодня высокобюджетные новостройки вносят значительный вклад в формирование нового архитектурного облика центра Москвы. Это особенно заметно там, где раньше располагались заброшенные промышленные предприятия, бывшие научно–исследовательские институты, административные здания или даже пребывавшие в запустении памятники истории. Благодаря освоению таких участков и реконструкции зданий девелоперами центр столицы стал выглядеть гораздо более ухоженным, чем 10 или тем более 20 лет назад. В результате сегодня в сердце Москвы ультрасовременные здания с актуальной архитектурой, которые появились во многом благодаря новым элитным проектам, соседствуют с бережно сохранёнными памятниками XIX и XX веков", — рассказывает Екатерина Борисова.
Архитектор, руководитель архитектурного бюро Le Atelier Сергей Колчин выделяет три основных варианта подхода девелоперов к работе в центре столицы в сегменте ultra–luxury. Первый — при воплощении жилых проектов в исторических зданиях: когда снаружи строение не меняется, бережно и аккуратно реставрируются фасады, но при этом внутри оно переделывается полностью, чтобы создать там пригодную для функционала площадь. Второй подход — возведение полностью нового объекта, который будет максимально незаметным в окружении и неочевидным с точки зрения эпохи, в которую он был создан. И третий вариант — что–то яркое, откровенно современное и самостоятельное. Такие проекты не копируют историческую застройку и не стремятся подражать ей.
"Третий подход вызывает у меня наибольшее уважение — он является самым честным по отношению к городу и человеку. Так или иначе город представляет собой наслоение самых разных эпох, культур и людей. И любой новый проект становится ещё одним слоем истории в этой среде, но истории уже современной, — делится своим видением Сергей Колчин. — Так рядом с Кремлём появился современный парк “Зарядье” и стал мощным архитектурным событием. В жилом строительстве одним из проектов подобного уровня сочетания современного строительства и работы с историческим окружением можно считать Lumin House в Китай–городе — нарочито современное, технологичное здание".
Сегодня ценность исторического контекста выходит на новый уровень и при этом в проектах высокого сегмента компромиссы уходят на второй план: базой выступает многофункциональность и соответствие уровню ожиданий, замечает сооснователь бюро babayants architects Лия Бабаянц. Основные тенденции определяются высокой насмотренностью покупателя и его запросом на эстетическую завершённость, смысловую наполненность и безупречное качество материалов и исполнения. На этом фоне ключевой ценностью становится создание единого визуального языка, где комфорт, функциональность, эстетика и смыслы звучат в гармонии.
Другой вопрос, что в Москве несколько лет назад начали придерживаться тенденции повышенного качества средовых решений в центре города, говорит Андрей Суровенков, и.о. декана архитектурного факультета СПбГАСУ, заведующий кафедрой архитектурного проектирования, доцент. Это уже не только понимание того, что здание не может и не должно быть вынесено из контекста окружающей застройки, но работа с ландшафтом вокруг, и сопутствующая инфраструктура, и оборудование. Данный тренд уже пришёл в Петербург. А собственные предложения рынку игроков из Северной столицы — рассмотрим далее.
Город, где сводят мосты эпох
"Сегодня девелоперы элитного сегмента подходят к архитектуре своих проектов более ответственно, уделяя внимание не только эстетике, но и историческому контексту. Уважение к “духу места” становится ключевой составляющей — это и дань архитектурному наследию Петербурга, и важный элемент формирования современного облика города, — говорит директор департамента элитной жилой недвижимости NF GROUP в Санкт–Петербурге Алия Ханбекова. — В условиях высокой конкуренции компании стремятся предлагать продуманный продукт: тщательно прорабатывают концепцию, используют качественные материалы, акцентируют внимание на деталях, благоустройстве и внутренней инфраструктуре. Это отличает петербургский рынок — здесь особенно ценится гармоничное сочетание истории и современности".
Комментируя ситуацию с работой девелоперов в центре Петербурга с точки зрения их взаимодействия с историко–культурным контекстом места, Андрей Суровенков отметил: стало лучше в сравнении с 2010–ми годами. "Жилые комплексы десятилетней давности очень сильно изменяют структуру города. Потому что центр города — это не только архитектура, стили, но и масштаб. Как в части этажности, так и градостроительный, — поясняет эксперт. — Архитектура может быть разной. Я, например, приветствую современную архитектуру в старой застройке. Это даже лучше, чем мимикрия под стили XIX века, тот же классицизм".
Андрей Суровенков добавляет: когда архитектор и застройщик уважительно относятся к контексту места — это повышает престижность здания, проект легче продавать. "Покупатели недвижимости, тем более премиальной, уже практически все имеют вкус относительно жилья, среды — и для них подобное отношение к застройке является дополнительным маркером высокого уровня девелоперского продукта", — уверен собеседник "ДП".
Другим показателем становится признание профессионального сообщества: и здесь есть действительно вдохновляющие примеры побед петербургских проектов как во всероссийских, так и в международных конкурсах. Как говорят эксперты, в Северной столице архитекторы и девелоперы умеют по–настоящему удивлять эксклюзивными решениями, особой эстетикой. Когда новый жилой комплекс идеально вписывается в архитектурный ландшафт Петербурга, но по качеству проработки проекта, своим продуктовым характеристикам и внешнему облику соответствует уровню городов с самой дорогой недвижимостью.
Так, например, главный архитектор Москвы выразил сожаление, что в столице нет объектов, подобных ЖК "Мануфактура James Beck", рассказал основатель и старший партнёр архитектурного бюро "Студия 44" Никита Явейн. Проект, собравший самые престижные премии (в том числе специальную номинацию в рамках рейтинга строительных компаний по версии "Делового Петербурга"), компания создала по заказу Группы компаний "Балтийская коммерция". Он уже реализован на Петроградской набережной. Яркой особенностью данного комплекса является соседство нового ЖК с историческим зданием — памятником промышленной архитектуры бумагопрядильной фабрикой. И современный авторский стиль здесь не просто органичен.
"Проект заиграл. Сегодня к объекту приезжают туристические группы, которым рассказывают: есть историческая мануфактура справа, есть новый жилой дом слева — и они работают друг с другом: по масштабу, по окнам, по системе, по материалу, по качеству в конце концов. Это всё, с одной стороны, живёт своей жизнью, а с другой — вместе с окружением", — говорит Никита Явейн. При этом в самом проекте были предложены различные нестандартные находки и архитектурные решения. Только планировок реализовано более 50 видов.
"Мы учимся", — скромно замечает Никита Явейн на вопрос об особенностях строительства премиального жилья в центре Петербурга. В идеале объект должен стать не просто дополнением к существующему контексту, он должен его украсить. Если говорить о тенденциях, по мнению собеседника "ДП", стилизация новых объектов под окружающую застройку постепенно уходит в прошлое вместе с другими "приметами" архитектуры 1990–х. Сегодняшние проекты в центре больше демонстрируют "свой" стиль, но искусно адаптированный к той среде, в которой находятся.
По мнению эксперта, в вопросе создания по–настоящему уникальных проектов в центральных районах города Петербург снова возвращает позиции, которые были в какой–то момент потеряны.
"А если говорить о последней нашей работе, которую мы делаем с ГК “Балтийская коммерция”, я думаю, будет сделан ещё шаг вперёд. Это достаточно выразительное здание — претензия на создание некоего знакового объекта, но стилистически абсолютно вписанного в городскую структуру. Выделяющегося, запоминающегося, трактующего знакомый нам архитектурный язык исторического Петербурга, но в каком–то абсолютно новом прочтении. Он уместен с точки зрения использования пропорций, материалов, принципов строительства. Но это шаг вперёд, потому что здесь уже другой уровень детализации, применения изобразительных приёмов и так далее. Это уже больший уровень смелости и уверенности себе", — утверждает Никита Явейн.
О данном проекте известно не так много: пока девелопер не вывел его в продажу. Однако некоторыми деталями ГК "Балтийская коммерция" поделилась с "ДП". Новый клубный дом класса de luxe называется "Серебряный век". Он будет расположен в сердце города — в Коломне, на улице Римского–Корсакова, в непосредственной близости к Мариинскому театру, вдоль набережной канала Грибоедова, в окружении исторических зданий. А это уже говорит о том, что жители смогут созерцать роскошные виды: на воду и красивую архитектуру исторических зданий на другом берегу. Видовыми характеристиками обеспечено 100% квартир на объекте — точнее гостиных, окна спален ориентированы на тихий внутренний двор. Атмосферу приватности обеспечит множество факторов, но прежде всего — количество квартир. Их всего 39. Что также подчёркивает эксклюзивность.
Кроме того, объект предполагает внутреннее наполнение, соответствующее заявленному классу: парадный холл с ресепшен и стойкой консьержа, театральная гостиная или музыкальный салон, переговорная комната, собственный спортзал с зонами тренажёров и йоги. При этом в проекте будут использованы передовые технологии и нетривиальные для центра Петербурга решения. Один из показательных примеров — двухуровневый подземный паркинг с автомобильным лифтом.
На фото: рендер клубного дома "Серебряный век"
Архитектура проекта характеризуется как статусная. А деталь, которая однозначно сделает внешний облик узнаваемым, — гранитный фасад здания украсит мозаичный фриз. И это красивая отсылка к архитектурным шедеврам Северной столицы в целом, а не просто пример изящного сочетания с "ближайшим" окружением. Так, например, одно из самых известных исторических зданий, яркой особенностью которого является мозаичный фриз с индустриальными и природными пейзажами, — это доходный дом герцога Лейхтенбергского, который расположен на Петроградской стороне.
В этой связи Никита Явейн замечает: "Раньше часто говорили, что лучше всего жить в некрасивом современном доме и смотреть на красивые старые дома, но комфортно. Сегодня жители начинают гордиться тем, что их дом самый красивый или он выразительный, или у него есть то, что выделяет его среди других. Это очень важно".
Статус с тонкими настройками
Причём и аудитория таких проектов расширяется — в том числе благодаря растущему интересу к историческому центру Петербурга со стороны покупателей из Москвы. И не только.
Портрет покупателя недвижимости в высоком ценовом сегменте также претерпел изменения, говорит Алия Ханбекова. "В первую очередь это жители центральных районов, которые хотят улучшить условия проживания и повысить класс жилья, сохранив привязанность к привычной локации. К ним присоединяются московские и региональные клиенты: их привлекает шаговая доступность к культурным объектам и достопримечательностям. При этом требования к продукту универсальны и зависят не столько от района, сколько от уровня проекта", — отмечает эксперт.
Высокий показатель комфорта среды определяется тем, насколько человек в ней ощущает, что о нём позаботились, добавляет Лия Бабаянц. Эксперт уточнила: "Например, наша внутренняя планка качества — чувство собственного достоинства, которое испытывает человек, находясь в пространстве. Нашему поколению важны не только внешние атрибуты, но и смыслы. Визионерские проекты отличают от всех остальных именно они".
Сегодня нужно уметь преподносить ценность девелоперского продукта. Как отметил в рамках недавно прошедшей конференции "Движение" стратег–урбанист Студии Артемия Лебедева Олег Питецкий, один из наиболее актуальных трендов на рынке недвижимости в 2025 году — культивация историко–культурного наследия.
"У градостроителей, у девелоперов уже сформировалась привычка привлекать в крупные проекты социологов, историков и так далее. Но практика показывает, что недостающее звено — это урбанисты, которые действительно могут увязывать территориальные смыслы с территориальными брендами и вплетать их в общую конструкцию бренд–коммуникации непосредственно девелоперских проектов. На мой взгляд, эти компетенции и эти скиллы в следующие 5–10 лет для девелоперов окажутся чуть ли не основными, потому что мы увидели после отмены льготной ипотеки, что рынок готов к жёсткой конкуренции и выживут сильнейшие. Среди инструментов, которые обеспечат конкурентное превосходство, в первую очередь окажется социальный дизайн и работа с этими смыслами, с репутацией бренда", — резюмировал в беседе с "ДП" Олег Питецкий.
