В 2016 году Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт–Петербурга для зон средне– и многоэтажной застройки была установлена предельная высота зданий — 40 м (примерно 12 этажей).
Девелоперы могут строить и выше, однако реализация высотных доминант требует прохождения дополнительных процедур согласования, что увеличивает сроки подготовки проекта.
Почему не выше?
По мнению девелоперов, существует несколько основных причин, по которым Петербург ограничивает высоту застройки. Главная цель — сохранение исторического облика. Необходимость защиты уникального силуэта города. Ещё один фактор — инфраструктурные ограничения. Транспортная и инженерная инфраструктура не готова к высокой плотности населения на ограниченных территориях. Кроме того, не надо забывать, что Северная столица — город, построенный на болоте, — близость к воде и особенности грунтов делают строительство высоток сопряжённым с дополнительными рисками.
“
"Санкт–Петербург — это музей под открытым небом, а центр города входит в Список всемирного наследия ЮНЕСКО. Многие исторические виды охраняются, поэтому были прецеденты заморозки проектов, которые, по мнению градозащитников и властей, их нарушали. Традиционно в Петербурге сильно влияние градозащитных организаций, а жители города очень настороженно воспринимают новые проекты, особенно в исторической черте", — отмечает Яна Грозовская, директор по связям с органами государственной власти кластера "Северо–Запад" группы "Самолет".
Петербургский высотный регламент носит охранный характер. Исторические районы города власти пытаются сохранить в том облике и духе, в котором они дошли до нас.
"Далее можно рассуждать о подходе к жилищной застройке как таковой. Если посмотреть на Запад — жилищное строительство в высоту по большей части не стремится. Если на Восток — очень часто стремится. У нас получается и то и другое. Чем дальше от центра города, тем больше высота. Исключение, например, — южные районы Петербурга, высотность строительства в которых ограничивается фактором аэропорта. То есть имеется объективное ограничение, но от него покупатели скорее выигрывают. Разумеется, если бы стоимость земли под эти 4–5–этажные проекты, которые сейчас строятся на юге в большом объёме, была выше, то реализация этих проектов в таком виде была бы затруднена", — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Главный миф
Существует распространённое заблуждение: чем выше разрешённая высота, тем больше можно построить жилья и продать квартир. Однако в Петербурге количество квадратных метров регулируется не высотой дома, а "коэффициентом использования территории" (КИТ) — показателем плотности застройки. В среднем он составляет 1,7. Это значит, на участке площадью 1 га (10 тыс. м2) разрешено построить лишь 17 тыс. м2 жилья.
Таким образом, от разрешённой высоты будущего дома зависит не общий объём площадей, а площадь застройки. Максимальный же объём останется неизменным: при низкой этажности дом будет "распластан" по территории, а при высокой — займёт меньше места, освободив площадь для благоустройства.
Основные градостроительные документы, регулирующие плотность, — это ПЗЗ, генеральный план города и утверждённые проекты планировки территории (ППТ). Именно в ППТ детально прописывается максимально и минимально допустимое количество квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости на конкретном участке.
В новых ПЗЗ, которые планируется рассмотреть в апреле, коэффициент использования территории будет пересмотрен — его планируется снизить с 1,7 до 1,4. Однако при разработке новых ППТ он, напротив, может увеличиваться с 2 до 2,4. Специалисты полагают, что применять максимальный коэффициент удастся не всегда, так как проектировщикам придётся учитывать множество других градостроительных ограничений.
“
"Ограничения по высотности в Петербурге продиктованы спокойным рельефом и исторически сложившимся горизонтом, сформированным центральными районами города с доминантами (Исаакиевский собор, Адмиралтейство). Любое изменение воспринимается чувствительно. В Москве традиция высотного строительства сложилась давно, и город продолжает расти вверх. Экономически высотность оправданна там, где земля дорогая, но для жизни комфортнее среднеэтажные дома. Для покупателей решающей остаётся цена, а не количество этажей. Верхние этажи дороже только там, где открываются уникальные виды", — уверен Иван Донкин, директор по девелопменту AAG.
Цена вопроса
Рассуждать об обобщённых плюсах высотного строительства некорректно: у каждого девелопера свои причины для выбора такого формата. В Петербурге, несмотря на ограничения, есть компании, которые видят в этом целесообразность, считая, например, что виды с высоты 30 этажей можно продать дороже.
“
"Впрочем, при строительстве зданий до 25 этажей себестоимость квадратного метра жилой площади снижается, а затем увеличивается. Если сравнивать 20– и 10–этажные дома, то первый, конечно, выигрывает, так как снижаются затраты на инженерное оборудование и сети, уменьшается площадь застройки", — говорит Степан Изумрудов, продакт–менеджер ГК "Полис".
Что касается покупательского спроса, важно понимать, что рынок недвижимости — это предложение. "Размести в центре Петербурга любой новый дом выше 15 этажей, и он автоматически будет иметь преимущество — вид на город. Но если такие дома в центре будут на каждом шагу, уникальность сразу пропадает. В Петербурге крайне высока ценность квартир на последних этажах как раз за счёт видовых характеристик, и стоить такая недвижимость в зависимости от вида может в 2 раза больше по сравнению с аналогичными вариантами на нижних этажах", — полагает Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA.
Как уверены застройщики, наиболее оптимальным является смешанный подход — проекты переменной этажности. "Это позволяет объединить достоинства обоих форматов: высокие секции дают эффектные панорамные виды, а средне– и малоэтажные — создают комфорт во дворе и снижают плотность застройки. Современный покупатель оценивает не только квадратные метры, но и качество общей среды: благоустройство, наличие зон отдыха, функциональных пространств, детских и спортивных площадок. Поэтому девелоперу важно предлагать комплексное решение", — говорит Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group.
